微调引导，市场双底呈现灵活微调，价稳巩固成交——2012上半年全国房地产市场总结及下半年预测2012年7月目录?2012年上半年全国房地产市场总结?宏观政策背景?房地产市场走势?2012年下半年全国房地产市场预测2012上半年全国房地产市场总结?国内经济发展不畅、外需跌幅超预期，迫使管理层加大预调微调力度宏观政策?微调预调之下，“政策底”成型，对楼市预期产生利好房地产市场3三驾马车同时失速，经济下行压力增大，通胀降温为出台稳经济措施提供空间?2012年首5月经济下行压力显著增大，三驾马车同时失速：出口增速大幅回落、投资热度持续降温、消费水平下降。当前国内经济发展不畅，尤其外需跌幅超预期值得关注，二季度经济增速跌破8%?通胀水平下降为管理层出台维稳措施提供空间。国内经济“破八”，上半年GDP增7.8%?2012年上半年国内GDP同比增7.8%，一、二季度单季分别增长8.1%和7.6%。其中，二季度经济增速已经十分接近管理层7.5%的底线。预计三季度管理层将继续维持或适当加大经济刺激力度以稳定经济增长。稳经济措施（1）：降准减息，流动性适度宽松?中国人民银行分别于2月24日、5月18日两次分别降低存款准备金率0.5个百分点，累计释放流动性超8000亿。?6月8日、7月6日两次降息可以视为流动性“宽松周期”的进一步开启，管理层“救经济”信号已经比较明确。稳经济措施(2)：促进投资增长?近期国家对各地基建项目的审批再度提速，发改委自4月份开始审批速度明显加快，部分高速公路网、机场和轨道交通项目获得集中审批通过。?1至4月份，新增项目增长8000多个，仅4月发改委批准项目就多达328个，近乎去年同期的两倍。5月仅21日一天就审批了100多个项目。可见管理层促投资的决心已经比较明显。多地出台微调政策，凡触及限购、投资投机性购房的均被快速叫停?一段时间以来全国已有30多个城市明确发文调整地方执行政策，在“稳增长”和降息之下，市场对地方执行层面、中央调控口径等方面均产生“松动预期”。?但包括芜湖、象山，上海出台的地方微调，凡触及限购、或投资投机性购房松动的均被快速叫停。近期，厦门突破购房资格、湖南首套首付降低、石家庄可购第3套、河南首套认房不认贷及7折利率等地方政策传闻均被快速澄清。上半年宏观环境总结：微调预调之下，“政策底”成型国内经济发展不畅、外需跌幅超预期，迫使管理层加大预调微调力度（经济政策表现为货币政策适度放松、投资力度加大；楼市政策表现为地方政府执行政策微调）以稳定经济增长。虽然“新国八条”等系列国家楼市调控政策并未松动，但预调微调之下“政策底”已经形成，这对楼市预期产生利好。货币政策适度放松经济政策投资力度加大政策底国家调控政策：未松动楼市政策地方执行政策：多地微调2012上半年全国房地产市场总结宏观政策?全国房地产销售降幅止跌回升，投资增速仍持续下滑?政策微调，3-6月主要城市楼市交易持续回暖，价格趋稳房地产市场?主要城市土地出让成交大幅下降，开发商购置土地锐减?上半年房企业绩完成情况良好，后市信心增强，拿地热情重燃10全国商品房销售面积和金额增速底部回升?2012年1-6月份，全国商品房销售面积39964万平方米，同比下降10.0%，降幅比1-5月份缩小2.4个百分点；其中住宅销售面积35347平方米，同比下降11.2%?商品房销售额23314亿元，下降5.2%，降幅缩小3.9个百分点数据来源：国家统计局房地产投资和新开工面积增速持续下滑?2012年1-6月份，全国房地产开发投资30610亿元，同比名义增长16.6%（扣除价格因素实际增长14.3%），增速比1-5月份回落1.9个百分点?房屋新开工面积92380万平方米，下降7.1%，降幅比1-5月份扩大2.8个百分点；其中，住宅新开工面积68617万平方米，下降10.7%。2012上半年全国房地产市场总结宏观政策?全国房地产销售降幅止跌回升，投资增速仍持续下滑?政策微调，3-6月主要城市楼市交易持续回暖，价格趋稳房地产市场?主要城市土地出让成交大幅下降，开发商购置土地锐减?上半年房企业绩完成情况良好，后市信心增强，拿地热情重燃133月全国住宅市场成交持续大幅回升?从周度走势看，6月的周度成交量创限购以来的新高。–从监测的12个城市看，1月市场低迷时周度成交面积只有50-90万平方米，6月的周度成交面积已达170-280万平方米，增长了2-3倍?从月度走势看，今年以来成交量持续回升，3-6月的成交量均处于去年限购以来的高位–监测的19个重点城市，2012年二季度的成交面积环比一季度增长68%，同比去年二季度增长30%–3月后的成交面积连续创去年限购以来的新高监测城市：北京、上海、广州、深圳、天津、沈阳、济南、南京、长沙、合肥、郑州、西安、成都、贵阳、昆明、佛山、东莞、中山、海口数据来源：合富辉煌一线城市：5-6月成交量处于去年以来的高位，整体均价企稳回升数据来源：合富辉煌珠三角：6月成交量大幅回升至限购前水平数据来源：合富辉煌二三线：天津、南京、海口、贵阳成交大幅回升数据来源：合富辉煌二三线：合肥、郑州、西安、济南成交量大幅回升数据来源：合富辉煌二三线：长沙、成都、沈阳、昆明成交量稳步回升整体成交环比去年下半年增长一线城市上半年成交表现优于二三线城市2012年上半年主要城市商品住宅成交情况?2012年上半年成交面积和金额环比去年下半年有明显改善?一线城市2012年上半年商品住宅成交面积和金额同比环比均有增长?二三线城市成交表现分化?贵阳、南京、海口成交最理想，同比环比均有大幅增长?其余城市成交同比大多有所下降注：珠海数据为1-5月成交数据，合计里不含珠海数据来源：合富辉煌一线城市上半年成交量排前列主要是郊区刚需和降价大盘，上海部分豪宅降价热销2012年上半年一线城市商品住宅成交面积排行2012年上半年一线城市商品住宅成交金额排行二三线城市低价刚需盘热销，贵阳大型旧改项目低价入市表现突出2012年上半年部分二三线城市商品住宅成交面积排行2012年上半年部分二三线城市商品住宅成交金额排行11年四季度降价潮快速蔓延，今年二季度较多城市房价止跌回稳?11年四季度至今年初，70个大中城市房价环比下降个数不断增加，房价下降在全国范围内持续蔓延。?今年二季度开始，房价整体降幅明显缩小，房价下降的城市大幅减少。?6月价格环比上升的城市数大幅增加，已经超过下降的城市数。数据来源：国家统计局上半年：市场降价、政策微调双重作用带动成交回升2012上半年全国房地产市场总结宏观政策?全国房地产销售降幅止跌回升，投资增速仍持续下滑?政策微调，3-6月主要城市楼市交易持续回暖，价格趋稳房地产市场?主要城市土地出让成交大幅下降，开发商购置土地锐减?上半年房企业绩完成情况良好，后市信心增强，拿地热情重燃25上半年土地市场持续降温，开发商购置土地锐减?1-6月份，房地产开发企业土地购置面积17543万平方米，同比下降19.9%；?土地成交价款3441亿元，下降13.3%。数据来源：国家统计局上半年主要城市土地出让成交大幅下降?我司监测的17个重点城市，2012年上半年土地出让成交大幅下降–合计出让成交土地总建面积8873万平方米，同比减少36%，环比减少40%–出让成交土地价款1478亿元，同比减少34%，环比减少56%监测城市：北京、上海、广州、深圳、天津、济南、南京、长沙、合肥、郑州、成都、贵阳、昆明、佛山、东莞、珠海、乌鲁木齐数据来源：合富辉煌上半年主要城市土地出让成交大幅下降?除济南、乌鲁木齐外，大部分城市上半年土地出让成交同比环比有较大幅度下降数据来源：合富辉煌2012上半年全国房地产市场总结宏观政策?全国房地产销售降幅止跌回升，投资增速仍持续下滑?政策微调，3-6月主要城市楼市交易持续回暖，价格趋稳房地产市场?主要城市土地出让成交大幅下降，开发商购置土地锐减?上半年房企业绩完成情况良好，后市信心增强，拿地热情重燃29上半年房企业绩完成情况良好，后市信心增强?开发商上半年业绩完成尚佳，达成率普遍超过四成，基本与2011年完成率持平或有所超越。其中，中海、世茂、绿城等房企半年业绩大幅超过去年完成率。?在政策预期向好，房企销售策略积极等因素下，房企销量转升，对于今年完成业绩也表现出充足的信心。华润置地表示，公司对全年销售400亿元的目标有信心完成。5月恒大单月业绩破百亿，并称今年800亿元的目标一定会提前完成。融创中国也表示一定能完成220亿的销售目标，甚至超额也不一定。世茂管理层有信心今年内能大幅超越去年销售额，更将全年销售目标从307亿提升至350亿。数据来源：合富辉煌房企上半年拿地谨慎，随着市场回暖，拿地热情重燃?2012年1-5月，开发商拿地热情持续萎靡，6月，拿地面积、金额有所回升，但难阻上半年拿地偏少的局面。以十大品牌开发商为例，上半年累计拿地面积480万方，同比降68%，拿地金额262亿，同比降65%。?从单月数字看，除五月环比降幅明显外，其他月份拿地面积较为平均，其中，6月拿地金额为上半年最高，达到65亿元。注：1）拿地面积，指土地占用面积；2）十大发展商，指万科、保利、龙湖、中海、富力、金地、雅居乐、招商地产、绿城、远洋数据来源：合富辉煌随着市场回暖，房企拿地热情重燃?土地市场沉寂了5个月之后，在6月前后，出现一股暖流：各城土地成交量加大，并一改一段时间以来底价成交或流拍的迹象，频频出现高溢价地块甚至城市地王，如上海商业地溢价超过400%，恒大13.22亿竞得广州市珠江新城地块，以楼面地价32967元/m2，刷新地王新纪录。北京万柳地块刷新北京市住宅用地楼面价，成为单价新地王。近期较受关注地块拍卖成交情况表数