2011.12咨询顾问市场研究中心——2011年楼市盘点及未来预测寒冬2011，希望2012版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归杭州汉嘉房地产咨询有限公司所有，未经杭州汉嘉房地产咨询有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。PAGE2宏观形势市场形势应对策略宏观形势市场形势应对策略123目录2011102014.29.1107201PAGE32011042012011012012010102012010072012010042012010.1.17国十一条201001201200910200200907200GDP增速走势9042006.60246810121408Q108Q309Q109Q310Q110Q311Q111Q39012002008102002008072002008-2011全国居民消费价格指数(CPI)走势200804200200801200-2024681049.03035404550556065080108050809090109050909100110051009110111051109GDP增速放缓，PMI跌破50，经济继续放缓收紧流动性的政策效果显现，通胀压力得到缓解2008-2011年PMI走势38.8经济层面GDPPMI50101.4%091经济总量：受国际形势的影响以及国内对房地产行业主动调控的结果，经济增长步调放缓，增速温和下降实体经济：值跌破，较月环比回落，创年季度以来最差水平，显示实体经济的下行形势严峻；同时也反映经济继续放缓的趋势将延续物价水平：继续快速下行，通胀率的下行幅度有助于货币政策转向???-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%11月PAGE410月9月6.8万亿8月7月6月5月4月3月2月1月12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月累计新增信贷同比增速2月1月12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月12月11月10月9月新增信贷月度累计(亿)2008年-2011年月度累计新增信贷走势8月7月6月5月4月20082009201020113月2月1月020,00040,00060,00080,000100,000120,000M1同比增速货币投放同比减少12.7%，信贷定向宽松M2同比增速2009-2011年M1、M2同比增速走势经济层面11M17.8%M212.7%107.5货币供应量：月份同比增速为，同比增速为，为年来最低值，流动性继续偏紧新增贷款：货币信贷增速延续回落态势，信贷供给总体继续偏紧，全年新增贷款或低于计划的万亿??051015202530354045200901200906200911201004201009201102201107%-二三PAGE5.25%.5%加速推进上调0存量房产税升级五条房价上涨过快的渝推房产税2011.7.12一年期存贷款基准从12月5日起，下调?线城市限购??首套房贷利率上浮5外资行严控人民币房贷?利率分别?存款准备金率0?10%?大容扩扩税购产限0.25%房约谈问责，加息全面限购地方政府5%2月9日,上调存准率沪渝房产税政策出台??制落地二套房贷首付不低60%?0.?2011.1.26国八条?购税存50%限产面存贷基房30%调9全%3次上调第三套房贷25.9.20.5%2次上0.央行连续连续推进房产税试点2010?准率?准利率?新国五条首套房贷首付二套房首付不低于全面暂停???购级限5%50%升、0.控贷调限存准率暂停三套房贷4.17上调房地产大打组合拳，调控不放松2010.央行限制外地人购房国十条二套房首付不低于个别城市????存控贷调限势强1.75%连续2次上调0.40%二套房首付不低于央行2010.??准率政策层面国十一条房产税信贷加息限购PAGE6?坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展调控目标由“遏制房价过快上涨”升级为“促进房价合理回归”经济发展金融风险民生问题房地产政策稳增长，调结构，控物价中央经济工作会议：释放新信号，为2012年定基to房地产：2012宏观经济政策基调：稳中求进；继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策货币政策保持稳健基调，方向趋于放松；结构性减税构成积极财政政策的特点亮点??政策层面?推进房产税改革试点这可能为限购等行政性手段在相关城市的逐步退出创造条件?抓好保障房建设和管理注：保障房政策重心由强调规模向运营和管理方面转移PAGE7??房产税试点扩大保障房建设促进房价合理促进房价合理回归，健康房回归，健康房地产市场地产市场适度放松适度放松数据来源：国家统计局；截止日期：2011.11价格回调，达到价格回调，达到预期目标预期目标，但会矛盾矛盾坚持房地产调控政策不动摇不变，但会适度放松总体不变总体不变经济下行风险经济下行风险大方向调控政策调结构2012年调控单月新开工49前提：经济稳定增长PMI全球经济放缓和复苏的不稳定性；经济面临国际、国内双重压力：趋势研判新开工增速下降，对经济企稳不利。①国内实体经济持续下行，不确定性增加；③经济②PAGE82012:年总基调巩固调控成果、稳定经济增长?????7002-3首套房贷款和相关政策将定向放松保障房继续加快建设，明年下调至万套，重心由强调规模向运营和管理方面转移限购、限价、限贷将延续，取消可能性较小房产税扩大试点将推行，尤其一线城市、华东区域等将势在必行货币政策：将定向宽松，会次下调存款准备金率，但主要针对实体经济和保障房，而对房地产政策从紧依旧趋势研判PAGE9宏观形势市场形势应对策略宏观形势市场形势应对策略123目录-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%同比PAGE1015%2011-10%-31%76050270102011年成交面积（万㎡）数据来源：中指；截止日期：2011.12数据来源：国家统计局；截止日期：2011.118%三线城市：宁波、哈尔滨、东莞、贵阳、昆明典型城市土地成交情况37%36%20108476439330一线城市二线城市三线城市-22%2010年成交面积（万㎡）02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00066%71%20096203428817一线城市：北京、上海、广州、深圳；二线城市：杭州、南京、天津、苏州、重庆、长沙、青岛；宅地成交（万㎡）--2008全国：宅地成交下滑3成，一线城市缩水严重3730016815成交土地（万㎡）全国土地成交走势2008-2011同比同比土地成交宅地成交3730062034847647605016815288173933027010一级市场20082009201020110100002000030000400005000060000700008000090000PAGE11宅地杭政储出[2011]49号等11月成交地块均无需配建保障房商业用地2011.11数据来源：杭州市国土资源局；截止日期：主城区2011土地成交情况11.10灯塔单元宅地，主城首宗地块流拍再次挂牌无成交1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月46%优质地块频推33%宅地三年最低杭州主城：今年土地成交总量同比下滑22.9%，市场趋冷，频推商用地，占全年的46%7.5“”10%土地战：配建规则首触线保障房用地新规年初出台，年末隐遁商业用地历年主城区土地成交情况6961646863281128802008200920102011一级市场5.5“”滨江、转塘新规土地试水清淡收场未触及合理价格PAGE12宅地-44%183.22011年商业用地余杭区2011土地成交情况22%325.12011.11.30数据来源：余杭国土资源局；截止日期：2010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月60%246%266.32009年宅地36%-76.9余杭：成交地块同比下滑44%，商业地块占比6成2008年27%历年余杭土地成交情况商业用地同比257311810952193207742008200920102011一级市场成交面积(万方)2011-11PAGE132011-102011-920-2%201111-820151.37宅地2011-7202011-6202011-5202011-420商业用地萧山区2011土地成交情况-8%2010153.932011-3202011.11.30数据来源：萧山国土资源局；截止日期：2011-2202011-1202009184%166.47宅地-2008萧山：成交量基本持平，市场持续冷清。58.59历年萧山土地成交情况商业用地同比成交面积226539833610111568一级市场2008200920102011PAGE14地可伺机拿紧张地方政府资金土地政策出现松动大量推地价率走低优惠措施增多商业性质用地增多底价成交增多，溢趋势土地市场趋势研判12PAGE15昆明、贵阳%%%、东莞、势同比-22-28-13哈尔滨、2011年成交面积（万方）宁波数据来源：中指；截止日期：2011.三线城市：重点城市住宅成交走2928524922102011年2010年成交面积（万方）010002000300040005000600070008000一线城市二线城市三线城市111.201一线城市：北京、上海、广州、深圳；二线城市：杭州、南京、天津、苏州、重庆、长沙、青岛；止日期：3771728925542007200820092010201154745029469538773885020000