机密中远房地产管理咨询项目竞争对手调研分析中远房地产分析?SWOT年月日200983Monday2本文件为中远房地产管理咨询项目行业分析报告的补充说明文件，主要目的是说明中远房地产现阶段在北京市房地产开发市场所处的竞争地位，并尽可能的分析预见未来面临的竞争格局。本文件由远卓管理顾问以行业资料调研、行业专家及外部竞争对手访谈中所获取的信息、资料为基础作出分析判断。资料、数据收集过程中可能存在统计时间、统计口径等差异，顾问组结合访谈及经验判断进行了初步修正。此外有一些数据在相关数据报道及访谈过程中获取为一定范围区间，项目组取中间值进行比较分析。重要说明资产规模、净资产规模、资产负债率、年销售收入、净资产收益率、历史开发量、土地（项目）储备等七项量化数据指标；战略取向、组织结构、部分公司的薪酬体系分析比较；选取竞争对手简要介绍、典型项目介绍作为附件供参考。??总3北京老牌国营房地产开发公司城建开发总、天鸿集团；房地产开发集团及其北京地区开发公司万科、中海、珠江；房地产国内主板上市公司万科、金地；北京新兴民营房地产开发公司万通、红石（中鸿天）；深圳、广州等南方北上进京的房地产开发公司金地、珠江；必须在北京已有较大开发量或准备大举进入（潜在竞争对手）北京房地产开发市场；香港房地产开发商进京开发竞争行为单独分析长江集团、新世界、新鸿基；根据房地产企业开发经营特点，选取竞争对手选取原则：对比分析指标、内容选取：1.——2.——3.——4.——5.——6.7.——?对选取竞争对手及比较指标的解释4主要竞争对手基本数据比较港资房地产开发商分析主要竞争对手战略取向比较竞争对手项目组织管理模式比较典型企业人力资源管理体系及薪酬比较中远房地产分析及发展建议附件：竞争对手公司及项目基本情况介绍??????SWOT?目录。从目前总资产规模看仍属于房地产开发企业中等规模。与老牌国有房地产开发建筑公司而言资产规模上有较大差距，但与新兴房地产开发企业而言，资产规模上有一定竞争优势。*红石数据难以获取，以访谈中获取数值估计中国海外中国建筑工程总公司下属；城市开发总原北京城建总公司；天鸿集团隶属北京城乡建设委员会；华润置地起源于北京西城区政府；中远房地产————————392035525中远房地产23.25金地集团珠江（北京）140.47红石65万通中国海外80万科集团华润置地120天鸿集团城市开发总总资产规模比较年底数据——2001131020406080100120140160总资产规模（亿元）说明：房地产开发业务的特点决定房地产公司的总资产会受开发项目影响的产生较大波动。该指标选取的标杆企业主要为在京有大量开发业务的集团公司，以反映中远竞争地位。??。从目前净资产规模看属于北京房地产开发企业中等规模。中国海外地产开发主要集中于海外，近年逐渐调整经营重心在广州、上海、北京、成都设立分公司。北京注册时间较晚，目前开发个楼盘。红石数据难以获取，以访谈中获取数值估计中远房地产37.321212638.07中远房地产2.4金地集团珠江（北京）31红石万通40中海北京万科集团30华润置地天鸿集团31城市开发总中国海外净资产规模比较年底——200174.8101020304050607080净资产规模（亿元）说明：房地产开发企业的净资产规模反映了公司自有资金规模，一定程度上确定了房地产开发的规模和抗风险能力。该指标选取的标杆企业主要为北京房地产开发公司的规模，以反映中远房地产在京竞争地位。??年底对比一些优秀中大型房地产开发企业资产负债率较高，需要注意。可考虑调整方式：、进一步注资；、调整一些存量资产质量；、经过长期经营改善。房地产全行业资产负债率平均值为％，优秀值％。200112379.747.8中远房地产78%40%66%765%中远房地产47%金地集团珠江（北京）52%万通中海集团50%万科集团华润置地75%天鸿集团城市开发76%资产负债率比较资产负债率（％）说明：房地产开发企业一般均运用较好的借贷资金杠杆进行房地产开发。该指标选取的标杆企业主要为北京房地产开发公司的规模。??0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%从历史开发量上属于新兴的房地产开发公司。与其他北京房地产开发公司而言历史开发规模上有较大差距。中远房地产20.710050085075中远房地产金地集团1000珠江红石320万通中国海外200万科集团华润置地800天鸿集团城市开发总历史开发规模比较截至年底——2001150002004006008001000120014001600历史开发量（万平米）说明：历史开发规模一定意义上可以代表开发公司的开发经验，内部项目管理的程度，也能反映出其房地产开发品牌价值；该指标选取的标杆企业主要为在京有大量开发业务的集团公司。??从年销售额看面对的是竞争最激烈的第二梯队。万科集团及金地集团以集团收入列示（斜线柱），北京万科作为进入很早进入北京的房地产开发公司其销售业绩并不算理想。金地集团初步进入北京，但目前实力仍然不足。珠江地产立足广州，与合生创展联手，并将北京市场作为下一步重点市场，值得关注。中远房地产5.46897.57中远房地产北京珠江30.8万通中海北京19.3万科北京华润北京置地13.4天鸿集团城市开发6.6金地集团万科集团年销售收入比较以、年平均计算——2000200141051015202530354045年销售规模（亿元）说明：、是北京市房地产销售增长较快的年份，也是外地房地产公司涌入的期间。该指标选取的标杆企业主要为房地产开发公司在北京的销售业绩，年平均可以较好反映其投入资源，业绩表现。?20002001?2以近两年收益平均与增资前（亿）净资产计算，收益水平适中。3.75公司年底增资扩股后，收益被摊薄，经营压力较大。万通％属于访谈得到的结论，而且万通年同时有多个楼盘进入销售期，收入、利润状况较突出。城市开发、天鸿集团由于开发一些政府项目影响以及净资产规模较大、质量不高，收益率较低。万科、金地作为上市公司收益率可代表行业较领先水平。中远房地产20011520018.05%7%1015.00%7.70%中远房地产3.86%北京珠江万通3.46%华润北京置地天鸿集团4.71%城市开发中海外9%金地集团万科集团10%净资产收益率比较收益以、两年平均计算——0001净资产收益率（％）0%2%4%6%8%10%12%14%16%说明：净资产收益率受到公司利用借贷资金杠杆的能力，其表现有较大差异，对红石（中鸿天）访谈中了解到其净资产收益率超过％；该指标选取的标杆企业主要为北京房地产开发公司。?20?按照目前项目储备计算有一定的土地储备，但相对大型房地产开发商，储备规模偏小。城市开发、天鸿集团、华润（北京）置地有历史政府批地因素的影响；万科集团、金地集团、中国海外其土地储备为集团整体。包含其北京分支机构的北京土地储备量。其余房地产开发公司主要为在北京的土地储备。红石目前仍坚持项目式运作，依靠公司高层个人能力的发展模式，公司以土地可以获取为假设，操作上以项目驱动。中远房地产12023001114415039中远房地产北京珠江470红石（中鸿天）万通中海北京1000万科北京华润北京置地1300天鸿集团700城市开发中国海外100金地集团万科集团871土地储备比较分析截至年底——20010200400600800100012001400土地储备（万平米）土地作为稀缺资源对房地产开发商意义重大。土地储备反映了一些大型房地产开发公司的长期开发思路，也反映出其开发实力；该指标选取的标杆企业包括万科、中海外等大型集团公司土地储备（以斜线柱表示），也比较了家房地产开发商在北京的土地储备状况。说明：??8中远房地产概念图万通万科项目公司12各类企业的市场定位比较城市开发、天鸿、华润依靠强大的政府背景及土地储备，在产品定位上灵活选择；万科：具有稳定收入，对生活品质有一定要求的中等收入阶层；中海（北京）、珠海地产、金地依据其强有力的开发经验、开发品质，锁定中高端市场；华润置地将调整其目前庞杂的产品线，锁定中端市场；万通：事业有一定成就，具有稳定的高收入，注重家庭生活和居住环境的富裕人群；红石：中国正在迅速成长的％的最富裕人群，最求时尚和前卫的生活方式；其他北京房地产小型项目公司，以地域特点有针对性的选择客户群体，分布于高、中、低市场??????5?城市开发天鸿集团华润置地中海北京）红石（中鸿天）珠海金地(典型竞争对手均具有较明确的市场定位和客户群，部分房地产公司进一步明确定位，部分房地产公司采取客户产品多层次组合发展/高端中端低端元平米元平米5000/8000/按照历史房地产开发过程中关键控制要素看，在工程质量控制管理、物业管理、成本控制、资金管理控制等方面能力较为薄弱。市场最差投资决策的管理是房地产开发关键成功要素，营销推广是公司准确定位产品及收益实现的保证，随中远房地产下阶段开发规模的扩张，其风险将会扩大，其管理控制是需要进一步加强的另一个关键点。中远房地产市场较差品牌员工素质13市场领先市场平均水平市场最佳概念图投资决策工程建造营销推广物业管理成本管理设计规划资金管理房地产开发过程当中的竞争要素比较万科中海万通红石天鸿金地珠江中远饼图示例解释：14主要竞争对手基本数据比较港资房地产开发商分析主要竞争对手战略取向比较竞争对手项目组织管理模式比较典型企业人力资源管理体系及薪酬比较中远房地产分析及发展建议附件：竞争对手公司及项目基本情况介绍??????SWOT?目录港资开发商纷纷转战内地％。15银行利息不断升高，房地产开发成本加大，资金抽逃房地