大鹏项目定位报告深圳中原事业五部KEYPOINTS大势分析深圳滨海战略分析项目分析?全国滨海物业销售火爆;?深圳打造“国际滨海城市”；?项目紧跟全国、深圳滨海经济发展契机;?各地政府极为重视滨海地区?东部“蓝色海岸”战略定位；发展；?项目位于大鹏，以及大鹏－?大鹏－南澳组团具有国际水南澳组团滨海旅游度假基地?滨海物业因其独特优势、资准的滨海旅游度假胜地定位的双核心区域；源稀缺性，以及投资潜力巨；大受追捧；?项目是大鹏－南澳门户，也是大鹏－南澳交通枢纽；从一则新闻说起……2007年3月21日，上午10:00，深圳市浙江产权交易所交易大厅，万科以10.05亿元，拍得富春东方70%的股权，由此取得了富春东方旗下的东方尊峪、天琴湾等物业的控制权。我们不去评论收购对万科的意义或者对地产的影响，我们要强调的是：通过收购，万科的沿海连线布局正在完成！珠海金域蓝湾深圳金域蓝湾东方尊峪17英里东海岸天琴湾浪骑俱乐部惠州辣甲岛厦门金域蓝湾17东海英里岸珠海金域蓝湾从珠海到深圳，到惠州，到厦门，甚至到上海、天津，万科——中国最大的发展商之一，正在抢占中国最好的海岸线！这一切，缘于滨海物业的独特魅力——第一部分全国滨海物业分析全国滨海楼盘热销索引——环渤海区域全国滨海物业分析全国滨海楼盘索引滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位天津·万通新城国际?一期6000元/平米，刷新天津楼价，开盘即售80%！?二期均价7500元/平米，外来客户达50%以上！全国滨海楼盘热销索引——长三角区域全国滨海物业分析全国滨海楼盘索引滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位上海·财富海景花园?占地48595㎡，总建163141㎡?均价37000元/㎡，一期121套，销售异常火爆！全国滨海楼盘热销索引——福建厦门沿海区域全国滨海物业分析全国滨海楼盘索引滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位厦门·爱琴海?总建筑面积7万㎡，总户数326户；?高层均价达到15000元/㎡，开盘即售70%以上，外来客户达30%以上！全国滨海楼盘热销索引——珠三角区域全国滨海物业分析全国滨海楼盘索引滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位万科·17英里?占地48595㎡，总建163141㎡?2期小高层公寓，首推150套，均价25000元/㎡，一天内全部售罄。全国滨海楼盘热销索引——海南岛全国滨海物业分析全国滨海楼盘索引滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位三亚·山水国际价格定位?位于三亚市区，非海景盘，定位为度假休闲生活社区！?均价7500元/㎡，一期推出时，3000余位来自全国各地的客户到场抢购。滨海物业如此热销为什么?!滨海楼盘热销原因分析——政府对滨海区域的重新规划和定位全国滨海物业分析全国滨海楼盘索引天津滨海新区——海洋经济发展带滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析大连滨海新区——发展最快的“东部经济圈”项目分析威海滨海新区——旅游休闲产业中心，客户定位产品定位厦门滨海新区——城在海上,海在城中形象定位价格定位深圳滨海新区——东部区域规划自北至南，各沿海城市政府均对滨三海地亚滨海新区进区行了——重新国际滨规划海旅游度假城市和功能定位，在政府的大力发展和引导下，滨海地区一跃成为区域亮点，备受关注。滨海楼盘热销原因分析——客户对“舒适居住”需求的增长环渤海、长三角、珠三角GDP增长表全国滨海物业分析亿元全国滨海楼盘索引4000036000滨海楼盘热销原因分析30000深圳东部滨海战略分析2600022418.622000项目分析1528919170环渤海、长三角、珠三角人均可支配收入增长表1600013052客户定位元65199662.2318000600017477产品定位142851996156072000200615000形象定位环渤海11759长三角珠三角1200010361价格定位9638900070548461生存需求舒适需求884960005752628048383000客户由“生存需求”转向“舒人民可支配收入增1996年长迅速，人民生活水平提高，2000年2006年适需求”。环渤海长三角珠三角全国滨海楼盘热销原因分析——滨海自然环境的独特优势全国滨海物业分析城中豪宅滨海楼盘全国滨海楼盘索引滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位郊区豪宅产品定位形象定位价格定位海洋生态环境滨海楼盘较城中豪宅和郊区豪宅的独特优势，使景观优势得其备受青睐！空气质量滨海楼盘热销原因分析——资源稀缺和不可复制性全国滨海物业分析全国滨海楼盘索引滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位资源的不可复制导致滨海物业的珍贵和唯一，更加导致高端客户疯狂追求。资源的稀缺滨海楼盘热销原因分析——投资价值无限天津普通住宅与滨海物业三级市场成交价格对比表青岛普通住宅与滨海物业三级市场成交价格对比表全国滨海物业分析（元/㎡)(元/㎡)9000全国滨海楼盘索引900070007000滨海楼盘热销原因分析升值潜力50005000深圳东部滨海战略分析30003000项目分析100010002001年2002年2003年2004年2005年2006年2001年2002年2003年2004年2005年2006年客户定位普通住宅海滨物业普通住宅滨海物业海滨物业产品定位三亚普通住宅与滨海物业三级市场成交价格对比表珠海普通住宅与滨海物业三级市场成交价格对比表普通物业（元/㎡）(元/㎡)形象定位1100017000150009000价格定位13000年份70001100003年5年1090005000700030005000年300010001000滨海生2000年态资2001年源的稀缺和不可2002年2003年2004年2005年复制，2006年导致其升值2001年潜力的不可估量2002年2003年2004年，引得投2005年2006年资普通住宅海滨物业普通住宅海滨物业客的疯狂跟进。滨海楼盘热销原因分析——物业形态丰富，满足各种需求全国滨海物业分析全国滨海楼盘索引度假型酒店滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析酒店式公寓项目分析产权式酒店客户定位别墅产品定位住宅形象定位价格定位早期中期后期物业类型已从初期单一的度假型酒店，发展为目前的度假、居住、投资等各种物业类型兼具的综合体，可以满足各种需求。全国滨海物业销售火爆原因总结全国滨海物业分析全国滨海楼盘索引规划，各地政府对滨海区域的新规划定位，使得滨海片区成为各地新亮点；滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析生态优势，滨海物业在生态、景观等各方面具有一般豪宅不能及的独特优势；项目分析客户定位产品定位稀缺，滨海资源的不可复制性和唯一性，是其热销和高速升值的保证；形象定位价格定位多样，滨海物业类型已发展的相当丰富，可满足各种需求；第二部分深圳东部滨海战略分析深圳的滨海战略——打造“国际滨海城市”全国滨海物业分析西部棕色海岸东部蓝色海岸深圳东部滨海战略分析?珠江入海口地区?梅沙、溪涌、大鹏、南澳项目分析?工业、基围养殖、机场?具有国际水准的生态型滨客户定位海旅游度假胜地产品定位形象定位价格定位中部门户海岸本项目所在的蓝色海岸占据了深圳最生态、最（美资丽料的来滨源于海资《源，深圳未市来东必部将?蛇口、后海、红树林成为城市的新亮点，成为深圳“滨海国际性城市”的一滨海地区发张名片展规划。》）?深圳滨海城市标志性区域蓝色海岸的组成解构——四大组团打造东?部打造蓝色海岸葵涌卫星城市，发挥常规性城市功能（工业和商业）全国滨海物业分析蓝色海岸组成结构图?发展客货码头和物流业深圳东部滨海战略分析?控制城市化速度，杜绝工业进入项目分析葵涌－坝光组团客户定位梅沙，重点打造成具有－马峦山组团国际水准的产品定位滨海旅游度假胜地形象定位沙头角－盐田组团价格定位?现有大小梅沙旅游度假区?深圳东部旅游服务基大鹏－南澳组团?港口及关联经济地的及海发展滨区旅游度假区?发展完善常规城市功能未来梅沙片区逐渐变为和基础设集商业施、旅游、居住于一体的大众化旅游度假区，而大鹏－南澳组团则会承担以前梅沙片区的职能，成为国际滨海旅游度假区。蓝色海岸未来交通规划——与关内实现一小时交通圈惠盐高速（已通车）全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析盐排高速（已通车）客户定位盐坝高速（修通至葵涌）大鹏镇产品定位形象定位罗沙公路深盐二通道（年底通车）价格定位坪西一级公路（修通至南澳）随着交通路网的不断改善，客户可以经深盐第二通道、盐坝高速、坪西一级公路轻松到达大鹏－南澳组团，与关内实现一小时交通圈。大鹏－南澳片区解构——四小组团构建国际滨海度假胜地大鹏镇全国滨海物业分析大鹏－南澳组团的滨海旅深圳东部滨海战略分析游度假服务基地，重点发项目分析展第三产业客户定位大鹏镇产品定位下沙形象定位公众型滨海旅游度假胜地价格定位七娘山山地探险旅游活动区域南澳镇西冲由于大鹏－南澳半岛为保护生态环境将严格控制建设，所以本项目所在的大鹏镇国际滨海旅游度假胜地作为整个大鹏－南澳组团的服务基地，未来将成为客户的聚集地。大鹏－南澳组团——景点、休闲区规划高尔夫休闲区全国滨海物业分析西冲深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位自然保护岸线国际会议中心产品定位形象定位价格定位桔钓沙游艇活动区海滩活动区大鹏－南澳组团——景点、休闲区规划全国滨海物业分析大鹏所城保护区鹏城深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位红树林自然保护区价格定位下沙麻雀山高