郑州6月份楼市月报河南合富市场研究部2012年07月07日11目录CONTENTS政策环境城建规划媒体监控土地市场楼盘动态政策环境3政策环境栏目房产政策环境房企动态土地政策信贷政策郑州商业门槛提高到30万平城市综合体泡沫隐现目前河南各市地的商业体量已经被拉高到10万平米，郑州则到30万到50万平米。3日河南正式加入大中华购物中心联盟。在郑州大型购物中心（ShoppingMall）时代已经悄然来临。总体量高达53万平米的中原万达广场，是郑州首个规范的购物中心，未来郑州将有5个万达广场。购物中心生长的地方，它的背后是“城市综合体”，是商业地产开发热潮。【合富观点】在郑州，以丹尼斯、大商为代表的百货店依然占据绝对霸主地位，大型购物中心（ShoppingMall）时代已经悄然来临，它的背后，是商业地产开发热潮，而中国商业地产已经出现过热现象，特别是以大型商业中心为代表的城市综合体已成为投资的危险领域。2012年1-5月份全国房地产开发情况一、房地产开发投资完成情况2012年1-5月份，全国房地产开发投资22213亿元，同比名义增长18.5%，增速比1-4月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资15098亿元，增长13.6%，增速回落0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.0%。1-5月份，东部地区房地产开发投资13036亿元，同比增长16.0%，增速比1-4月份提高0.8个百分点；中部地区房地产开发投资4472亿元，增长22.3%，增速回落2.2个百分点；西部地区房地产开发投资4705亿元，增长22.5%，增速回落1.3个百分点。2012年1-5月份全国房地产销售情况二、商品房销售和待售情况1-5月份，商品房销售面积28852万平方米，同比下降12.4%，降幅比1-4月份缩小1个百分点；其中，住宅销售面积下降13.5%，办公楼销售面积增长3.6%，商业营业用房销售面积下降1.4%。商品房销售额16932亿元，下降9.1%，降幅缩小2.7个百分点；其中，住宅销售额下降10.6%，办公楼销售额下降8.7%，商业营业用房销售额增长3.9%。1-5月份，东部地区商品房销售面积14098万平方米，同比下降14.1%，降幅比1-4月份缩小1.4个百分点；销售额10259亿元，下降12.1%，降幅缩小3.3个百分点。中部地区商品房销售面积6962万平方米，下降10.2%，降幅缩小1.8个百分点；销售额3072亿元，下降2.9%，降幅缩小3.2个百分点。西部地区商品房销售面积7792万平方米，下降11.1%，降幅扩大0.4个百分点；销售额3601亿元，下降5.0%，降幅缩小0.2个百分点。5月末，商品房待售面积30740万平方米，比4月末增加432万平方米。其中，住宅待售面积增加278万平方米，办公楼增加6万平方米，商业营业用房增加43万平方米。房贷风险一刀切郑州楼市刚需小爆发降息之后，银监会又颁布新规，在风险权重方面首套房贷和二套房贷将“一视同仁”.这立即被解读为是放松二套房贷，不过银行业人士认为，这确实鼓励银行发放贷款利率更高的二套房贷，不过对于购房者而言，由于针对二套房的硬性利率上浮政策的存在，即使新规执行后购买二套房也暂时享受不到优惠。降息之后，银监会又颁布新规，在风险权重方面首套房贷和二套房贷将“一视同仁”.这立即被解读为是放松二套房贷，不过银行业人士认为，这确实鼓励银行发放贷款利率更高的二套房贷，不过对于购房者而言，由于针对二套房的硬性利率上浮政策的存在，即使新规执行后购买二套房也暂时享受不到优惠。在楼市的利好频出之时，郑州楼市也掀起一个销售的小高潮。对于刚过去的5月，郑州楼市很“红”30个项目集中入市，创下了近两年郑州楼市开盘之最。【合富观点】信贷的微调利好于楼市的发展，二套房贷的首次“放松”将致力于改善性客户的住房需求。今年1至5月份河南商品房销售面积销售额双下降河南省统计局昨日发布1~5月份经济运行数据分析。相关数据显示经济形势不容乐观：全省工业生产、固定资产投资、房地产投资增速回落，商品房销售面积、销售额继续双双下降。1~5月，全省房地产开发投资943.00亿元，比上年同期增长20.6%,但这一增速与去年同期相比回落15.1个百分点。1~5月，全省商品房销售面积为1314.35万平方米，同比下降11.3%;全省商品房销售额503.78亿元，同比下降2.7%。和全国情况不同的是，我们省商品房销售面积和销售额的降幅呈扩大而非缩小趋势。其中销售面积降幅较1~4月扩大3.2个百分点，销售额降幅较1~4月扩大2.3个百分点。河南省统计局的经济运行分析显示，反映地区经济发展态势最为重要的其中两项数字：规模以上工业增加值和固定资产投资的增速也不够大，其中1~5月全省规模以上工业增加值比上年同期增长15.9%,同比回落1.4个百分点；全省完成固定资产投资6425.66亿元，比上年同期增长23.9%,同比回落5.9个百分点。国土部：住宅项目容积率不得低于1.0国土资源部、国家发展改革委日前联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录(2012年本)〉和〈禁止用地项目目录(2012年本)〉的通知》(以下简称《限制目录》和《禁止目录》)，明确限定住宅项目容积率不得低于1.0。两目录自发布之日起实施，此前发布的2006年本和2006年本增补本目录同时废止。【合富观点】这是对独栋别墅“禁令”的又一次重申。但尽管如此，这个“禁令”却未必能禁得住现在市场上不少打着“别墅”旗号在售的类别墅产品。河南6部门联合规定购买首套房利率优惠可达30%新华网河南频道6月25日讯大河网报道：今后老百姓贷款购买首套房，银行应执行优惠利率，给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。昨日，记者从省住房和城乡建设厅获悉，省住房和城乡建设厅、省发改委、省国土资源厅、省人民政府金融服务办公室、中国人民银行郑州中心支行、中国银行业监督管理委员会河南监管局等6个部门联合下发《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》（以下简称《意见》），对有关政策给予明确。《意见》提出，各银行业金融机构积极开展房地产信贷业务，支持群众购买首套房。凡家庭名下（含借款人、配偶及未成年子女）无房产登记购房的均视为首套房，金融机构在风险收益平衡的基础上，原则上应给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。这意味着，无论原来有无住房、有无利用银行或住房公积金贷款购房，只要目前家庭名下没有房产登记，均可享受首套房的信贷和公积金贷款优惠政策购买自住商品房。【合富观点】此举是河南政府对于中央楼市调控的试底，旨在大的调控范围内微调救市。政策环境栏目房产政策环境房企动态土地政策信贷政策央行3年半首次降息0.25个百分点中国人民银行昨天宣布，6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点（十万元一年定期存款利息减少250元）；一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。这是3年半来央行首次降息。此次调整后，一年期存款利率为3.25%，一年期贷款利率为6.31%。此前统计局的数据显示，4月份CPI为3.2%，实际利率仍为正。以存款计算，市民此前存10万元定期存款，一年下来获得利息3500元，而在降息之后为3250元，利息少了250元。【合富观点】央行此次降息,主要是为了对冲实体经济下滑的影响。对地产行业而言,降息会改善开发商的融资环境、降低财务成本以及购房者的负担,因此,任何一次降息对房地产行业都是实质性的利好。虽然25个基点的下降实际影响有限,但开启降息周期的信号意义重大。郑州个人住房公积金贷款利率下调6月8日起执行从郑州住房公积金管理中心获悉，郑州市从6月8日起下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以上贷款利率由现行的4.9%下调为4.7%,下调0.2个百分点。从郑州住房公积金管理中心获悉，郑州市从6月8日起下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以上贷款利率由现行的4.9%下调为4.7%,下调0.2个百分点。根据计算，如果一个家庭用公积金贷款购买首套房，贷款45万元，分20年还清，总还款额可减少1.18万元。郑州住房公积金管理中心信贷管理处处长陈建功说，利率调整后，五年期以上的住房公积金贷款基准利率比同等的商业银行贷款基准利率低2.1个百分点。根据计算，在基准利率情况下，以贷款额40万元、贷款期限20年、等额本息还款方式为例，利率下调后，购买首套房的住房公积金贷款还款总额将比同等条件下的商业贷款节省约11.51万元。【合富观点】近期公积金贷款政策方面的微调，主要是支持“刚需”,对房地产市场影响有限。但对购房者的心理刺激作用比较大。公积金贷款利率下调等政策，对购买首套房的“刚需”入市会产生一定积极影响，短期内可能会带来一定的成交量。政策环境栏目房产政策环境房企动态土地政策信贷政策郑州未来7块住宅用地将挂牌出让楼市“红五月”刚刚落下帷幕，已经有人开始预言6月也将迎来不错的市场成交量。成交量的回升，也带动了土地市场的集中推地，记者昨日从市国土资源局获悉，郑州市近期将对7块商品住宅用地公开挂牌出让。7块住宅用地合计380.53亩，房地产市场的低迷，直接影响着土地市场的动向，不过近期频频有万科等大地产商集中拿地的新闻，土地供应也开始恢复。近期计划挂牌出让的土地6月14日位于鸿兴路南、金槐路东的地块，面积为69542.14平方米（折合104.31亩），该地块兼容商业用地，商业用地出让年期为40年，建筑限高45米，容积率小于1.3。7月11日位于陇海西路南、西环路东的地块，面积为43929.91平方米（折合65.89亩），该地块建筑限高100米，容积率小于3.5；位