恒景·丹东珍珠山Worldunion项DESIGN目研判报告2012.7.31BREADworldunionPPTDESIGN山与建筑的一次完美演出BREADworldunionPPTDESIGN第一部分·宏观视角11对于城市的基本认识和思考四月营销总结及竞品销售总结2对于区域的分析与判断3丹东房地产行业特点分析BREADworldunionPPTDESIGN【城市经济】丹东经济保持持续高速发展，GDP年均增速17%，人均GDP已超过35000元，房地产市场步入平稳高速发展阶段丹东市2005-2011年GDP走势图22n2011年丹东市GDP达888.7亿元，近年来一直保持高速增长，年均增长率17%。经济发展迅猛，增速显著。良好的经济基础为房地产业的发展奠定了良好的基础。n丹东人均GDP从2005年的12197元，经过7年时间达到36841元，增加300%。2011年增速放缓，但仍维持在14%左右。这表明市场逐渐以改善需求为主，决定房地产开发开始追求品质路线002丹东市2005-2011年人均GDP走势图2人均GDP与房地产需求特征之间的关系发展阶启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段段人均GDP800～30003000～40004000～80008000以上（美元）需求特生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主征快速发展。平稳发展。发展特超速发展缓慢发展以数量为主，数量与以质量为主，数征单纯数量型综合发展型质量并重量与质量并重00本报告是严格保密的。4【居民收支】2011年丹东市人均可支配收入为17123元，人均消费支出12725元，处于辽宁省中等水平丹东市2005-2011年居民生活水平走势图辽宁省内各大城市2011年居民生活水平统计图22220000n从2011年辽宁省内各大城市居民收入与支出比可以看出，丹东的收入支出水平位于省内较高水平，仅次于沈阳和大连。从消费习惯上看，丹东属于典型的消费型城市。这一方面由于丹东沿海的地理区位特性，另一方面由于丹东近年来逐年发展的对外经济贸易与旅游资源为丹东居民的消费提供了更多的渠道场所。n2011年丹东人均可支配收入17123元，年增长率17.8%。人均消费支出12725元，年增长率12.4%。近年来，丹东市居民的收入及消费水平逐年增加，发展迅猛。未来丹东城市的消费能力仍有很大空间。本报告是严格保密的。5【产业结构】丹东呈现明显的二、三、一产业结构特征，并且产业结构调整正在持续进行中，有利于吸纳人口以及城镇化的有序进行l丹东市产业结构是“二、辽宁省各城市三大产业构成三、一”型，以第二产业为主。l2011年丹东全年生产总值为888.7亿元，比上年增长21.9%。其中第一产业增加值119.4亿元，增长6.8%；第二产业增加值457.6亿元，增长13.7%；第三产100%业增加值311.7亿元，90%增长16.2%。三次产业80%构成为13.4：51.5：70%35.1。人均生产总值3660%50%841元，增长14%。40%l目前丹东市正积极调整30%三大产业结构，近年来20%第二产业及第三产业比10%重逐年增加，未来丹东0%经济产业结构将仍以二、三产业作为主导。本报告是严格保密的。6【城市化率】2011年丹东市城市化率为43.01%，低于全国平均水平。未来丹东市城市化水平具备很大的提升空间。丹东市2005-2011年城市化率走势图22城市化率世界城市化进程阶段性规律图80%后期阶段60%加速阶段全国平均46.6%40%初期阶段20%00时间发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化低速发展期高速增长期稳定发展期城市化水平30%30～50%50～90%90%以上工业产业成为城市工业基础比较雄厚城市经济高度发达，农村工农业生产水平较的绝对经济支柱，，经济实力明显增人口的绝对数量已经不大低，工业提供的就城市经济的乘数效城市发展特征强，工业产业快速，城市发展表现为内部人业机会有限，农业应迅速刺激第三产扩大，工业吸收大口由第二产业向第三产业人口缓慢释放业发展，城市经济批农业人口转移进入高速增长期本报告是严格保密的。7【城市人口】丹东市2011年人口241.1万人，同比减少0.0042%。从2009年起丹东进入人口负增长阶段，人口外溢是造成此现象的主要原因丹东市2005-2011年人口数量走势图22n丹东户籍人口在05-07年进入人口增长期，而增长幅度从07年开始趋缓。显而易见的是，从09年开始，丹东人口进入负增长阶段，可见，丹东市人口外溢现象极其严重。n丹东市人口在辽宁省内属于中等偏下水平。同其他城市相比，丹东人口密度较小。其人口负增长的特点与其他城市近年高速增长的人口呈现出截然相反的趋势，一方面由于其沿海的特性，另一方面与其消费能力的增强有关。002025年中国城市人口分布（按照城市规模）2011年辽宁省各城市人口统计图12108642本报告是严格保密的。08【受对外贸易影响重大】丹东与朝鲜接壤，同时为对外贸易口岸，其对外贸易是构成经济增长点的关键指标丹东市，位于辽东半岛经济开放区东南部鸭绿江与黄海的汇合处，地处东北亚的中心地带，是东北亚经济圈、环渤海经济圈和环黄海经济圈的重要交汇点，是连接朝鲜半岛与中国及欧亚大陆的主要陆路通道，具有沿海、沿江、沿边的独特优势。n丹东市2011年对外贸易额为38.8亿美元（折合247.3亿人民币），年增长率为32.4%。2010-2011年对外贸易额度呈现井喷式增长。n从辽宁省各城市对外贸易额度上可以看出，丹东市2011年对外贸易额位于全省第四位，处于上游水平，可见其对外贸易的优势地位。辽宁省各城市对外贸易情况222005-2011年丹东对外贸易情况00本报告是严格保密的。009【朝鲜改革开放】丹东作为边境城市，城市整体发展与朝鲜局势有诸多关联。随着朝鲜改革开放的呼声日益增强，近年来选择在丹东做贸易的外地商人数量显著增多n中朝两国关系，自1949年建交以来，一直保持着稳定的发展关系，在63年的相处中，中朝多代领导均友好往来，互访互助促进两国友谊。对待朝鲜上，中方并非盲目帮助支持，在朝鲜核试验及发射卫星问题上，中方秉持着公正的态度，对朝鲜进行劝阻及斥责，因此，中朝关系仍如迷雾般，是不可预见的。?朝鲜改革开放将大力促进丹东贸易发展n朝鲜改革开放的呼声日益增强。若其经济特区的设想得以实现，丹东无疑成为第一受益者。n在现阶段的敏感时期，选择在丹东做贸易的外地商人逐渐增多。从中国的改革开放经验可以看出，深圳作为中国第一个经济特区，不仅给城市自身的建设带来不可复制的契机，更重要的是使得第一批经商者赚得金银满盆。因此，诸多中国经商者看准时机准备复制当时的商业辉煌，投机意图显而易见。本报告是严格保密的。10【中朝贸易关系影响丹东外贸】从近年丹东对外贸易的表现来看，进出口货品类别呈现多元化态势，进出口额度逐年递增丹东是朝鲜最重要的贸易伙伴。中朝两国在1949年建交。n1950年，展开了双边贸易，早期两国之间的双边贸易是以两国政府记账的形式进行的。n1992年，这种记账的贸易方式被废除n1993年，中朝贸易一度在达到了8.99亿美元的新高位n1999年中朝贸易额下降到3.7亿美元，由于1993年后朝鲜发生了经济上的困难，故此中朝贸易额其后数年曾下滑。n2009年中朝贸易额达到26.81亿美元，1999年后朝鲜的经济得以恢复，中朝两国之间的贸易额又再回升。2009年较2008年略微下降，原因为当年5月朝鲜第一次核试验，2011年朝鲜的货品进出口总额达34.7亿美元，比2010年同期增长73.5％，全年双边贸易总额将达到60亿美元。同时朝鲜在贸易方面对中国的依存度由1999年的25％升至2011年的83％。中国对朝鲜的投资项目有：食品、轻工业、电子工业、医疗业、化工、采矿业等。中国向朝鲜出口的货品有原油、机电用品和日用品，而朝鲜则向中国出口钢铁、木材和矿产。中朝贸易走势图本报告是严格保密的。011【朝鲜改革开放】国门湾新区的建设具有很强的政治背景，在建的新鸭绿江大桥将给中朝贸易往来带来新的契机?国门湾的政治意义n丹东的新区，位于辽宁省丹东市西南部地区，占地面积93平方公里。n国门湾的定位：中朝边境互补合作的桥头堡，未来的区域综合交通枢纽。区域定位为：丹东未来的“铜锣湾”。n国门湾形象目标：中国边境最具有代表性的形象窗口。发展目标是：中朝边境国际金融商贸中心，丹东市未来的城市行政文化中心，现代化的水陆口岸、物流枢纽及现代化产业基地。n从其“国门湾”的字面涵义即可看出，国门湾新区的建设具有极强的战略意义，是国门敞开和对外开放的标志和象征。?新鸭绿江大桥n目前，鸭绿江上一共有6座大桥（吉林省境内的集安鸭绿江大桥、临江鸭绿江大兴丹大街中方侧口岸桥，辽宁境内的河口两座大桥、丹东市区两座大桥），保存完好的大桥有四座，两座断桥，能正常通行的有两座。n新鸭绿江公路大桥连接线经兴丹大街进入中方侧口岸，在兴丹大街北侧跨鸭绿江大道，终点位于朝鲜三桥川北侧的长西。新公路大桥本报告是严格保密的。12【城市小结】1.丹东整体经济环境发展态势良好，为房地产行业的可持续发展奠定良好基2.础丹东的快速城市化和城市更新将带来较大的房地产发展机会3.丹东城市发展受政治及政策因素影响巨大，中朝关系、朝鲜特区、城市规划等都会给丹东带来极大的影响BREADworldunionPPTDESIGN第一部分·宏观视角11对于城市的基本认识和思考四月营销总结及竞品销售总结12对于区域的基本判断四月营销总结及竞品销售总结3丹东房地产行业特点分析BREADworldunionPPTDESIGN【丹东新区】2008年丹东新区开始启