2011年珠海房地产市场分析及2012年预测珠海中原市场研究部ZhuHai.01.2012TEL：（0756）3338548Fax：3338549本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1序言：调控方向不变、微调或成必然2011年，全国房地产市场在多方位的限制性环境中度过。这一年，央行进行了3次加息、6次上调存款准备金率。这一年，全国有超过120个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”，10个城市出台了“限价令”。这一年，“三限组合拳”，对楼市调控效果日渐显著。时至年末，全国范围内几乎所有大中城市无可幸免地遭遇寒潮，甚至蔓延到其相关联的上下游行业。年末中央经济工作会议确定了2012年中国宏观经济“稳中求进”的发展基调，其中对房地产的表述依然强调“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”的态度。反思2011年严厉的调控政策的执行，极大的抑制了投资投机需求，但也误伤了刚性需求。这或意味着2012年楼市在调控方向不变的基调下，做出灵活调整。2012楼市仍将不容乐观，但上下半年的市场景气度差异或将较大。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2珠海楼市：政策掌控市场大舵2011年珠海房地产市场挣扎中前行限购扩大到二三线城市，省住建厅“点名”珠海新国八条珠海一房一价、网签实珠海“双限”腾空出世限购持续成定局房价涨幅过大施第一季度第二季度第三季度第四季度2012年价稳量跌：量价齐跌：降价蔓延、量反弹不易价稳量跌：量价齐升：价格坚挺，成交量低迷房价降幅预期加大，客低迷仍将持续，价格调处于限购猜测中，成交政策影响尚小，量价处加重，优惠幅度加大，户对优惠敏感度降低。整范围蔓延。量受到一定影响，但价于高位。以价换量效果显著。市大幅降价成为唯一有效市场处于摸着石头过河，格仍有小幅上升。场观望态势明显。手段。成交几近窒息。下半年或更加稳健。总体走势回顾?2011年全国楼市经历了有史以来最为严厉的政策洗礼。尽管珠海“双限”姗姗来迟，但珠海楼市同样未能幸免。?2011年珠海楼市经历了180度大转变：整体经历了较为明显的三个阶段，从年初量价齐升到年中价稳量跌，再到年末小幅降价都无人问津地步。?“一房一价”、“网签”、“保障房”、“双限”等都对珠海楼市产生一定的影响，尽管目前举步艰难，但珠海楼市在城市发展利好大环境的推动下，向稳健方向迈进。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3目录序言………………………………………………………………………021、2011年全国房地产市场概况及简析……………………………………051.12011年全国房地产政策汇总及简析………………………………………061.22011年全国房地产市场概况及重点监控城市简析………………………142、2011年珠海城市发展概况分析………………………………………223、2011年珠海房地产市场分析……………………………………………313.1一级土地市场………………………………………………………………333.2二级商品房市场……………………………………………………………393.3三级市场……………………………………………………………………594、2012珠海楼市展望……………………………………………………635、附件………………………………………………………………………67?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4Part12011年全国房地产市场概况及简析?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5Part1.12011年全国房地产政策汇总及简析?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6全国政策走势：各方博弈由“堵”到“疏”势在必行自2011年1月国务院颁布新“国八条”以来，各项相关政策较2010年的新“国四条”已全面升级。近1年以来，以“限购”、“限贷”、“限价”为核心的行政性干预政策已经基本奏效，各地成交量持续低迷，房价开始出现回落，土地市场亦日趋下行。为巩固调控效果，中央政府近期不断强调2012年宏观调控政策不放松的决心，预计后市政策整体松绑的可能性较低。然而，楼市低迷对于各地方财政造成的压力日增，近期各地政府已纷纷试图自下而上地寻求政策突破口，各级政府的博弈日趋敏感。反思严厉的“限购”和“限贷”等政策的执行效果，其实在打击投资和投机性需求的同时，也大大误伤了刚性和改善性需求。受政策影响，目前成交量处于低位，显然此状态仅是调整过程中的一个阶段，而非长久的状态。为了促进市场健康稳定的发展，我们认为，后市政策有必要在既定的框架内作灵活调整，即在继续抑制投资和投机性需求的同时，重视刚性和改善性的正当需求，唯此才能带动市场持续有序地前行。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7政策路径46城限购120城限价限贷17城：温和出台608+120城：目标出台差别执行2010.9.29国务大部分城市要求限“新购”,且范大部分城市公布的房价控制目标首套房贷首付30%；院新“国四条”围只限于市区以GDP增幅或人均可支配增幅为二套贷款首付款比例由2010年的参照，涨幅较2010年均价控制在不低于50%上浮到2011年的60%,政10%~15%。利率不低于基准利率的1.1倍策2011.01.28国务2+41城：密集升级住建部公布约有608城公布房价目院新“国八条”41城：所有省会城市、计划单列标；调市和部分房价上涨过快城市；大根据公开监测到120个城市的房价部分城市尺度由限制“新购”升目标控级到“本地限三、外地限二”；额度趋紧2城：兰州和舟山延续2010年限购首套房与二套房贷额度均有收紧，2011.3.13温家宝2城：目标可控趋政策2011年初已逐步取消首套房贷优三管齐下控房价广州郊区的增城、从化以限价代惠势替限购3城：宽松出台执行暗松分各地执行分化：大连曾放松执行析2011.7.14国务院范围；天津、厦门等地新房执行5城：涨势失控新“国五条”标存操作空间；上半年廊坊、丹东、韶关、烟台、深圳房价涨幅较大，年中出台限图准高居房价涨幅榜的三线城市大多全面收紧未出限购价第三季度大部分银行首套房利率2+9城：底线试探上浮1.1倍，贷款审批排到2012年。2011年第四佛山限购松绑12小时内紧急叫停；3城：直指目标季度适时微调成都爆出限购优化之举；9个即将珠海、中山出台限价，增城限价11月底存准率三年来首次下调0.5到期城市态度暧昧升级，直指年初目标个百分点2012年中央强化进一步调控要求目标完成与否难问责信贷适时适度调整促增长促稳限购持续，局部调整数字调控逐渐淡出刚需及改善获支撑定?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|82011年房地产相关调控政策汇总时间措施政策主要内容1.20上调存款准备金率0.5%从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。1.26新国八条限贷、限价、差别化贷款1.27房产税上海、重庆实施房产税试点上调存贷款基准利率自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基2.90.25%准利率分别上调0.25%，其它各档次存贷款基准利率相应调整。2.24上调存款准备金率0.5%从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。3.16商品房销售明码标价新商品房销售一房一价3.25上调存款准备金率0.5%从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。上调存贷款基准利率自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基4.60.25%准利率分别上调0.25%，其它各档次存贷款基准利率相应调整。4.21上调存款准备金率0.5%从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。5.18上调存款准备金率0.5%从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。上调存贷款基准利率自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基7.70.25%准利率分别上调0.25%，其它各档次存贷款基准利率相应调整。7.12新国五条房价过快上涨的二三线城市要采取限购措施。8.17二三线城市限购标准住房城乡建设部公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准。中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率11.30下调存款准备金率0.5%0.5个百分点。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9截至2011年底实施限购城市汇总区域城市广州、深圳、佛山、珠海、福州、华南区厦门、海口、三亚北京、天津、济南、青岛、华北区石家庄、太原、郑州上海、南京、无锡、苏州、徐州、华东区合肥、宁波、杭州、温州、金华、绍兴、舟山、台州、衢州东北区哈尔滨、长春、大连、沈阳中南区长沙、武汉、贵阳、南宁、南昌西安、兰州、乌鲁木齐、西宁、西北区银川、呼和浩特西南区成都、昆明合计46?CopyrightCentalineGroup,2010Code