2012，新政下房地产开发企业，如何进行有效的投资？房房房房?房房房房?房房房房?房房房房?房房房房?房房房房?房房房房?房房房房?房房房房?房房房房?房房房房?房房房房?地地地地地地地地地地地地地地地地地地地地地地地地地地地地地地地地地地地地地地地地地地地地地地地地产产产产产产产产产产产产产产产产产产产产产产产产产产产产产产产产产产产产产产产产产产产产产产产产证证证证置置置置开开开开投投投投投投投投投投投投投投投投投投投投开开开开项项项项市市市市投投投投投投投投投投投投券券券券业业业业发发发发资资资资资资资资资资资资资资资资资资资资发发发发目目目目场场场场资资资资化化化化投投投投投投投投决决决决项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项的的的的分分分分分分分分资资资资资资资资简简简简资资资资资资资资策策策策目目目目目目目目目目目目目目目目目目目目开开开开析析析析析析析析介介介介项项项项项项项项分分分分风风风风不不不不财财财财基基基基的的的的发发发发中中中中体体体体体体体体目目目目目目目目析析析析险险险险确确确确务务务务础础础础区区区区程程程程的的的的案案案案案案案案分分分分定定定定分分分分数数数数位位位位序序序序基基基基例例例例例例例例析析析析性性性性析析析析据据据据条条条条与与与与本本本本系系系系系系系系分分分分分分分分分分分分的的的的件件件件政政政政问问问问析析析析析析析析析析析析分分分分分分分分府府府府题题题题析析析析析析析析管管管管估估估估理理理理算算算算第第第第第第第第11111111章章章章章章章章房地产投资分析中的基本问题房地产投资分析中的基本问题房地产投资分析中的基本问题房地产投资分析中的基本问题房地产投资分析中的基本问题房地产投资分析中的基本问题房地产投资分析中的基本问题房地产投资分析中的基本问题?房地产投资概述?房地产投资分析概述?房地产投资分析中常用的基本概念11111111．．．．．．．．11111111房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述1．1．1房地产投资的含义投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。这里的资源既可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。所以“投资”一词从广义上来说，既用来指特种资金，又用来指特定的经济活动。11111111．．．．．．．．11111111房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述在房地产投资分析中，我们使用的投资概念是狭义的。房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。所以，这里的投资是预先垫付的资金（没有包括其他资源）。11111111．．．．．．．．11111111房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述1．1．2房地产投资的类型1．从房地产投资形式来说，房地产投资分为直接投资和间接投资两类。1）直接投资房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。11111111．．．．．．．．11111111房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述（1）房地产开发投资房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得房地产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。开发投资的目的主要是赚取开发利润，风险较大但回报也比较丰厚。房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、货仓等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。11111111．．．．．．．．11111111房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述（2）房地产置业投资房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。置业投资的对象可以是开发后新建成的物业（市场上的增量房地产），也可以是房地产市场上的二手货。置业投资一般从长期投资的角度出发，可获得保值、增值、收益和消费四个方面的利益。11111111．．．．．．．．11111111房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述2）间接投资房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作。具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票；购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。11111111．．．．．．．．11111111房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述2．从房地产投资的用途来说，房地产投资可分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。1）地产投资即单纯地投资于土地，利用土地的买卖差价和进行土地开发后出售或出租经营来获取投资收益。11111111．．．．．．．．11111111房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述2）住宅房地产投资住宅房地产分为普通商品住宅、高档公寓和别墅等多种类型。投资于住宅房地产，既可直接出售，也可进行租赁经营。11111111．．．．．．．．11111111房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述3）商业房地产投资这种投资的对象包括写字楼、商场、旅馆、酒店和各种娱乐设施等，这类房地产主要以出租经营为主，收益较高，但同时承担的风险也较大。物业管理对于这类投资显得尤其重要，它是防范投资风险的主要手段。4）工业房地产投资我国目前工业房地产投资主要集中于开发区建设中，其他都是随一般工业投资进行的。11111111．．．．．．．．11111111房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述3．从房地产投资经营方式来说，房地产投资分为出售型房地产项目投资、出租型房地产项目投资和混合型房地产项目投资。1）出售型房地产项目投资这类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。11111111．．．．．．．．11111111房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述2）出租型房地产项目这类房地产项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。11111111．．．．．．．．11111111房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述3）混合型房地产项目这类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入，回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。本书在讲述房地产投资分析时，经常会使用到上述各类划分。具体使用哪一种划分方法，要看研究内容的需要。11111111．．．．．．．．11111111房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述1．1．3房地产投资的目的房地产投资的目的，就是为了通过开发和经营等过程获取未来收益。这些未来的收益具体包括：现金流量收益、避税收入、销售收益等。11111111．．．．．．．．11111111房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述1．现金流量收益现金流量收益一般是拥有房地产的投资者因为经营房地产而获取的经营、租金收入中扣除各种支出后的余额。房地产投资现金流量的大小主要取决于以下的三个因素。其一，房地产租金总额。其二，房地产的总营运费用。其三，投资借款的偿还方式和数额。11111111．．．．．．．．11111111房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述2．避税收入拥有房地产时的避税收入，是指因提取房地产折旧而降低纳税基数，给投资者带来的收益。它是房地产投资者因拥有房地产而间接获得的收益。在有关政策和法规允许的范围内，加速折旧是扩大税收好处的基本途径之一。11111111．．．．．．．．11111111房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述房地产投资概述3．销售收益在所有房地产投资收益中，销售收益是最大的。销售收益既可以来自于房地产开发投资，也可以来自房地产置业投资。对于房地产开发投资者来说，其投资的主要目的是获取销售开发利润，此时，销售收益就变成了销售利润。11111111．．．．．．．．11111111房地产投资概述房地产