第二阶段汇报2008.06前期经济策划和规划设计五指山风景区StrategicEconomicStudy,Planning,andDesignforWuZhiShanScenicDistrict最有价值房产策划案www.cg35.cn2000项目概述与研究范围ProjectIntroductionandStudyArea项目研究范围总面积372平方公里，共分两部分：1.五指山自然保护区（134平方公里）2.五指山风景名胜区西区易道受兰海集团委托，从全局性、战略性的角度对五指山风景区进行前期经济策划和规划设计，力图打开五指山风景区旅游发展的新局面。最有价值房产策划案www.cg35.cn2000WorkProcess工作方法最有价值房产策划案www.cg35.cn20001.02.03.04.0前期工作总结发展规模需求与容量概念规划与发展策划开发管理与环境策略最有价值房产策划案www.cg35.cn20001.0前期工作总结最有价值房产策划案www.cg35.cn2000自然人文资源优势小结NaturalandCultureResourceAdvantageSummary世界保存最好的三大热带雨林之一最宜居的气候环境和生态环境中国保存最完整的原始黎族村寨和海拔最高的村庄海南的屋脊和河流发源地海南里程最长、落差最大的大峡谷漂流海南最大的民族博物馆“”…五指山拥有：知名俊秀的五指山独一无二的雨林胜境丰富多元的黎苗风情前期工作总结y1最有价值房产策划案www.cg35.cn2000ReasonsforWuzhishan’sStagnantTourism小结：五指山旅游发展滞后原因分析游客到五指山的目的工作科考探险观光旅游度假养生0%10%20%30%40%50%60%宣传广告（不含网络）经商单位组织网络旅行社推介朋友推荐0%10%20%30%40%游客了解五指山的方式沿海交通发展和全省旅游发展重心的转移旅游开发和设施建设不足策划与营销系统薄弱民俗特色的迁移、复制以及定位失误旅游业停滞不前的原因分析????:不满意,46%很一般31%满意23%荒废的中华民族文化村游客对五指山旅游区的满意度前期工作总结y1最有价值房产策划案www.cg35.cn2000无序薄弱缺失现有问题总结TourismDevelopmentIssues？五指山漂流，蝴蝶牧场等度假村，酒店，餐厅等核心问题：独特的拳头产品－五指山的缺失“”然而，五指山却未能释放强大吸引力我国唯一未开发的原始热带雨林我国万黎族同胞的发祥地海南屋脊：海南第一山海南母亲河：万泉河之源海南省旅游系统中山海呼应的一极五指山城市立市之本，旅游发展根基??120???“-”——前期工作总结y1最有价值房产策划案www.cg35.cn2000OverallStrategy总体开发策略旅游核心区地区中心红色旅游休闲旅游旅游地产行政中心旅游集散中心打造五指山的旅游金三角“”初步发展理念：塑造水满德满雅宾成为五指山多层次旅游系统的拳头产品----//五指山最核心的吸引点在于热带雨林，而非山顶风光将德满、雅宾和水满镇联合发展成为重中之重五指山应成为激发整个城市作为真正的生态旅游城市的引擎前期工作总结???“”y1最有价值房产策划案www.cg35.cn2000旅游核心区地区中心红色旅游休闲旅游旅游地产行政中心旅游集散中心OverallStrategy总体开发策略前期工作总结y1最有价值房产策划案在总体区域内整体统筹、协调发展以金三角地区为发展引擎毛阳镇红色旅游、大众旅游项目同甲镇休闲体育、休闲度假项目及休闲旅游地产五指山市完备基础服务设施，承担旅游集散功能打通从五指山市至七仙岭的公路联系增强市场联动吸引力。北线旅游历史、文化，观光、团体游客。南线旅游休闲度假，散客、度假游客。www.cg35.cn2000??“”“”?——?——?——??——?——“GoldenTriangle”Position五指山旅游金三角核心定位“”德满度假养生雨林之心雅宾生态旅游仙境之门水满集散中心生态小镇生态客栈生态教育中心生态旅游酒店餐饮特色商品市场度假小镇雨林奇观度假村雨林婚庆中国唯一的原始热带雨林旅游区世界一流的生态旅游度假目的地前期工作总结y1最有价值房产策划案www.cg35.cn20002.0发展规模需求与容量最有价值房产策划案www.cg35.cn2000TourismDemandProjection游客规模需求预测4920203639527910812.48%9.55%10%8%6%1012.9254054历年游客规模游客年增长率景区年游客规模362015222010–建设期：2008-2010–运营期：2010-2020–新设施2010年总体建成开放20062007游客规模预测（万人）金三角年游客规模?需求预测模型假设：–以五指山旅游局提供的历年游客规模作为基础数据–游客年增长率：?2008-2012年为10%?2012-2016年为8%?2017-2020年为6%–景区游客捕捉率：2010年增长到50%?开发分期–筹备期：2007-2008发展规模需求与容量y2最有价值房产策划案www.cg35.cn20007雅宾5星级2216029德满5星级251501.53占地面积（公顷）水满（含水满-雅宾道路两侧）3-4星级1228301.50.80.30.2容积率酒店及过夜游客需求HotelandOvernightVisitorDemand56255524826466建筑面积（平方米）附属系数246202026.136557867%70%70%72%41947()2.22.22.22.51228过夜游客数过夜率金三角过夜人数游客平均停留时间天户均面积（平方米）724492015房间数量13842010等级各区酒店配置(2020)200753-4过夜游客及酒店需求星级酒店客房數目需求星级酒店客房數目需求发展规模需求与容量y2最有价值房产策划案www.cg35.cn2000度假住宅及零售商业设施需求VacationResidentialandCommercialFacilitiesDemand6.812020()84385407041644436/4920867115281/350447570/568960035511681331.01.01.0202041939()11581941501501500.50.50.51.151.151.150.382.016.70每年游客人次数万人度假居住者和水满居民（人）常住者人均年度消费（元人）游客人均购物消费（元人）商业坪效（千元平方米）营业面积需求（平方米）容积率金三角过夜游客量（万人）度假住宅购买者数量户户均面积（平方米）容积率公共绿地与道路系数土地需求面积（公顷）35.003.5520156.7320150.9620100.382010度假住宅需求零售商业服务需求累计土地需求面积（公顷）土地面积（公顷）发展规模需求与容量y2最有价值房产策划案www.cg35.cn2000开发适宜性分析坡度分析水系分析植被分析生物多样性分析已利用地块分析道路分析DevelopmentSuitabilityAnalysis开发适宜性分析综合考虑了坡度、水系、植被、生物多样性、已开发利用地块、道路等因素的环境影响适宜开发区域可用于居住、商业等的开发建设；中等适宜区域应用于低环境影响项目的开发建设；不适宜开发区域尽量不作为建设用地，在必须开发的情况下需采取必要措施缓解其环境影响??发展规模需求与容量y2最有价值房产策划案www.cg35.cn2000FloodplainandProtectedFarmland水系及洪水分析和基本保护农田五指山地区山多地少，在沟谷地带有少量的梯田，其余绝大部分是需要作为生态保护的山坡林地及林业地带；保护农田是国家的基本国策，严格保护基本农田，对于一般耕地也秉承尽可能保护的原则；开发建设用地应避免、少占耕地，以确保稳定、高品质的农副产品的供给。??根据现有数据，可得出百年洪泛区范围；一般在二十年洪泛区内应禁止建设，其余区域应尽量避免建设；确有需要在其余洪泛区进行建设的，应事前做水文模拟进行可行性分析，预测建设后对上下游造成的影响；洪泛区内的开发建设应采取环境措施，尽可能减小其环境影响。????发展规模需求与容量y2最有价值房产策划案www.cg35.cn2000开发适宜性分析UpdatedDevelopmentSuitabilityAnalysis开发适宜性面积（公顷)比例适宜开发中等适宜开发不适宜开发合计3915.364.80%5539.2486.79%72074.73688.40%81529.344100.00%在考虑百年洪泛区与基本农田保护区的基础上，结合之前的坡度、水系、植被、生物多样性、现存建筑、道路这些环境因子，得出了新的开发适宜性分析图。发展规模需求与容量y2最有价值房产策划案www.cg35.cn2000五指山风景区前期经济策划和规划设计20StrategicE以及游客心理满意度，，森林公园面积5989133mCarryingCapacity2、土壤保护，其中已破坏的地块面积为207360m2环境容量初步估算2对图示的试验区进行了环境容量估算该区域面积?8763264m2年的强度将造成生态系统年衰弱率游客平均文明度为中等，平均每人每天在自然土壤和植被上踩踏时间为，步行速度为次秒，则每人每天踩踏次数为次结论在对雨林、阔叶林、土壤不造成破坏的前提下，图示试验区日可容纳日游览人数约为人10%?1h2/7200?30002cti综合考虑雨林与森林保护假设景点开放时间为游客游览雨林时间需游