高度·深度·广度2012东莞楼市监测报告07合富辉煌集团成员·香港联交所编号：733HOPEFLUENTREALPROPERTIES2012年7月东莞楼市月度监测报告报告目录第一部分楼市综述―――――――――――――――第2-8页第二部分宏观信息宏观经济政策信息--------------------------第9-16页第三部分土地分析―――――――――――――――第17-22页第四部分住宅分析1.全市及市区整体分析―――――――――――第23-25页2.楼盘动态总结----------------------------第26-28页3.产品类型分析----------------------------第29-33页4.区域供求分析----------------------------第34-42页5.潜在供应分析----------------------------第43-49页共49第1页2012年7月东莞楼市月度监测报告第一部分：楼市综述政策稳定供应补充需求释放房价平稳成交保持旺势当前库存压力适中支撑房价2012年中国房产政策方向为“适度微调”，具体表现为发挥政策的针对性和灵活性，继续打击投资投机住房需求，支持合理购房需求。这一大方向将会贯穿2012年整个楼市，并且在一定时间内仍将存在。一方面市场不断释放出“降息”“降准”等宽松信贷政策，另一方面中央反复强调“调控不放松”，包括中央与地方政府在房产调控均表现不同的态度。在经济增速明显放缓及迎接“十八大”召开的大背景下，房产调控加码的可能性几乎为零，直接或间接的适度微调放松的趋势不可阻挡。楼市政策经历了半年的稳定后，购房者观望氛围在持续减淡，对楼市预期在持续增高。在产品补充的情况下，累积的需求得到积极释放。经济运行不乐观，楼市政策不放松，后续供应量较大，目前房价缺乏上涨动力，整体表现平稳。成交保持旺势5-7月成交量创08年以来最高2月份春节过后，东莞楼市成交明显起色，3月成交快速回暖。市场预期经历短暂的4月轻微降温后，5月成交表现火热，一直持续至7月份，创下连续三个月成交量保持在50万平方米以上的记录。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年5-7月东莞一手住宅网签面积约166万平方米，比去年同期的140平方米大幅增加19%，成为历史上第3次连续3个月成交面积在50万平方米之上（第一次为07年5-9月，第二次为09年3-6月）。07年5-9月为物价飙涨，通胀较严峻时期，楼市得到了疯狂扩张；09年3-6月为经济救市、政策全部放松时期，楼市得到迅速回暖。在政策持续稳定、刚需产品供应增加情况下，今年5－7月楼市预期得到了加强，成交保持旺势。共49第2页2012年7月东莞楼市月度监测报告合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年7月东莞全市一手住宅供应面积约45.9万平方米，签约面积约56.6万平方米（环比6月不相上下，同比大幅增加三成），连续两个月销售量高于供应量，由此可见楼市库存有所减少。7月全市一手住宅网签均价约8246元/平方米，环比6月略涨3.1%，房价长期稳定在8200元上下。7月刚需产品供应大幅增加激活需求别墅产品加快上市之所以7月份能延续6月份的旺销，其中一个重要原因为70-100平方米刚需产品大幅供应，需求得到激活。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年7月70-100平方米户型新增供应约1881套，比重约51%，而6月则为1642套，比重39%,7月比6月增加12个百分点。2012年1-7月100平方米以下户型供应比重约57%，较2011年增加约4个百分点。随着楼市信心的增强，大户型产品如别墅加快了供应步伐。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年7月东莞新增别墅供应约269套，创今年以来最高，以联排别墅供应为主。5-7月连续三个月保持200套/月以上别墅供应。共49第3页2012年7月东莞楼市月度监测报告西南片区（厚长虎）和市区供应量大幅增加合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年1-7月全市七大片区中，市区供应量最大，约7492套，全市比重33%；其次为西南片区（厚长虎）供应3516套。从供应量增长情况来看，近期今年1-7月西南片区和市区增幅较大。其中西南片区增长最明显，1-7月供应比重约15.5%，比去年的9.4%增加6.1个百分点。市区今年供应比重33%，比去年的26%增加7个百分点。市区和西南片区是东莞高房价区域，今年楼市开发力度得到了增加，对东莞整体均价具有一定支撑作用。共49第4页2012年7月东莞楼市月度监测报告成交量萎缩幅度明显收窄房价维持平稳合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年1-7月全市一手住宅新增面积约261.3万平方米，同比略减8%，减幅与1-6月基本持平；虽然供应量较去年同期略有减少，但明显高于2009年和2010年同期；1-7月全市一手住宅网签面积约284.0万平方米，同比略减11%，萎缩幅度比1-6月有明显收窄（1-6月同比减少17.3%）；1-7月全市一手住宅网签均价约8299元/平方米，同比基本持平，去年至今，东莞房价整体维持平稳。库存水平回至去年10月前楼市消化压力持续减小房价受到供求关系支撑合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至7月31日全市一手住宅库存面积约467万平方米，连续2个月减小，库存水平回至去年10月前，楼市消化压力在持续减小，房价受到供求关系支撑。按照今年3-7月月均50万平方米的消化速度计算（因为1-2月为春节所在月，除外），消化467万平方米存货仅需要9个月的时间，可见目前东莞楼市整体消化压力不大。这意味着开发商降价的意愿较小，预计接下来的8-12月东莞房价下挫的可能性较小，平稳仍然是市场主流。共49第5页2012年7月东莞楼市月度监测报告7月性价比高的刚需盘和高端盘成交情况较好万科在售“金域系列”全部上榜合富辉煌东莞市场研究部数据显示，7月住宅签约金额前10名楼盘中，以品牌开发商居多，其中万科在售的三大“金域系列”项目全部上榜（截至目前万科已在东莞开发四个“金域系列”项目，其中万科金域蓝湾已成功快速售罄）。万科“金域系列”主打刚性需求，处于城市中心区，以精装修出售，尤其在当前的政策背景下，受到了广大白领阶层的热捧。以万科金域华府为例，扣除装修费用，毛坯均价在8000-8500元之间，在城市核心地段此价格基本能被市场接受。另外包括万科金域国际和万科金域松湖，均表现出了较高的性价比。同为“万氏”的万达广场，高调进入东莞，首开项目万达广场受到了东莞市民认可，7月以均价过万价格上榜全市前十。万达在东莞第二个项目－东城旗舰店在8月3日动工，并计划在东莞开五个万达广场，可见越来越多品牌开发商看好东莞城市长远发展。7月改善型需求同样得到了一定激活，如高端盘龙湖居、和记黄埔两大项目及四季豪园，均得到了热销。7月销售前十名项目中，均价过万的楼盘占7个，比例高达70%，这是之所以7月份全市均价能稳定在8200元上下的重要因素之一。共49第6页2012年7月东莞楼市月度监测报告万科平稳保持东莞“领头羊”地位保利首次入莞即稳入房企前十合富辉煌东莞市场研究部数据显示，1-7月全市住宅网签金额前十名开发商总金额为109.3亿元，占全市46%，与去年比重47%基本持平，前十名房企楼市成交量占据全市接近“半壁江山”。其中，万科地产以约32.6亿元稳居东莞榜首，连续三年保持14%左右比重份额。保利地产首开松山湖高端项目－保利红珊瑚，前7月即成功上榜前十名；和记黄埔地产阔别近十年，凭借两大别墅项目稳居东莞房企前三甲。共49第7页2012年7月东莞楼市月度监测报告7月住宅新增供应主要分布于西南部及“泛深圳”区域今年接连2次降息的利好消息一再刺激楼市，并在购房优惠力度不减、推广力度大增的市场环境下，购房者纷纷放弃观望，大胆入市，开发商乘势新品入市。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年7月全市有23个项目有新增供应共3702套，其中四大城区新增供应共916套，占全市的24.7%。值得关注的是，新增供应的产品类型中洋房3217套，公寓216套，别墅269套，其中寮步镇、厚街镇、虎门镇、长安镇、塘厦镇仅五个镇总套数为2301套，占住宅供应总套数62%共49第8页2012年7月东莞楼市月度监测报告第二部分：宏观信息一、国内主要经济指标：1.GDP同比增长7.8%国家统计局的经济数据显示，上半年国内生产总值227098亿元，同比增长7.8%。其中，一季度增长8.1%，二季度增长7.6%。二季度GDP增速创下了2009年二季度以来的新低，三年来首度“破8“”从环比看，二季度国内生产总值增长1.8%。2.规模以上工业增加值同比增长10.5%上半年，全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长10.5%，增速比一季度回落1.1个百分点，比上年同期回落3.8个百分点。分经济类型看，国有及国有控股企业增加值同比增长7.0%，集体企业增长8.0%，股份制企业增长12.4%，外商及港澳台商投资企业增长6.3%。分轻重工业看，重工业增加值同比增长10.1%，轻工业增长11.1%。分行业看，41个大类行业中有40个行业增加值同比增长。分地区看，东部地区增加值同比增长8.9%，中部地区增长12.9%，西部地区增长13.2%。分产品看，上半年471种产品中有332种产品产量同比增长。3.固定资产投资同比提升20.4%全国固定资产投资(不含农户)150710亿元，同比增长20.4%(扣除价格因素实际增长18.0%)，增速较1-5月份提高0.3个百分点。从环比看，6月份固定资产投资(不含农户)增长1.71%。分产业看，1-6月份，第一产业投资3654亿元，同比增长28