|充沛氧，温润海，青葱山，初见惊慕的顿悟之旅|人生若之如初见——三亚旅游地产学习考察分享——[卷首语]三亚，古称崖州（也称鹿城）。相传宋代由于三亚是中国最南地级规模州郡，由于远离帝京，孤悬海外，自古便有“天崖海角”之誉，再加上汉、黎、苗、回等20多个民族聚居于此，更添无限风情。显然三亚是一个被上天宠坏的孩子，最宜人的气候、最清新的空气、最和煦的阳光、最湛蓝的海水、最柔和的沙滩、最风情万种的少数民族、最美味的海鲜…都赐予了这座海南岛最南端的海滨旅游城市，三亚以中国20之最，成为中国最炙手可热的旅游度假目的地城市，同时也是中国旅游地产聚合地，世界级高端酒店更是层出不穷，声势浩大；大型旅游地产项目更以海岸线长缩丈量高下，资源决胜。初次体验包罗万千，很难具体概述，只能技穷的巧用万科森林度假公园的推广语“人生若只如初见”来分享内心感受！注：“人生若之如初见”出自[清]纳兰性德的《木兰辞拟古决绝词柬友》[目录]PART1初识三亚PART2悟道众盘1、解惑：产权式酒店○黎客国际酒店○红树林度假酒店○国光豪生度假酒店2、授道：旅游度假目的地○万科森林度假公园○万科湖畔度假公园3、观摩：大体量高度旅游地产项目○雅居乐清水湾○半地半岛PART1初识三亚[城市简介/独特资源/地产情况/游玩建议]PART1初识三亚[城市简介/独特资源/地产情况/游玩建议]三亚市|曾用名崖州、崖县，历史上多称为“天涯海角”，是海南省南部的中心城市和交通通信枢纽；是中国东南沿海对外开放黄金海岸线上最南端的对外贸易重要口岸。城市基本信息栏中文名称：三亚外文名称：sanya地理位置：中国华南，海南岛南部面积：1919.58平方公里，人口68.5万人（2010）气候条件：热带海洋性季风气候，机场：三亚凤凰国际机场全年有近300天艳阳高照，年平均车站：三亚火车站气温25.4℃。政府驻地：三亚市新风街257号电话区号：0898/下辖地区：河东管理区，河西管理邮政区码：572000/区车牌：琼B市花：三角梅/市树：椰树与酸豆历史：早在秦始皇时期设置的南方树三郡，崖州就是其中之一的象郡。汉代在现在的三亚市崖城镇设立了珠崖郡治，隋设临振郡，唐代改为振州。宋代成为我国最南端的地级规模的州郡。因其远离帝京、孤悬海外，自古以来三亚一直被称为“天涯海角”，解放后改为崖县，84年设三亚市；旅游景点：落笔洞、天涯海角、南山寺、大小洞天、亚龙湾（热带天堂森林旅游区）、蜈支洲岛、呀诺达、五指山、南湾猴岛等；PART1初识三亚[城市简介/独特资源/地产情况/游玩建议]三亚的20个“中国之最”1、中国最南端的滨海城市。2、中国日照时间最长的城市，全年有近300天艳阳高照。3、中国年均温度最适宜的城市，年平均气温25.4℃。4、中国空气质量最好的城市，负氧离子含量位居中国第一、世界第二。5、中国最长寿的地区（人均寿命80岁）。百岁以上老人，海南省有400多人，三亚市70多人。6、中国最佳养生城市，被誉为天然氧吧、康复中心。7、中国人居住环境最佳城市，有海水、沙滩、阳光、气候、动物、植物、岩洞、温泉、森林等度假休闲要素。8、有中国最大最美的平民海湾--三亚湾，有17公里沙滩、浴场、椰林、绿草、鲜花、滨海路相伴。9、被联合国誉为“世界最适合人类居住的城市”。10、中国首选度假过冬及疗养观光旅游、休闲度假目的地。11、中国唯一的热带滨海国际旅游城市。12、中国首批优秀旅游城市。13、第一批全国生态示范区。14、中国旅游业收入相当于全市总产值最高的城市（2005年68.78%）。15、世界最大的金玉佛像--南山“金玉观世音”圣像高3.8米，共动用黄金100多公斤，南非钻石120多克拉，翠玉100多公斤，红蓝宝石、祖母绿、珊瑚、松石、珍珠等奇宝千粒，价值1.92亿元，装有释迦牟尼佛祖舍利一颗、古佛舍利一颗。1999年，金玉观音圣像载入吉尼斯世界大全。16、三亚南山海上观音圣像高108米，为世界之最，2005年4月已开光。17、中国第一个世界小姐总决赛举办地。2003、2004、2005连续三年在三亚举办世界小姐总决赛。18、世界最大的砚台--“天下第一砚”现在南山。19、中国第一家五星级度假酒店--亚龙湾凯莱度假酒店。20、中国最大最佳潜水基地--亚龙湾潜水基地。PART1初识三亚[城市简介/独特资源/地产情况/游玩建议]三亚是一个旅游目的地城市，它的楼市完全由外来消费力支撑，而且整体城市经济随旅游淡旺季影响较大；NO.1市场容量：三亚市本地人口数量仅有68.5万人，多为少数民族，当地房地产消费95%以上来自外地，2011年销售面积约为200万平，土地供应约为300万平；NO.2人居趋向：主力发展方向是迎宾道以北及清水湾以东方向，主要是因为土地供应导向，从而引领人居趋向，海棠湾、清水湾将进一步成熟；NO.3发展水平：汇集了世界级开发商与运营商，特别是酒店业可进入执中国牛耳之列，旅游地产方面万科、保利、雅居乐、中信、鲁能、今典等大型发展商云集；NO.4客户简析：北方区客户占到90%的比例，其中高端度假产品以北京客户为主，中低端度假兼投资类产品以东北客户为主，主要是以哈尔滨、沈阳、长春为主；NO.5城市价格：整体均价在2011年约为19，000元/平；2011年三亚地产项目销售额排行榜前三名序项目名称销售套数（套）销售面积（万平）金额（亿）号1凤凰水城8576.44182万科森林度假公园8685.08143半山半岛1522.9711.4PART1初识三亚[城市简介/独特资源/地产情况/游玩建议]三亚VS吉林对比表项目三亚吉林市场容量常住人口68.5万，2011年接待旅游人次约城区人口183万，辐射外五县城镇人口212为1000万（主要受机场吞吐量限制）；万，城市总计人口434万，2011年接待旅游人次约为2050万（高速公路与火车是主要旅游交通工具）；人居趋向常住人口置业消费能力低，多数以外埠人口以当地刚需为主，外地人口为辅；度假置业为主，约占到90%以上；发展水平形成旅游度假目的地，国际旅游岛与国家海发展还处于粗放阶段，以自然旅游景点为主，岸线推动旅游业快速发展，已形成免税港，未形成度假氛围，相关旅游配套还处于初级阶各项配套均达到国际水平，特别是酒店业；段；游客简析以外埠游客为主，基本上都是过夜客户，占以周边城市短途游客为主，主力游客来自于长到95%以上，其中国内游客为主力（国内游春，其中短途一日游占到70%以上，过夜人数客以北方为主，主要有北京、哈尔滨、沈阳、占到30%；长春等城市），约占95%，国外游客约占5%（前五排名：俄罗斯、韩国、美国、日本、德国），城市价格19，000元/平4，800元/平结论酒店与度假产品三亚领先吉林，其发展轨迹与产品营销理念极具借鉴性;PART1初识三亚[城市简介/独特资源/地产情况/游玩建议]只属道听途说，仅供参考关于时间：三亚最炙手可热的度假时间是五一、十一及春季，尤其是海南三亚过年的北方客人逐年增多，1-3月是黄金季，6-8月由于因为日晒原因，游客有所减少，酒店价格也会有更多折扣，建议此节点出游，9-10月到三亚得充分考虑台风问题，否则未必能收获到好心情；衣：衣着要休闲，特别要考虑到三亚热带海洋性气候，要缩衣减行，另外玩海是北方游客到三亚的目的之一，如考虑下海最好提前准备好泳衣及潜水前的功课；食：三亚宰客现象普遍，特别是水果与海鲜方面，要有意识货比三家，该砍就砍，不要不好意思。如吃海鲜推荐大东海的渔排，渔民自助70元/位（不含酒水），渔排一般都会五种新鲜海鲜提供品尝，以螃蟹、虾为主，蟹黄粥味道特别好，不够可自行添加；关于品尝当地槟榔要有勇气，重口味，量力而行；住：最佳推荐亚龙湾五星级酒店红树林、悦榕庄、人间天堂鸟巢度假村（《非诚勿扰2》拍摄酒店，葛优、舒淇住的那间木屋已炒到最高8,8万/天），经济推荐是市中心的黎客国际酒店，提前预定500元/标间，非常物有所值；行：建议包车600元/天，千万不要尝试坐摩的，否则被宰是必然的；PART2悟道众盘1、解惑：产权式酒店○黎客国际酒店○红树林度假酒店○国光豪生度假酒店2、授道：旅游度假目的地○万科森林度假公园○万科湖畔度假公园3、观摩：大体量高度旅游地产项目○雅居乐清水湾○半地半岛PART2悟道众盘[解惑：产权式酒店][主要目的]产权酒店只是一个概念，是指由众多普通投资者购买酒店物业项目中的一间或多间客房的一种投资模式，并不是指某单一类型的酒店住宿产品。目前市场上出现的产权酒店的市场定位主要是为各类商务旅游、旅游观光和休闲度假旅游者提供住宿服务，是指分布在商务和旅游城市、旅游风景区、旅游度假区的各类以投资经营为主要目的的旅游星级酒店、全套房酒店、公寓式酒店、度假酒店、服务式公寓、主题酒店（或精品酒店）、经济型酒店。[历史背景]20世纪60年代的欧洲，度假风气兴盛，法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，最早的分时度假概念由此产生。据此，聪明的开发商发明了以分时销售客房使用权的模式来招揽客户，取得了很好的效果，分时度假市场由此形成。PART2悟道众盘[解惑：产权式酒店][宽泛定义]产权式酒店是旅游房产的重要一类，其实质就是“分时度假+房产投资”。它将酒店的每一单位分别售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司经营或分时度假网络管理，获得一定的投资回报。由于客房年度利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，因此业主只要