潍坊房地产市场研究报告2012年12月20日目录一．潍坊城市研究二．房地产市场研究三．项目区域研究四．典型项目分析五．客户需求研究六．市场总结与建议区域概况地理位置优越，城市发展空间极大的内向型近海交通枢纽城市潍坊城市研究?潍坊市位于山东半岛中部，东与海港名区域概况城青岛、烟台相接，西与能源石化城东营和重工业城淄博相接，南依山峦起伏的泰发展规划沂山脉，与日照、临沂相连，北临美丽的功能定位渤海莱州湾；?处山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉之交通现状地，胶济铁路横贯市境东西；城市人口?潍坊被誉为“风筝之都”，具有深厚的经济指标历史文化底蕴；?指标对比分析潍坊市辖4区、6市、2县，设有国家级高新技术产业开发区、经济技术开发区、综小结合保税区各1处，面积1.61万平方公里，常住人口908万（截至2010年11月）。黄岛区房地产市场暨地块研究报告共112页第3页发展规划国家战略规划的利好和与区域龙头城市的联系的不断加强，为潍坊城市研究潍坊城市发展创造了良好发展机遇半岛蓝色经济区：?2011年，山东半岛蓝色经济区发展将重点打造三大组团，其区域概况中青岛-潍坊-日照是一个组团，作为规划骨干城市，潍坊将重点发展海洋高端高效产业。发展规划“青岛潍坊周”：?功能定位2007年，青岛、潍坊首次提出了“青潍一体化发展”的概念，三年多以来，青岛和潍坊越走越近，两个城市经济、人才、文交通现状化的交融合作，为促进区域经济发展起到积极的推动作用。城市人口潍坊市城市整体规划：中心城市按照“东扩西延、南控北展”的发展战略，规划为“一心、一环、一廊、一轴”的空间结构。?“一心”经济指标“一心”，即四月河路、北宫街、北海路、健康街所围合的“一廊”城市核心区，是壮大、提升中心城服务项目功能的主体；指标对比分析?“一环”，即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环，是提高城市运行效率的保障和引导城市增长的框小结架；?“一轴”，即由北海路为主的交通、发展轴；?“一廊”，即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的生态绿化廊道。“一环”“一轴”黄岛区房地产市场暨地块研究报告共112页第4页功能定位城市发展定位为以高新技术产业为主导，工业，商贸，旅游潍坊城市研究全面发展的现代化国际风筝城在新的发展阶段，潍坊以此为基础，将城市整体的功北开发区：制造业能规划分为三个部分：“两中心、两基地、一枢纽”：?区域概况两中心：一个是世界风筝文化传播交流中心，另一个是半岛地区商贸物流中心；西发展规划?部中心城区两基地：一个是以海洋化工、动力机械、高新技术物流为基础的现代制造业基地；一个是高级职业技术教育功能定位区为特色的文化教育产业基地；?一枢纽：就是联系山东半岛城市群的重要交通枢纽交通现状南部重点生态保护区和咽喉地带。城市人口经济指标中心城区，重点发展服务业，满足商贸、文化、教育、经济运行和居住生活等方面的需要；指标对比分析东部高新技术开发区，重点发展高新技术产业，形成高新技术发展的高地和一流平台；小结西部物流园区，重点发展物流业，目标成为全省乃至华东地区重要的物流节点；北部滨海项目区，重点发展先进制造业，为潍坊市经济发展龙头；南部生态保护区，实施保护性开发，发展特色、生态农业和轻型工业，做大做强生态旅游业。黄岛区房地产市场暨地块研究报告共112页第5页交通现状潍坊市依托其优越的地理位置实现交通空间立体全面发展，以潍坊城市研究陆路交通为主，加速了与其他地区融合铁路：规划形成“三横”（胶济铁路、大莱龙至黄大铁路、胶新铁路）区域概况“两纵”（益羊－青临－朐沂铁路、发展规划潍坊北港－潍坊市区－安丘－诸城－日照港口）的铁路网布局结构。功能定位港口：规划实现一类口岸开放，并交通现状开通至辽东半岛的滚装航线。城市人口公路：实施“四横、两纵、一绕”经济指标工程。“四横”：①威乌高速公路②济青高速公路③潍莱高速公路④指标对比分析青红高速公路；“两纵”：①潍日小结高速公路②长深高速公路；“一图标绕”：即绕城高速公路。铁路机场：以货为主，客货并举，发展航空物流。公路黄岛区房地产市场暨地块研究报告共112页第6页人口分析人口增长幅度缓慢，外来人口较少，对潍坊房地产市场的需求潍坊城市研究有所影响，人口素质不断提升，对潍坊发展起重要作用潍坊各年龄段人口比例变化潍坊市户籍人口及增长状况100%区域概况8700.67%0.8%70.52%0.62%865发展规划0.45%0.6%50%0.39%20.88%8608.60%0.4%15.16%74.74%10.10%功能定位8550%0.2%0-14岁15-64岁65岁以上交通现状8502000年2010年845-0.13%0.0%城市人口850855859862868840-0.2%大学高中初中小学文盲率经济指标200520062007200820092000年2.9%11.2%4.0%3.1%7.2%人口（万人）增长率2010年7.9%15.0%4.2%2.4%3.8%指标对比分析??小结近年潍坊市户籍人口规模不断扩大，但增速较慢；从近两次人口普查结果来看，潍坊的少儿抚养比例持?根据最新的人口普查结果显示，2010年底潍坊市常住续下降（5.72个百分点），劳动人口比例不断增长人口为908.62万，外来人口仅占3%左右；中心城区人（4.22个百分点），老龄人口缓慢增长（1.5个百分口约120万，城镇化水平相对较低。点），未来一段时间潍坊仍将处于抚养负担低，劳动力资源相对丰富的“人口红利期”，对于经济发展将产生有利的促进作用。黄岛区房地产市场暨地块研究报告共112页第7页经济发展势头良好，产业结构不断优化，人均GDP持续增长，经济指标房地产业进入高速发展阶段，为房地产业发展奠定坚实基础潍坊城市研究?潍坊市及增长率分析受经济危机影响，增速有所放缓，GDP宏观经济房地产业但仍高于全国平均水平，经济发展400030%增长速度发展阶段21%21%势头良好；潍坊市近年GDP持续快区域概况300018%18%19%20%小于4%萎缩速增长，从增长速度与房地产发展13%13%发展规划2000普遍关系来看，潍坊房地产业正处10%4-5%停滞于高速发展阶段；1000功能定位1246147117312056249227283091?潍坊市第三产业所占比重不断上升，00%5-8%稳定发展交通现状2004200520062007200820092010产业结构得到不断优化;固定资产投GDP（亿元）增长率大于8%高速发展资不断增长，为经济持续快速发展城市人口奠定了坚实基础。潍坊市产业结构潍坊市人均GDP及增长率分析经济指标100%4000030%31%30%30%30%31%32%34%21%20%指标对比分析3000018%19%19%20%50%2000012%小结55%57%58%58%58%57%56%9%10%1000015%13%0%12%12%11%11%11%1467817279196772334928106305683425000%20042005200620072008200920102004200520062007200820092010第一产业第二产业第三产业人均GDP（元）增长率黄岛区房地产市场暨地块研究报告共112页第8页房地产投资额快速增长，占投资总额的比例不断上升，对潍坊房地产投资经济的作用和贡献逐渐加大，且未来仍有上升空间潍坊城市研究潍坊房地产投资状况房地产投资所占比例40080%300020%16%区域概况59%14%30060%13%13%2000发展规划36%38%9%10%20025%25%40%功能定位100010020%98157196267368交通现状00%00%2006200720082009201020062007200820092010城市人口房地产投资增长率房地产投资固定资产投资房地产投资所占比例经济指标异常基本正常正常运行基本正常异常1515~2222~3030~3737指标对比分析房地产开发投资/固定资产投资（%）反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%小结?近年潍坊市房地产投资额逐年增加。2010年，潍坊市完成房地产开发投资368亿元，较上年增长38%，房地产业投资规模呈快速增长态势；?潍坊市固定资产投资不断增长，其中房地产所占比重整体呈上升趋势，地位不断加强，且仍有上升空间，房地产业对经济增长的贡献和作用逐渐加大。黄岛区房地产市场暨地块研究报告共112页第9页指标对比分析潍坊经济总量、消费能力、房地产市场销售等指标均高于万潍坊城市研究科已成功进入的合肥，潍坊市场具有进入的条件和价值2010年各项经济指标潍坊合肥对比结论潍坊城市整体规模更大，未来市场需求常住人口908.62万570.25万量更大区域概况总产值3090.92亿元2702.5亿元发展规划一产：330.5亿元一产：132.6亿元产业产值二产：1720.3亿元二产：1457.6亿元潍坊经济规模强于合肥，但目前的固定三产：1040.1亿元三产：1112.3亿元资产投资规模不及合肥，也影响了房地功能定位产业的发展速度和规模固定资产投资2331.02亿元3066.97亿元交通现状房地产投资367.6亿元819.03亿元潍坊房地产业投资规模不及合肥，但市房屋销售面积1392万平米1004.19万平米城市人口场需求却有更为旺盛的的表现经济指标社会消费品零售总额1151.1亿元839.02亿元城镇居民人均可支配收入19675.1元19051元1、由于人口较多，潍坊的消费规模指标对比分析更大城镇居民人均消费性支出13818.7元14012元2、潍坊城镇居民的消费能力与合