2011年中山市房地产市场年度报告中山中原市场研究及顾问部ZhongShan.01.2012本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|1版权声明本报告仅供内部沟通使用，不作为盈利性使用。报告所涉及内容及观点仅供参考不作任何形式的建议。任何单位及个人因使用本报告所引发的任何责任均与本公司无关。本研究报告版权仅为中山中原物业顾问有限公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用发布报告中的任何内容，必须进行书面申请并得到本公司的同意方可发布，并需注明出处。本报告中所引用数据来源于国土资源局网站及其他公开渠道，本公司不对数据负任何责任。?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|2目录一宏观政策分析4二中山市发展概况29三2011年中山市土地市场44四2011年中山市商品房市场55五各组团及区域商品房市场69六重点开发商及项目分析94七2012年房地产市场趋势分析99八附件110?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|3一、2011年宏观政策分析?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|42011年宏观政策概述2011年作为“十二五”的开局之年，中国实现了GDP快速增长，居民收入稳步提高，中国已经步入中等偏上收入国家。但2011年国内CPI屡创新高，欧美发达国家经济持续下滑，内需增长乏力，经济局势不容乐观。2011年，中国楼市经历了“史上最严调控的一年”，限购、限贷、加息、限价轮番轰炸楼市，中国的房地产市场在风雨中艰辛的前行。可以说：2011年，是中国楼市逐步进入“寒冬”的一年。?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|5重点时政解读：一、国八条：内容——明确各方要求2011年1月26日国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，即我们俗称的“国八条”。内容如下：一、各地设今年房价控制目标，一季度向社会公布；二、扩大住房保障制度覆盖面，增加公共租赁住房供应；三、个人购房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税；四、二套房首付不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍；五、大力推广“限房价、竞地价”，闲臵土地及时收回使用权；六、扩大限购范围，本地二套房家庭和外地一套房家庭将停购；七、落实住房保障和稳定房价约谈问责机制；八、“严打”虚假消息散布者，前两轮调控未落实的部分政策将在今年落实。?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|6解读——全面打击炒房，楼市调控力度升级。从内容来看，“国八条”基本是以往调控措施的整合和升级。并且从多个方向加强了对楼市的控制力度。首先：国八条明确了政府、企业、银行、传媒等各个机构的职责或要求，并对违反或者不作为等行为进行处罚。其次：国八条分别加强了土地，新建商品房、二手住宅等的监管力度和税收力度，全方位打击炒楼行为。第三：扩大限购范围，除了省会城市和计划单列市被要求限购外，首次将房价上涨过快的二三线城市纳入限购范围。?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|7影响分析——调控持续，政府决心不变；开发商应顺应形势。1月5月9月12月北京成交跌入三年来北京均价同比跌6.3%国八条正式出台北京别墅同比下跌50%最低点完成年度控制目标碧桂园十里银滩碧桂园完成全年业绩率先降价碧桂园南京项目降价低至7折看盘430亿元的100%金九银十万科完成全年业绩万科启动万团大战开启促销1400亿元的87%绿城中国完成销售业不降价绩550亿元的55%6070大中城市新房价格环比下降城市数量走势40203812991214161734495501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月北京出台了最为严格的调控细则，并实现了2011年北京楼市稳中有降的调控目标。碧桂园、万科、绿城等一线房企今年在价格策略上的不同态度，对其销售业绩起到了关键作用。随着调控的逐步深入，新房价格下降的城市数量逐步增多，预计12月会达到55个左右。?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|8未来调控走势——调控还将继续，房产税或最终将其取代。2011年12月9日召开的国务院常委会议，重申了坚持房地产市场调控不动摇的方针。海口市、青岛市、上海市、广州市以及甘肃省等多个省市已相继明确表态2012年限楼市调控延续。因此，2012年楼市调控政策放松的可能性不大。另外，此次会议还明确提出：“2012年要推进营业税改征增值税和房产税改革试点。”因此，2012年或许将成为房产税试点扩容的一年。虽然上海、重庆的房产税试点效果不明显，但政府决心不变。房产税推进工作或许仍有许多问题要解决，但房产税取代“限购、限价”等调控政策已成为趋势。?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|9二、货币政策紧缩：内容——经济手段频出，有形之手发挥作用。作为世界上最大的发展中国家，“中国特色”的发展模式引得全世界的关注。尤其是近几年来，欧美日经济持续下滑，世界经济回复疲软的整体局面下，中国依然保持着高速的GDP增长率，成为诸多国内外学者研究的课题。中国特色经济最突出的当属“行政手段在市场经济中发挥的作用”，利用行政强制手段，有针对性的通过国家财政、税收、利率、外汇储备等多个方面作出调解和干预，来稳定和刺激经济的发展。改革开发30多年以来，中国市场经济发展迅速，无形之手发挥了巨大的作用，而在关键时刻，又是有形之手屡次将经济的发展带回正常轨迹。?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|10解读——货币政策的变化整体与经济走势保持一致。大型金融机构中小金融机构25.00%21.50%20.00%17.50%18.00%15.00%10.00%9.50%5.00%0.00%9五年期以上贷款利率876542007年1月2008年9月2010年11月货币政策偏紧货币政策较为宽松货币政策偏紧货币政策的走势，与整体经济局势相吻合。货币政策的调整，会影响整个国家经济，甚至对世界经济的都有影响。2007年，国内CPI持续走高，存贷款利率和存款准备金率进入一个上调区间；2008年，四万亿经济计划出台后，我国货币政策趋于宽松；2010年末，国内CPI再次走高，国外经济发展持续疲软，货币政策再次趋紧。?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|11影响分析——货币流动性趋紧，房地产企业“成本”激增。2011年，央行及银监会通过加息、控制银行贷款额度、停止房地产开发贷款、叫停房地产信托业务等手段，货币政策持续收紧。房地产企业遭遇资金困局。首先：央行屡次调整存款准备金率，各个金融机构的贷款额度越发紧张。不少银行曾一度叫停购房贷款业务，购房者贷款难度增加。其次：三次上调利率，房地产企业和购房者贷款成本持续增加。三次调整利率上浮10.2%。20年期百万贷款利息几近翻番。第三：银监会严控房地产开发贷款并叫停房地产信托业务，房地产企业遭遇资金困局。企业只能通过私募融资、发行企业债等形式获得资金，但资金成本增加。总体来说，经济手段的使用，虽然并非直接针对房地产行业，但这些措施对其他产业的影响，成本叠加并最终影响处于产业链顶端的房地产行业。尤其是在楼市寒冬，销售不利的情况下，资金影响更为明显。?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|12三、全面建设保障房：内容——“十二五建设3600万套，2011开工建设1000万套”2010年11月，住建部向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，通知明确提出2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套，并要求各地方政府12月10日之前上报2011年建设目标。部分城市2011年建设目标广东省部分城市2011年建设目标中山北京惠州3%韶关1%1%2%4%佛山中山8456套2%江西4%2%5%惠州13000套3%黑龙江韶关13000套3%天津其他城市东莞5%佛山14000套3%贵州28%17000套上海东莞4%广东深圳深圳73000套广州24%辽宁广州85000套27%4%河北其他城市86544套四川4%54%湖北截至2011年10月底，全国开工建设保障房超过4%江苏1000万套，比原计划提前1个月。湖南2011年10月广东住建厅公布的数据统计，珠海、4%河南阳江、中山、梅州、深圳5个城市保障房开工率分重庆别为120.3%、102%、102%、101.9%、101.9%，提4%其他省市5%前超额完成今年的目标任务。?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|13解读——保障房将是未来中国经济增长的一个有利支撑。顾云昌：“住有所居，必须两条腿走路，一条腿是商品化，一条腿是保障房”。保障房的全面开工建设，将会对未来我国的经济增长注入新的活力。2011年，中国已经步入“中等偏上收入国家”的行列。但是当前我国仍然面临着“内忧外困”经济局势，若想经济保证健康稳定的发展，解决“内忧”是根本。而保障房是解决“内忧”的重中之重。首先