长沙万科金域华府周边竞品分析及公寓推广项目公寓客户描述置业动机投资为主,自住兼投资为辅来源区域项目周边、长沙其他区域、地州市客户关注价值点地段、万科品牌、投资价值主要分为两类客户投资客户多次置业,有较强的经济实力;认可区域发展前景,看中投资价值;注重投资回报率;客户特征自住兼投资客户大多为首次置业,满足过渡居住需求;重视投资回报率,便于以后换房;认可万科品牌及其人文内涵重视私人空间对项目公寓营销的启示：推广发力方向：地段、万科品牌、投资价值;60平米户型抗性:样板间展示空间处理,重点满足功能性居住客户需求启示2:公寓产品紧扣投资价值,突出区域升值给项目带来的契机项项目解目解读读市市场场分析分析公寓分析公寓分析高高层层分析分析商商业业分析分析项项目定位目定位营销营销策略策略策略保障策略保障区域高层市场分析核心竞争区域：武广新城板块区域市场界定区域市场界定次级竞争区域:省府板块项目配套分析项目配套分析项目:全装修、超过50万㎡、涵盖公寓、住宅、商业综合物业类型，项目面临竞争不仅限于区域内部，跳出区域，才能赢得更好的市场。产品细节产品细节分析分析界定原则：1、项目本身规模体量因素——约54.6万㎡2、区域内同质典型楼盘——恒大绿洲、新城新世界3、类似区域之间典型楼盘竞争——热点潜力省府板块武广新城省府板块板块区域项目区域项目概况概况项目总建面积已售面积园林风格物业管理外立面在售户型面积区间均价备注恒大城560000约150869北欧戴德梁行北欧二房三房79-1555300精装恒大绿洲610000约163156北欧戴德梁行北欧二房三房80-1405600精装茂华国际湘500000约186000——茂华物业德式三房四房120-1704900三江花中城180000约115000——华诚物业新古典二房三房90-1404600新城新世界1200000约260000——华天物业现代三房四房130-1604600万树丹堤86000约42000东南亚待定现代一房二房80-1334800彩云之翼800000约370000中式泰禹物业中式三房四房110-1454300中隆国际御玺420000约210000欧式恒威物业新古典四房五房180-5605200盛世华章400000约290000新中式大当家物业中式四房五房166-1804200尾盘水岸天际191000约96000——港龙物业新古典四房1404300二期尾盘中城丽景香山350000约180000欧式绿城物业新古典二房三房66-1124900星城映象192000约63000现代长城物业现代一二三房40-1224800星城荣域280000约100000欧式建安物业新古典三房四房103-2805000长大彩虹都160000约45000——待定德式一二三房52-1204600欧洲城公爵350000约130000欧式待定欧式三房四房120-1304500博林金谷600000约150000——中航物业德式复式190-2505300二期尾盘备注：高层住宅产品区域市场指以本案为中心涵盖武广、体育新城板块以及部分省府芙蓉南路板块，列举市场典型楼盘作为区域市场参考。区域市场项目分析：区域楼盘规模中大型化，物业公司品牌化区域楼盘多为中大型规模，区域典型楼盘约63%总建筑面积在30万㎡以上，主打规模品质社区为主；在合作方物业单位的选择上档次也较高，戴德梁行、绿城物管、长城物管等国内一线物管公司。建筑外立面以欧式风格为主由于区域内均为大规模楼盘项目，为提升项目品质，各楼盘建筑风格均选择以欧式建筑风格为主，60%的楼盘建筑风格为欧式外立面。价格以4500-5000元/㎡为主由于区域内武广新城板块的炒作，区域楼盘价格较高，楼盘价格普遍超过4500元/㎡，部分高品质楼盘价格超过5000元/㎡。在售户型主力面积为90㎡-144㎡三房、四房多数楼盘目前在售户型均为中大面积产品，区域为60㎡以下公寓产品极少，仅在09年下半年出现以万树丹堤、星城印象为代表的公寓产品。配套对比分析区域市场界定区域市场界定区域内代表楼盘(如恒大绿洲,新城新世界等),大多规划配套较为齐全,本项目与之对比在配套方面没有优势项目配套分析项目配套分析项目会所商业球场游泳池幼儿园小学医疗产品细节分析产品细节分析万科.金域华府★★★恒大城★★★★★★恒大绿洲★★★★★茂华国际湘★★★★★三江花中城★★★新城新世界★★★★★万树丹堤★★彩云之翼★★★★中隆国际御玺★★★盛世华章★★水岸天际★★★中城丽景香山★★★★星城荣域★长大彩虹都★欧洲城公爵★★★★★博林金谷★★★★★产品细节对比分析区域市场界定区域市场界定区域内产品都较为注重性价比的打造,凸窗、拐角飘窗、多阳台等基本都被采用，本项目产品具有一定的优势，但优势不是十分明显项目配套项目配套分析分析项目入户花园凸窗拐角飘窗空中花园花池多阳台衣帽间万科.金域华府★★★★产品细节产品细节分析分析恒大城★★★恒大绿洲★★★竞争竞争供应供应分析分析茂华国际湘★★★★三江花中城★★★新城新世界★★★万树丹堤★★★★彩云之翼★★中隆国际御玺★★★盛世华章★★★水岸天际★★★中城丽景香山★★星城荣域★★★★长大彩虹都★★★★欧洲城公爵★★★博林金谷★★★★★区域市场潜在供应统计区域市场界定区域市场界定未来2-3年内，区域内潜在供应量将超过461万㎡，同档次、价格项目配套项目配套分析分析、品牌楼盘也会相继推出，对本案后续中大户型销售会带来不小的竞争影响。产品细节产品细节分析分析建筑容积项目名称占地开发商面积率竞争竞争供应供应分析分析喜来运达国际广场1053335000004.75湖南运达房地产开发有限公司大东门商业广场424722500004.54湖南省成功开发投资有限公司湖湘桃源1498423160001.9长沙京武房地产开发有限公司英郡年华939522200002.34长沙天轮房地产开发有限公司融科.东南海2878208279002.88长沙融科智地房地产开发有限公司香格里.香樟小区420003000007.14凯达(湖南)房地产开发有限公司香樟鑫都474701800003.79湖南湘和房地产开发有限公司中港珠宝旅游商业城1487699000006.05湖南周大生置业有限公司潇湘名城（长福花苑）554403081035.56湖南新长福置业有限公司新华盛丽园579551485132.56湖南新华盛房地产开发有限公司城南故事378781656624.37湖南乐万邦房地产开发有限公司长房·天际岭项目3880023245271.5湖南国广置业有限公司仁一家园928671756802.2长沙仁一房地产开发有限公司区域市场2010年供应统计区域市场界定区域市场界定2010年1月-12月板块内热销加推项目供应体量超过144万项目配套项目配套分析分析㎡，竞争较为激烈。预计推售主力户项目总建面积已售面积10年预计推售量备注型产品细节产品细节分析分析恒大绿洲610000约163156约180000二房三房精装茂华国际湘500000约186000约78000三房四房竞争供应分析竞争供应分析三江花中城180000约115000约65000二房三房清盘新城新世界1200000约260000约120000二三房万树丹堤86000约42000约44000一房二房清盘彩云之翼800000约370000约55000二三房中隆国际御玺420000约210000约60000三四房盛世华章400000约290000约80000二三四房水岸天际191000约96000约80000一三房中城丽景香山350000约180000约90000二房三房星城映象192000约63000约65000二房三房星城荣域280000约100000约80000二房三房长大彩虹都160000约45000约60000一二三房欧洲城公爵350000约130000约100000三房四房博林金谷600000约150000约70000三房四房全大户型供应面积及推售时间分析区域市场界定区域市场界定110-130㎡面积段户型推售量较大，预计其供销周期基本为5-7个项目配套项目配套分析分析月，都同时横跨了两个较好的销售旺季，即5月和9月，与本案住宅类产品推出时间节点重合。产品细节产品细节分析分析10年预计预计推售主80-90㎡预计供销110-130㎡预计供130㎡以上预计供销项目推售量力户型推量周期推量销周期推量周期竞争竞争供应供应分析分析恒大绿洲约180000二房三房约550001-11月约850001-11月约400001-12月茂华国际湘约78000三房四房————约430003-10月约350005-12月三江花中城约65000二房三房约260003-7月约320003-9月约70005-11月新城新世界约120000二房三房约700003-10月约400005-11月约100005-12月万树丹堤约44000一房二房约320001-8月约120003-8月————彩云之翼约55000二房三房约310003-8月约170003-6月约70006-12月中隆国际御玺约60000三房四房————约310001-10月约190003-12月盛世华章约80000二三四房约230003-6月约340001-8月约230006-12月水岸天际约80000一二三房约280005-9月约320003-9月约200003-11月中城丽景香山约90000二房三房约400001-6月约340001-10月约160005-12月星城映象约65000二房三房约310001-7月约220004-11月约120