谨呈：云南尚居地产昆明房地产市场及别墅专题研究报告2011年10月□昆明房地产市场1.1、昆明整体及区域房地产市场分析1.2、近期地产政策分析1.3、大昆明区域别墅个案分析1.4、大昆明区域别墅汇总分析整体供求关系：近年来供应持续增长，需求受政策影响下降明显昆明市商品房供求关系900846.5830.1180.00%?773812.62008年，国内受金融危机影响，昆明本地800719.2160.00%666.9152.65%696.5700642.5140.00%商品房供求量均出现大幅下滑。2009年后，543.8570.3600120.31%493.1511120.00%市场稳定，供求量逐渐回升。2010年，受国500103.63%96.84%100.00%40078.78%80.00%际宏观调控政策影响，市场呈现供大于求的格70.18%30060.00%局。20040.00%10020.00%00.00%2005年2006年2007年2008年2009年2010年?供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）吸纳率近3年来，昆明是商品房及商品住宅供应量均呈现持续上升到态势。昆明市商品住宅供求关系700627.3614120.00%580.6600108.04%491100.00%500394.779.71%79.97%80.00%400?近3年，昆明住宅市场供应量增长稳定，314.660.00%3002010年，昆明市商品住宅供应量为641万40.00%200㎡，占昆明市商品房供应量的75.6%。成交10020.00%00.00%面积491万㎡，占昆明市商品房总成交量的2008年2009年2010年86.1%。供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）吸纳率数据来源：昆明市房产交易中心2011年上半年昆明市楼市供求市场：成交总量平稳，价格微涨，限购后呈现价稳量跌之势。2011年上半年成交备案40523套，达到2010年全年成交备案量53.14%；成交面积289万㎡，达到2010年全年成交备案量的48.03%；成交均价为6693元/㎡，环比去年全年成交均价上升5.16%了。2011年上半年昆明市楼市供求市场：成交结构中商品房非市场化的数据量比重大，二元结构突出上半年昆明市商品房成交备案量虽然达到去年全年成交量53.14%，但从备案结构可以看出，金江小区、天骄北麓、新螺蛳湾国际商贸城等项目集中在去年第四季度和今年年初供应，未能全面反映上半年昆明二级市场的实际情况。商品房销售面积前十项目名称区域板块面积（㎡）从昆明合富辉煌市场部4月至6月的监金江小区北市区北市板块331235.71测结果看，成交备案量持续在低位波动，螺蛳湾国际商贸城二期南市区东南板块172969.02呈现下行趋势，而备案价格则持续走高。天骄北麓北市区北市板块86055.75天怡峰景花园北市区北市板块74946.81此外，根据今年上半年16个开盘项目的监金域缇香花园北市区北市板块57504.65测结果，开盘成交率低于去年的成交市经典双城（A、C地块）西市区高新板块55368.46场，住宅产品的开盘成交率平均为春城慧谷小区一期西市区高新板块54594.35螺蛳湾国际商贸城仓储二期南市区东南板块51405.1156.28%。昆明云石商贸城西市区西山板块35329.01高原明珠五金机电商城南市区东南板块30413.972011年上半年昆明市楼市供求市场：刚性需求为主导，舒适二房紧凑三房成为市场主导产品?供应市场：根据统计昆明市上半年开盘项目，居住类产品以70-90㎡的二房和三房为主要供应户型，分别占总供应套数的25.8%和24.92%，其次为单身公寓产品，占11.5%；?需求市场：从成交结果看，70㎡以上的二房和90㎡以下的三房成交量最大，分别占总成交套数的32.07%和26.27%。?一方面，反映了市场对于自住型产品的需求较大；而另一方面，我们也看到客户对于价格较为敏感，成交户型多为紧凑三房或舒适二房，从侧面反应出市场客群中，年轻的新婚家庭和新生的三口之家成为主力客群。土地市场：2010年土地成交量上涨明显，住宅楼面地价持续上升?2008年至2010年，昆明昆明市土地市场成交量呈现出稳中有升的态势。2010年，昆明市共成交各类土地11262亩，为近年来成交量之首。?2010年昆明市居住类土地共成交3869亩。?昆明市居住类土地楼面地价增长稳定，2010年，昆明市居住类用地平均楼面地价达1642元/㎡。环比增长58.3%。数据来源：昆明市国土局城中村研究：城中村改造住宅项目将是未来几年市场供应的主力，同时该类项目均呈现“高容积”、“点式”的产品特征。起步期推售期集中放量期2008年-2010年2011年-2012年2012年-2017年?规模：自2008年，昆明市城中村改造启动以来，已经有超过100个城中村项目进入一级或二级开发阶段，在未来的两至3年内，将成为昆明市商品房市场供应的主要类型。?分布：目前正在进行改造的城中村项目，多分布在昆明市二环内及西市区、南市区。本项目所在区域内城中村数量较少。?产品：从城中村改造项目的用地指标上看，未来这些项目内的住宅产品均为高容积率的点式高层产品。?价格：目前面市的城中村项目平均销售单价达7633元/平米。2010年部分已进行招拍挂土地信息编号位置面积亩容积率建筑面积㎡楼面成交价（￥/㎡）竞得人盘龙区联盟街道办事处辖区内（张J2009-074247.024.7773910.41755.933云南俊发凤凰置有限公司官营）J2009-98盘龙区联盟街道办事处109.62095.7178624178671809.113昆明神州天宇置业有限公司J2009-053五华区龙院、上峰村209.49773.85279371652.885昆明怡宁房地产开发有限公司J2009-051五华区苏家塘98.648815.234008344220.82126.891昆明浙联地产公司J2009-095高新区梁家河121.79595.62525456757.31199.236云南经典房地产开发有限公司KC2008-45昆明市官渡区双桥路201号83.851922.61145903.13846.184昆明银海房地产开发有限公司数据来源：昆明市国土局1.1整体及区域市场小结1.土地供应：昆明市整体住宅土地成交量和地价持续走高，后续竞争将逐渐加大。2.城中村放量：昆明市城中村项目将成为未来几年市场供应的主力，并持续放大，产品以高容积、点式高层为主。3.市场供求：2010年市场出现供大于求的市场格局，随城中村项目的推售预计，2011年市场将继续呈现供大于求的局面。4.价格走势：2010年市场整体供大于求，但由于超过200万平米各类单位房的存在，纯市场化得供应不足，从而推动市场房价持续上涨，预计2011年供货量的加大，昆明市房价持续大幅上涨的可能性不大。□昆明房地产市场1.1、昆明整体及区域房地产市场分析1.2、近期地产政策分析1.3、大昆明区域别墅个案分析1.4、大昆明区域别墅汇总分析近期政策：宏观经济，布局十二五“抑制”楼市过热以强壮实体经济。05—10年全国GDP增长率14.00%12.00%引导资金回流实体经济10.00%房地实体8.00%产市经济房地产高涨吸GDP增长率场6.00%11.60%11.90%引实体资金流10.40%入9.20%10.10%4.00%9%2.00%0.00%2005年2006年2007年2008年2009年2010年?2010年经济增速好于预期，经济转型迫切性提高：2010年GDP增长10.1%，好于市场预期。随着经济基础的进一步夯实，国内进行经济转型的迫切性提高。?经济转型需要抑制楼市过快增长，引导资金重回实体：2011年是“十二五”开局之年，国家进行经济结构调整的任务重大，产业发展与支持创新均需要资金扶持，一段时间以来的楼市上涨吸引了大批资金“弃实体入楼市”，当前需要抑制楼市过热使资金重回实体经济。近期政策：紧随流动性与抑制楼市并举，以控制经济、通胀双热。?经济、通胀活跃度双热：11、12月CPI分别达5.1%和4.6%，11月PMI达55.2%，虽然12月略有下降，但未来经济仍存过热风险。?抑楼市、收流动性以稳经济：当前及未来一段时间主要的经济风险在于过热而非经济降温，抑制楼市有助于经济回稳、防止经济风险。另外，央行于2010年未段时间及2011年初亦快步上调存款准备金率和基准利率，以控制通胀和经济增长速度。近期政策：国八条与房产税，政策叠加与组合发挥作用?限购范围扩大，更严格（拥有2套后不能再购房）?二套房首付款不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍?上海重庆开征房产税?合理确定本地区年度新建住房价格控制土地?增加土地供应目标政策?大力推广“限房价、竞地价”加强闲?主要城市拥有2套后不能再购房置土地处置?严格实行地方政府问责制政府监督信贷金融?加快建立个人住房信息系统楼市?房贷：二套最低首付6成?土地竞买必须说明资金来源并提供相?多种方式增加保障房供应保障财税政策应证明?昆明2011年计划供应1.5万套房?上海重庆开征房产税?不足5年金额征收营业税加强土地增值税征管的监督价格控制：地方政府制定的价格控制目标仍会保持合理的涨幅?政策要点：“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。?政策解读：“价格控制目标”的制定是基于各地经济发展目标、人均收入增长目标等，政府的目的并非是让房价下降，而是希望房价保持一个和经济、收入增速较为匹配的增速。?昆明市十二五期间