高力国际高力国际商圈及目标消费群体研究商圈及目标消费群体研究(1)(1)商业项目操作流程介绍(2)……主题定位业态定位商圈定位行销管理财务管理营业管理物业管理主力店洽谈交通可视可达指标……市场定位地块条件商户访谈目标特点习惯能力……停车场下客区卸货区运营管理竖向交通入口安排水平动线消费群体功能配比定位市场研究分布特点关系地位…………车流动线人流动线商圈研究招商实施经济产业人口消费…………景观绿化工程条件动线结构休息空间平面布局规模定位城市背景⑤⑥⑦营销推广定位取得土地商业规划前期市场研究..商家进阶段成果运营管理费用测算运营管理费用测算驻的可实现性以及后期运营中可能出现相关问题的提前解决开始进行主力店的洽商开始进行主力店的洽商确确定主力店租赁意向定主力店租赁意向驻的可实现性以及后期运营中可能出现相关问题的提前解决深入研究项目所在区域背景及发展状况以及潜在消费需求为项目定位确定科学合理的依据在项目定位的同时了解商家的需求及意向以确保定位的准确以及未来招商的可实现性通过合理的商业规划确保商家进,,..,.,,,.,①③②④步骤(3)、周边交通现状及可视性、可达性分析；、城市区域交通发展为本项目带来的影响分析；、本项目建成后对周边区域交通状况的影响分析；、项目规划指标限制性分析；12/34……交通可视可达指标……地块条件目标特点习惯能力……消费群体市场研究、城市区域商圈分布情况及特点；、相关商圈之间关系；、项目与相关商圈之间的关系或项目在所在商圈所处的地位认识；1/23……分布特点关系地位……商圈研究、确定重点研究范围认识；、城市区域经济发展状况；、城市区域人口状况及特点；、城市区域消费水平；12/3/4/……经济产业人口消费……城市区域背景/取得土地前期市场研究阶段成果深入研究项目所在区域背景及发展状况以及潜在消费需求为项目定位确定科学合理的依据,.①(4)……主题定位业态定位商圈定位主力店洽谈市场定位商户访谈居住酒店商业办公……功能配比定位……地块中公建项目所占比例规模/综合项目中各功能模块所占比例规模/规模定位定位阶段成果开始进行主力店的洽商开始进行主力店的洽商确确定主力店租赁意向定主力店租赁意向在项目定位的同时了解商家的需求及意向以确保定位的准确以及未来招商的可实现性,,..,,,.②(5)行销管理财务管理营业管理物业管理运营管理停车场下客区卸货区竖向交通入口安排水平动线招商实施……车流动线人流动线④⑤⑥……景观绿化工程条件动线结构休息空间平面布局营销推广商业规划阶段成果通过合理的商业规划确保商家进商家进驻的可实现性以及后期运营中可驻的可实现性以及后期运营中可能出现相关问题的提前解决能出现相关问题的提前解决,..③(6)……主题定位业态定位商圈定位主力店洽谈交通可视可达指标行销管理财务管理营业管理物业管理……市场定位地块条件商户访谈目标特点习惯能力……停车场下客区卸货区竖向交通入口安排水平动线消费群体运营管理功能配比定位市场研究分布特点关系地位…………车流动线人流动线商圈研究经济产业人口消费…………招商实施景观绿化工程条件动线结构休息空间平面布局规模定位城市背景定位取得土地商业规划营销推广前期市场研究(7)(7)商圈(8)目录商圈发展的模式特征商圈的形成商圈的定义商圈的形成商圈发展的模式特征33商圈的定义2121(9)商圈的定义商圈是在城市中某些特定区域内，由商业企业网点集聚所形成而对周围企业、消费者所产生交互作用（包括辐射、吸引双向活动）的一定空间范围，这些商贸网点集聚的特定空间区域既可能在一个城市的中心，也可能在城市的次中心或边缘地带。所谓商圈，是指以店铺坐落点为圆心，向外延伸某一距离，以此距离为半径，形成一圆形之消费圈。商圈之大小视其业态、业种之不同而有所区分，以零售业而言，一般以方圆为核心商圈，方圆为次商圈。500M1,000M(10)朝外望京CBD北京主要商圈分布燕莎三里屯东直门王府井前门亚奥西单金融街中关村万达(11)）、消费需求（3）、品牌效应（4商圈的形成）、政府规划（2）……传统商圈：王府井、前门传统商圈：王府井、前门规划商圈：朝外、规划商圈：朝外、、金融街、亚奥、望京、金融街、亚奥、望京发展商圈：三里屯、东直门、燕莎、中关村发展商圈：三里屯、东直门、燕莎、中关村万达万达CBDCBD形成原因：、历史沿革（1(12)模式特征一、大型商业街带动模式：商圈以某一大型商业街为核心，这个大型商业街就是区域的中心轴；如：王府静、西单、前门大型商业街带动模式多种业态零售点共同带动模式中心带动模式品牌带动模式????(13)王府井顾名思义王府井大街作为一条商业街早年主要是适应王府的人们需要而逐渐兴起的。明朝称王府街。据《明成祖实录》载：初称十王府王府街后又称王府井大街。在这条街两旁的小巷名称中至今尚有四处称为府的：帅府、阮府、空府、霞公府。不仅街以府命名巷也以府命名。,,“”,,,,(14)王府井大街位于天安门东侧，定名于年，历史悠久，是中外游客到北京的必游之地，日均人流量达万以上王府井商圈南起长安街，北至灯市西口，东接金鱼胡同，西连东安门大街。王府井商圈是北京最早的、最成熟的商圈王府井商圈一直以购物中心和传统百货等零售业态占据主导地位，其主要的客流均由外埠和境外的旅游者组成。区内各大商业卖场林立，如：东方新天地、新东安商场、王府井百货大楼、乐天银泰商场等由于几个交通要道以及地铁、号线在此区域交汇，王府井的零售市场非常繁荣，是北京最著名的商业区????1915100151金宝汇乐天银泰东方广场2北京APM53北京百货大楼4(15)主要商场分布图(16)王府井商圈是由一条步行街为主、辅以各大商业设施而形成的商圈，商圈内具有客流量不小，外地人不少的鲜明旅游型商业特点。王府井大街是北京唯一一条步行商业街由南向北全长米，大街两侧分布众多大型商业设施和具有北京特色的店面。王府井商圈的核心王府井大街，曾经聚集了诸多北京商业老字号，盛锡福、瑞蚨祥、东来顺、全聚德、四联美发、中国照相、亨得利表行等；王府井商圈一直以购物中心和传统百货等零售业态占据主导地位，其主要的客流均由外埠和境外的旅游者组成。区内各大商业卖场林立，如：东方新天地、新东安商场、王府井百货大楼、乐天银泰商场等。按照按照年起开始实施的年起开始实施的《《王府井商业规划王府井商业规划》》，王府井商业，王府井商业建筑面积将由原来的建筑面积将由原来的万平方米扩大至万平方米扩大至万平方米，截至万平方米，截至目前，王府井各类商业设施有目前，王府井各类商业设施有家，商圈内已开业的大型商家，商圈内已开业的大型商场总规模超过场总规模超过万平方米。万平方米。根据规划，王府井将以十字的两条主街为轴心，带动周边街道的发展，形成田字商业布局；发挥大型购物中心的优势作用，带动中小店铺的协调发展；形成各具特色的个中心区域，提升王府井街区的商业功能。“”,810200620061501502362361761765050“”“”38,00015,00060,00075,50050,00038,00070,00025,00046,000120,000120,000125,000752,500商业面积平方米()百货百货百货精品专卖高档百货购物中心购物中心购物中心商业定位中高档百货中高档百货高档购物中心中档购物中心已开业已开业已开业已开业已开业已开业未开业未开业未开业未开业未开业未开业开业时间总计新东安北京宫东方广场百货大楼王府饭店澳门中心海港大厦项目名称银泰乐天百货大龙西部会馆王府井时尚广场王府井国际商城王府井国际品牌中心王府井主要商场列表(17)20082001200819551998开业时间40,00083,60030,00040,000120,000规模（㎡）2业态百货百货购物中心购物中心购物中心项目金宝汇东方广场乐天银泰北京APM3北京市百货大楼12345150序号40金宝汇金宝汇乐天银泰乐天银泰东方广场东方广场30北京市百货大楼北京市百货大楼目标消费者年龄北京北京APMAPM42010高端中端大众价格5(18)前门前门是古都九门之首位居北京中轴线上的南大门。前门大街为都城中轴线上的南北主街也是古都中轴线上最具有传统特色的商业街和市井文化区域。前门，在历史中是连接着皇城内外气脉的重要地方。明清时期，前门一带可以说是北京城最繁华热闹的地区了，即使王府井也无法与之相比。那时的吏户礼兵刑工六大部，都设在前门内的东西两侧，只隔一道城墙。前门一带热闹的原因，正源于此，外地人进京，无论是赶考的秀才，还是办事的官员，住在前门一带，自然方便一些。前门一带店铺多，饭馆多，游乐场所多，会馆旅店多，就是再自然不过的事情了。有具体的统计，前门一带光会馆就有多家。—.140(19)其地处天安门广场正南方，且自身具有悠久的历史，前门吸引了许多的游客多年的古老商街的历史令其汇聚了许多老字号，如全聚德、吴裕泰、一条龙、瑞蚨祥等年，前门商圈经过新一轮修复，引进了许多国际品牌，如、、等???600“”2008ZARAH&MStarbucks前门商业街1大栅栏商业街2(20)2008已开业开业时间2140,405125,000规模（㎡）业态商业街商业街项目前门商业街50大栅栏商业街1240序号30大栅栏商业街大栅栏商业街目标消费者年龄前门商业街前门商业街2010高端中端大众价格(21)模式特征二、多种业态零售点共同带动模式：商圈内成员众多，但规模较小，主要满足区域内的市场需求，区域内自成一个完整的消费体系；如：北京朝外商圈大型商业街带动模式多种业态零售点共同带动模式中心带动模式品牌带动模式????(22)朝外2蓝岛商场百脑汇新()6朝外MEN丰联广场4