2012年世联房地产市场研究系列之四寻找沙漠中的绿洲——上半年房地产市场报告暨世联购房者信心指数发布会深圳世联地产顾问股份有限公司集团市场研究部2012-07-10特别声明本报告仅作提供资料之用，客户幵丌能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但丌对因使用本报告而产生的仸何后果承担法律责仸。本报告的版权归深圳世联地产顾问股仹有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。仸何人使用本报告，视为同意以上声明。1市场篇：走势包含一切信息2房企篇：发展模式的当下性3家庭篇：寻找沙漠中的绿洲44未杢篇：政策纠结下的前行21市场篇：走势包含一切信息走势走势包含一切信息。关于市场，我们已经探讨过颇多。房地产行业发展的内生因素包括经济增长、人口结构、居民收入和消费、城镇化、城市发展等等，我们在过往的报告里对上述因素均已做过深度分析。今年以来，我们不断分析市场的领先指标，以求在长期基本面下摸索行业小周期波动的规律。我们坚信，基本面和技术面会形成共振，最终形成市场走势。走势必完美，其后是趋势的一背而驰。反过来，走势也一定是市场各方合力的最终结果。因此，我们可以通过市场的走势判断各方力量当下的此消彼长以及推测未来变化。即，走势包含一切信息。全国房地产市场各挃标表现逐步好转全国商品房、商品住宅销售面积和销售金额同比增速底部企稳回升全国商品房销售面积、销售金额同比90%商品房销售面积同比商品房销售金额同比70%50%30%10%-10%-30%0204061012020406081012040608101202040608101202040608101202040802--------------------------------20072007200720072007200820082008200820082008200920092009200920092010201020102010201020102011201120112011201120112012201220072009全国商品住宅销售面积、销售金额同比商品住宅销售面积同比商品住宅销售金额同比90%70%50%30%10%-10%-30%0204060810120204060812020406081012020406081012020406081012041002--------------------------------20072007200720072007200720082008200820082008200920092009200920092009201020102010201020102010201120112011201120112011201220082012数据来源：国家统计局，世联研究房地产开发投资增速继续回落，其中商业营业用房投资运行平稳，住宅开发投资回落，办公楼开发投资震荡上行房地产开发投资继续回落60%房地产开发投资完成额:累计同比50%40%30%20%10%0%02050811020508110205080508110205081102050811020508110205081102051102----------------------------------20042004200420042005200520052005200620062006200720072007200820082008200820092009200920092010201020102010201120112011201120122012120%20062007100%办公楼开发投资表现较好80%住宅开发投资完成额累计同比办公楼开发投资完成额累计同比商业营业用房开发投资完成额累计同比60%40%20%0%-20%02050811050811020508110205081102081102050811020508110205081102020505----------------------------------2004200420042004200520052005200620062006200620072007200720072008200820082009200920092009201020102010201020112011201120112012200520082012数据来源：国家统计局，世联研究房屋新开工面积增速降幅开始收窄，办公楼新开工面积增速初步触底房屋新开工面积增速降幅收窄0.8房屋新开工面积:累计同比0.60.40.20-0.2-0.40810120204060810120204060810120204060810120204060810120204060810120204060810120204061202040204060810--------------------------------------------------20042004200420052005200520052005200520062006200620062006200620072007200720072007200720082008200820082008200820092009200920092009200920102010201020102010201020112011201120112012201220042004200420112011住宅新开工面积同比降幅收窄、办公楼新开工面积增速初步触底1住宅:累计同比办公楼:累计同比商业营业用房:累计同比0.80.60.40.20-0.2-0.40204060810120206081012020406081012020406081002040608120204060810120204060810120204081012020404121006--------------------------------------------------20042004200420042004200420052005200520052005200620062006200620062006200720072007200720072008200820082008200820092009200920092009200920102010201020102010201020112011201120112011201220122005200720082011数据来源：国家统计局，世联研究水涨船高，市场持续回暖一线城市：北京、深圳、上海、广州3月份以来成交量大幅上涨,成交均价趋于平稳北京商品住宅月度量价变化深圳商品住宅月度量价变化商品住宅成交面积（万平米）商品住宅成交均价（元/平方米）商品住宅成交面积（万平米）商品住宅成交均价（元/平方米）20030000503000045250004025000150200003520000301001500025150002010000151000050500010500050000010203040506070810111201020405060708091011120102030405060903010203040506070910111201020304050608091011120102030405060807------------------------------------------------------------201020102010201020102010201020102010201020102011201120112011201120112011201120112011201120122012201220122012201220102011201020102010201020102010201020102010201020102011201120112011201120112011201120112011201120122012201220122012201220102011上海商品住宅月度量价变化广州商品房月度量价变化商品住宅成交面积（万平米）商品住宅成交均价（元/平方米）商品房成交面积（万平米）商品房成交均价（元/平方米）16030000200150001402500012000120150200001009000801500010060006010000405030002050000000010203040506070809101101020304050607080910111201030405060102030405060708091011120102030405060708091112010204050612021003------------------------------------------------------------201020102010201020102010201020102010201020102011201120112011201120112011201120112011201120112012201220122012201220102010201020102010201020102010201020102010201020112011201120112011201120112011201120112011201220122012201220122010201220112012数据来源：世联研究二线城市：重庆、长沙、合肥、天津成交量大幅攀升，价格企稳重庆商品房月度量价变化长沙商品住宅月度量价变化商品房销售面积-万平方米商品房销售均价-元/平方米3