上海新城地产安亭汽车城项目竞标报告上海新聚仁机构2010年5月31日FutureLand一、土地现状分析二、住宅市场环境分析三、项目客户分析及产品线选择四、非住宅类市场分析本报告的目的重在解决四个问题：五、项目方案比选?产品线选择?项目方案比选及户型配比七、产品建议及户型配比?目标价格问题八、项目价格建议?开发时间节点九、开发时间节点FutureLand土地现状项目区位分析1、大城规划－独占四席，安亭未列其中嘉定3大社区?2009年7月上海规划出6大保障性用房基地和9大中低青浦3大社区价位商品房居住社区。?嘉定占据四席，分别为嘉定江桥（保障房）、嘉定西站、嘉定新城白银路站、嘉南桥新城东城区定环球乐园站。临港新城?安亭未在其中。金山亭林FutureLand2、新城规划-嘉定占优嘉定新城松江新城临港新城与市中心28公里30公里75公里距离规划面积200平方公里63平方公里300平方公里规划人口80-100万60万83万11号线，连接嘉定新城9号线，连接松江新城11号线，连接嘉定新城轨道交通和临港新城，途径徐家和崇明岛，途径徐家汇、和临港新城，途径徐家汇和世博会陆家嘴汇和世博会嘉定新城产业支撑汽车产业大学城现代制造业、航运成为上海东南滨江沿海自然和谐，创业创新，新城规划人与自然的最佳和谐、地区的经济、文化中心成为宜居、办公和创业目标是最适合人居住的城市和我国沿海大通道上的的现代化城区重要城市松江新城临港新城嘉定区是距离上海市区最近，导入人口最多，产业最成熟，规划目标也是最具复合型的发展潜力居各新城之首，嘉定新城带动安亭的发展升级FutureLand3、安亭、南翔、主城区共诸嘉定新城?嘉定新城三点规划成型嘉定新城规划范围约200平方公里，由嘉定新城主城区．安亭辅城和南翔主城辅城组成。三城区中，安亭位于轨道最外延。?安亭区域吸引力较弱-南翔南翔依赖其离市区的地理位置，主城安亭区依赖其区中央核心区位，两者分庭抗立，与两者相比安亭尚有差距。?安亭辅城产业成形安亭组团规划面积约40平方公里，从上海住宅规划和嘉定新城规划来看，安亭片区相对弱于人口约15万，已形成自己的产业发展其它片区，但是随着政府沿轨道布局的规划思路，安亭面定位。临着较大的发展机遇。FutureLand4、安亭产业-嘉定新城核心支撑产业?安亭定位以汽车文化为品牌，先进制造业和现代服务业为主导，具有独特人文魅力、持续创新力、高科技水准和综合辐射功能的现代化基地，是上海市最重要的汽车产业基地之一，是上海市近期重点推进发展的区域之一。安亭?组团大众汽车城有限公司位于上海西北郊安亭国际汽车城，占地面积333万平方米，建筑面积90万平方米，是目前国内生产规模最大的现代化轿车生产基安亭地之一，年生产能力45万辆。目前拥有大众、斯柯达两大品牌，产老城区品包括桑塔纳、桑塔纳3000型、帕萨特、波罗、高尔、途安和Octavia明锐七大系列。?大众经济城一九九四年十二月经嘉定区人民政府批准成立，主要以招商开发、项目地块安亭组织横向经济联营等为主。注册企业累计达２５１９户累计上缴国家新镇黄渡镇税收达５．４亿元，累计发给企业的扶持奖励基金达１．２亿元，企业纳税率达90%，工商、税务年检率达93%，大量国际汽车品牌入驻。安亭作为嘉定新城三大组团之一，拥有中国最大的汽车生产基地，是嘉定新城发展的核心产业支撑。FutureLand5、区位分析总结?上海的规划重心向周边扩张，15大居住社区除6大保障房社区外，其它9大社区均分布在上海外围，外围9区可能成为未来上海商品房的供应基地；?9大重心之中，嘉定在区位和区域发展前景上优于其它四大社区；?安亭作为嘉定辅城共筑嘉定新城，但目前的区位价值弱于其他两个区域；?上海沿轨道交通布局的规划思路和安亭目前的产业基础，赋予安亭较大的发展机遇；?就嘉定而言，安亭弱势的区域位置、区域的价格洼地和良好的发展前景，可能会为项目带来意想不到的机遇。（投资客）——由以上分析来看，嘉定环球乐园社区可能领先其它社区，构建第一军团，嘉定主城区2大社区可能紧随其后，组建第二军团，安亭与其它社区构成第三军团。FutureLand土地现状项目用地分析1、用地经济指标规划指标地块地块用途占地面积容积备注建筑密度绿地率率住宅不大于A228500A-2商办住综合用地242502.245%30%商办不小于25000B2商业B-24674B37478商业金融，文化，1.650%20%娱乐用地商业B-34673C17477住宅C-1居住用地323471.930%35%61459项目总建筑面积13万方，规模不大，但涵盖了商、办、住三种业态，体量最大的居住总建不超过9万方，规模限制加之轨道穿越较难做出高端形象。FutureLand2、项目四至及周边环境大众汽车城规划道路A2规划道路B2B3C1协通4S点汽车城站点安驰路从居住的角度而言，目前周边环境及配套相对较差。FutureLand3、地块交通分析?用地位于11号线上海汽车城站，并且紧邻曹安公路，有便捷的交通优势；?用地距A30公路，沪宁高速距离较近，对外曹安公路交通方便。沪宁高速——一条轻轨，一条曹安公路，两大高速干线构筑项目便利交通体系。FutureLand4、景观资源分析用地南侧是汽车博览公园和高尔夫球场，对于用地来说，是个有利的景观资源。汽车博览公园总图FutureLand5、周边配套分析?本地块配套在步行范围内，较为匮乏，3km内无学校、医院、大中型超市、菜场等；?依托于安亭老镇区，在车行范围内，配套较为成熟，集中于安亭主要道路——墨玉路两侧位于老镇区的配套如下?中学：方泰中学、安亭中学；?小学：紫荆小学、安亭小学；?幼儿园：安亭镇幼儿园；?超市：农工商、世纪联华、家得利、华联；?医院：安亭医院、众泰医院；?菜场：安亭菜场。FutureLand地块属性总结及基于地块属性的产品线对接幸福启航幸福乐居交通：项目周边交通较为成熟，自项目到嘉定约25分钟，项目到安亭城区约20分钟。教育配套：周边教育较为匮乏，小学、中学学校相对较远。生活配套：生活配套不成熟，医院、超市、菜场均位于老城区。景观资源：项目南侧近邻汽博公园和高尔夫球场，景观资源较好。容积率：项目容积率1.9-2.2。土地规模：6万方，约6公顷。——启航或乐居系列。FutureLand一、土地现状分析二、住宅市场环境分析三、项目客户分析及产品线选择四、非住宅类市场分析五、项目方案比选七、产品建议及户型配比八、项目价格建议九、开发时间节点FutureLand市场分析行业政策分析1、行业政策时间政策或行动内容与影响2月23日人力资源及社会保障局上海居转户政策出台延续全国“购房入户”政策，侧面刺激房地产市场3月温家宝国务院政府工作报告第二套普通住房享受同等第一套普通住房优惠4月21日《关于进一步规范个人住房按揭贷款业务的通知》地方政府警告二套房政策5月27日国务院普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，鼓励开发普通住房项目《国务院批转发改委关于2009年深化经济体制改革工5月25日研究物业税出台作意见的通知》6月上海公积金管理中心公积金贷款买二套房最低首付却仍可为20%6月24日《上海市经济适用住房管理试行办法》上海经适房正式出台7月19日《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》首次收紧“二套房贷”7月19日《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》1、打击捂盘惜售，2、打击多批少量1、增加土地供应；2、抑制囤地8月21日上海土地市场发展研讨会3、提前公布土地出让计划“关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急9月严查囤地，试图调整现有土地储备制度通知”打击银行业金融机构个贷业务违规操作现象10月首部“个人贷款管理暂行办法”面向社会征求意见公积金购房收紧，二套房再次收紧11月“设限住宅土地出让面积”中大城市20万㎡，中等城市14万㎡，小城市7万㎡增加普通商品住房的有效供给，抑制投资投机性购房，加强市场监管，大规模推进保障性安居12月14日温家宝主持的国务院常务工作会议，“国四条”工程12月17日房市调控打出第一拳拿地首付不低于50%控制地王频升，地价将下调，将在一定程度下控制房价12月31日09年沪“十四条”取消“沪十四条”自动取消，二手房营业税免征由2年转5年，正式标志着救市政策结束09年上半年以救市政策为主旋律，年中出现部分政策吹风，年底优惠政策取消开始出现。70000006000000500000040000003000000FutureLand12月国四条，增加土地首付恢复二手房营业税（5年）2、政策与房价走势的关系20000001月10日国11条，1000000稳定房地产健康发展收紧二套房文件正式出台9月二套房首付提高010月国家救市政策出台6月出台二手房11月上海14条出台营业税05年1季1年50季2年50季3年50季4年50季1年60季2年60季3年60季4年60季1年70季2年70季3年70季4年70季1年80季2年80季3年80季4年80季1年90季2年90季3年90季4年90成交面积成交均价度季1年01房地产市场表现出明显的政策主导，三次市场明显调整两次是核心调控政策出台（05，07年），一次经济危机（08年）。一直以来政府的核心打压政策为二套房政策，而2010年二套房和供给量的双重政策可能会更有效的抑制房价的持续上涨。FutureLand3、几个相关政策的思考?政府意在增加土地有效供给以增加供给量，为何将土地首付款增加至50％？?中国为人口众多的农业何制造业大国，在农副产品价格稳定的情况下能否出现严重的通货膨胀？?世界经济并未出现明显好转，政府严格控制新增大规模投资，2010年的经济增长用