高通智库房地产标杆企业研房地产标杆企业研究究高通高智通库智库2012年7月15日深国投商置：危机后的重生摘要?深国投商置累计开发及管理的购物中心建筑面积超过电话：(010)58677851/2/3400万平方米，旗下品牌有印象城、新一城和深国投广场，邮箱：gt@gaotongchina.com目前已开业购物中心有11家，项目重点分布在珠江三角洲、长江三角洲和环渤海等地。网站：www.gaotongchina.com?深国投商置开发的产品经历了三个发展阶段：以沃尔玛单店为主的第一阶段；以沃尔玛为主力店，结合部分自营业商业的第二阶段；家庭型区域购物中心为主的第三阶段。目前重点开发对象是以印象城为代表的第三代产品。?深国投商置早期商业地产核心是“订单地产+金融运作”，高通智库是一家房地产研究综盈利模式的核心是土地溢价、开发溢价和资本市场增值。合服务商，依托其独特的信息收?集与整合体系、专业的分析能深国投商置早期商业模式有着致命缺陷，包括合作伙伴招力、科学的研究方法和丰富的研商本土化不足、投资回报率过低以及最后退出渠道受阻。究经验，持续为客户提供及时、?金融危机使“豪门阵营”分崩离析，但也给深国投商置带高效的研究服务。来了转型的契机。2009年，经过置换、出售、并购、转型、单飞等一系列动作，深国投成功转型为商业地产运营管理商，探索全产业链模式。?2012年2月，华润集团以9.56亿元的价格，将其持有的深国投商置50%股权出售给了龙柏商置，以82%的溢价率全身而退。?深国投商置的商业模式短期内缺乏自身造血功能，需要外部输入资金。在华润旗下期间，主要通过华润直接注资、转让项目以及在海外发行房地产基金注入流动性。?未来，深国投商置可以选择继续依赖金融背景的母公司通过发行基金进行融资，但要想通过自己的经营运作实现现金流的顺畅滚动，深国投商置必须改进商业模式，可以在主体开发购物中心的基础上，建设一部分出售物业以快速实现资金回笼。房地产标杆企业研究目录一、深国投商置概述......................................................41.深国投商置简介...........................................................................................................42.深国投商置发展历程...................................................................................................5二、深国投商置旗下品牌定位与产品升级....................................71.印象城...........................................................................................................................72.新一城...........................................................................................................................83.深国投广场.................................................................................................................104.产品升级过程.............................................................................................................12三、深国投商业模式.....................................................141.订单式开发商.............................................................................................................142.金融运作.....................................................................................................................153.定位开发建设者，小股权掌握控制权.....................................................................184.商业模式缺陷.............................................................................................................19四、深国投商业模式转型.................................................211.“豪门盛宴”散场.....................................................................................................212.探索全产业链模式.....................................................................................................22五、深国投商置未来发展隐忧.............................................241.如何解决流动性问题.................................................................................................242.能否提升商业运营管理能力.....................................................................................27六、典型项目分析.......................................................291.常熟印象城.................................................................................................................292.苏州印象城.................................................................................................................353.顺德新一城.................................................................................................................41www.gaotongchina.com2房地产标杆企业研究图表目录图表1.深国投商置已开业项目与部分在建项目示意图.......................................4图表2.深国投印象城项目概览...........................................................................7图表3.深国投商置新一城项目概览...................................................................10图表4.深国投广场项目概览.............................................................................11图表5.深国投产品升级过程.............................................................................12图表6.深国投商置与外资合作项目情况.............................................................16图表7.深国投与摩根士丹利、西蒙集团业务合作模式......................................17图表8.深国投商置盈利模式.............................................................................18图表9郑州华润中心效果图示意图....................................................................25图表10.龙柏宏易集团组织架构........................