广州房地产市场回顾2012年第一季度2012年4月10日经济运行情况回顾工业及出口下滑，反映经济对外依存度仍然较强规模工业总产值出口来源：广州市统计局外围经济不稳定对国内经济起到连锁反映外商直接投资PMI来源：广州市统计局零售增长成为经济亮点，但增幅仍下调全市社会消费品零售总额来源：广州市统计局甲级写字楼甲级写字楼需求自去年开始收缩趋势明显净吸纳量及空置率全市甲级写字楼净吸纳量整体空置率资料来源：仲量联行内需独撑市场高德置地三期区域：珠江新城租户创展中心区域：天河租户：利通广场区域：珠江新城租户：珠江城广州银行大厦区域：珠江新城区域：珠江新城租户：租户：资料来源：仲量联行租金及资本值增长停滞，大厦业主压力培增租金及资本值水平全市租值资本值2009-10.9%-2.5%2010+15.0%+28.4%2011+9.5%+15.3%1Q12-0.1%0.0%资料来源：仲量联行全球经济5432租金水平制造业102012年写字楼市场下行风险加大短期供应量出口?制造业、出口下滑趋势风险指数(12个月展望)短期内难以改善，将持5续影响市场信心43?由于个别新大厦去年预21租情况理想，整体需求0下降的情况有望在未来11年末几个季度回稳，但新租赁需求将持下降趋势?预计高空置率大厦，以及即将落成大厦受到的12年初影响较大?2012年租金趋势维持上季度预测，平均租金下降预期加大资料来源：仲量联行预测2012年新竣工大厦广州银行大厦建筑面积：120,000平方米利通广场区域：珠江新城建筑面积：120,000平方米租户：区域：珠江新城租户：保利威座建筑面积：120,000平方米区域：珠江新城租户:珠江城建筑面积：160,000平方米区域：珠江新城广晟国际广场建筑面积：110,000平方米区域：珠江新城商铺市场零售消费增长平稳，物价年初涨幅继续回落消费品零售总额及消费价格（CPI）全市社会消费品零售总额居民消费价格指数（CPI）资料来源：广州市统计局2012第一季度租务活跃,租金保持良好上升态势租金及空置率全市租值资本值2010+9.6%+11.7%2011+7.7%+9.0%1Q12+3.4%+3.4%指数：2006年1月=100资料来源：仲量联行租赁活跃于天河和珠江新城商圈;餐饮保持上升势头全球经济543供过于求国内经济210内需疲弱，零售业竞争加大将影响租金升幅风险指数(12个月展望)?由于内外需求均呈疲弱态5势，预计短期内零售消费4出现放缓的可能性增加3租金水平零售市场21?展望2012广州消费品零售0总额将维持上升趋势，但预计升幅收窄?零售业扩充需求继续稳步11年末上涨，但由于受新商场的后起压力，原有商场将面12年初临更大考验消费者信心?2012年供应量将达历史高位，预期短期空置率将逐渐升高，租金升幅受压资料来源：仲量联行预测2012年新落成商场花城汇（一二期）西城都荟建筑面积：120,000平方米建筑面积：87,000平方米商圈：珠江新城商圈：上下九高德置地秋栋光大项目太阳城广场建筑面积：17,000平方米建筑面积：80,000平方米建筑面积：120,000平方米商圈：珠江新城商圈：海珠商圈：珠江新城豪宅市场市场流动性收窄，市场交投受压商品住宅成交与利率市场全市商品住宅销售面积贷款利率与银行存款准备金来源：广州市统计局政策性打压下豪宅市场严峻，成交持续萎缩豪宅新推货量与净吸纳量?仲量联行豪宅定义：（套）我们以定性的方式综合去衡量一个项目是否满足豪宅的标准，考虑的因素包括：地理位置，景观，户型大小，总建筑规模，以及发展商经验资料来源：仲量联行为加推销售力度，新发售豪宅物业售价低于预期豪宅市场资本值与租值豪宅租值豪宅资本值2009-3.7%+9.2%2010+4.5%+15.8%指数：2006年1月=1002011+8.2%+4.2%1Q12+1.8%-4.1%资料来源：仲量联行全球经济54政府政策3国内经济210供过于求信贷供应豪宅资本值进一步下跌的趋势加大资本值水平利率风险指数(12个月展望)?政府执行限购政策决心5不变，将使交易低迷的4情况持续321?预期积压的需求庞大，0住宅政策的放松以及市11年末场流动性的回复将释放其需求?在目前市场气氛下，发12年初展商及卖家将采取更灵活的定价策略，豪宅市场资本值进一步下跌的趋势明显资料来源：仲量联行预测工业物业市场出口放缓令物流园租金增长乏力物流园及产业园租金物流园产业园2009-0.3%-4.4%2010+7.9%+8.1%2011+7.1%+10.2%1Q120.1%0.8%资料来源：仲量联行中新知识城25项目所处区位广州中新知识城南起步区总体规划项目规划情况土地面积6.12平方公里发展期5-8年，即2012-2020年北总人口77,000North总产业就业人数35,000中产业园区开发用地约1,170,000平方米Centra产业园区开发平均容积率约2.0起步区lSUA产业园区开发体量约2,360,000平方米南资料来源：中新广州知识城投资开发私人有限公司South500米绿廊广州中新知识城总体规划计划项目规划情况建造高尔总土地面积123平方公里夫球场可发展土地60平方公里面积发展期大于20年高密度住宅总人口500,000中、低密度住宅低密度住宅总产业就业邻里中心250,000商场#14人数商业园一类先进制造地铁线1/3：住宅及商业区物业开发用业大学1/3：研发、先进制造业，教育地规划会展中心1/3：政府行政，公共设施26卫星新城发展机遇中新知识城八大产业链重点发展产业：利用知识城的优势，吸引世界高端人才，着重发展：?高价值先进制造业?知识密集型服务业重点发展物业类型：通过招商引资，吸引中国、新加坡等国内外知名企业的入驻，主要包括在知识城内投资：?设立公司的华南总部?设计与研发中心?会展中心?商业中心中新知识城合作伙伴产业发展机遇：?高价值、知识密集型产业的发展，将吸引大量高端人才的入驻，促进区域内的中高端居住需求?知名国内外企业的入驻，除注入雄厚的开发资本及引进先进的管理体制外，亦对区域的办公、零售及居住等条件提出更高的要求2727卫星新城发展机遇智慧生态城城?共同的IT平台?区制冷/供热?云战略?水处理?IC卡?垃圾处理?保安学习?混合/电动车?电子政务城?可持续能源?研发汇集?绿色技术研发?智能型/生态型/学习型研发?虚拟课堂“三城合一”的战略发展机遇：?高度智能化的技术的引入及运用，对中高端住宅配套服务及管理提供有效的技术支持?绿色环保技术的引入及运用，打造“低碳”办公、居住氛围，符合长期可持续发展战略?“终生学习”理念的引入及运用，对维护及提升区域的办公、居住硬件及软件提供必要的支撑2828快速交通拉近与城区距离广州中新知识城交通网络轨道交通对卫星城综合发展的促进与推动京珠高速城市功能强化商业中心强化（已完成）集客能力增加办公区域集中广从快速(2013年底)辐射范围扩大沿线居住功能发展广州中新知识城辐射范围增加九龙大穗莞深城市中心区卫星城道快速交通城际轨居住群体扩大地铁14号线道居住郊区化城市功能提升科学城次级商务中心居住环境改善白领职业群增加交通时间缩短二环路广州市中心(已完成）片区开发升温快速交通发展机遇：??高速公路网、城际轨道交通以及地下轨道交通的完善，地铁线将片区快速连接广州市中心及机场将重构知识城的发展价值，形成新的城市功能集聚区，?穗莞深高速城际铁路连接广州白云国际机场催生新的地产峰值?有效的高速公路系统?本项目为地铁14号线上盖物业，优势显著2929项目产业园区开发情况500米绿廊计划建造高尔夫球场高密度住宅中、低密度住宅低密度住宅邻里中心商场#14商业园区一类先进制造业地铁线大学会展中心项目规划情况产业园区开发用地约207,000平方米产业园区开发平均容积率约2.0产业园区开发体量约372,600平方米注：产业园区用地面积约为20.7万平方米，其中7%的用地面积作为园区的配套之用。30项目周边产业园区发展情况国际健康医疗研究中心约11万广东省中医院国际中医科研接新广从公路接新广从公路接东部快速路健康服务中心约12.5万奥飞动漫约6.6万A金域集团运营总部约3.5万B天联总部约2.2万C满堂红总部约1.3万D万全公共研发服务平台总部及研发约1.1万国际商贸新城约27.6万勤上光电约3万奥飞动漫约6.6万接广汕公路广东省中医院国际中医科研健康服务中心约12.5万31知识城南起步区产业园区未来供应项目占地面积建筑面积容积率物业类型建成时间备注（万平方米）（万平方米）广东省中医院国约12.5约25按2.0的平均临床试验中心、预计2013年投以医药主题为主际中医科研健康药品研究中心入使用容积率计算服务中心奥飞动漫约6.6约13.2按2.0的平均动漫原创区、知预计2015年投动漫主题社区识产权运营区、入使用容积率计算卡通栏目创作区、衍生产业创作区、主题营销体验中心天联总部约2.2约4.4按2.0的平均办公楼、检测中预计2013年投以电力设计为主心、试验中心入使用容积率计算满堂红总部约1.3约2.6按2.0的平均总部办公、营销预计2013年投以总部办公为主体验中心入使用容积率计算万全公共研发服约1.1约2.2按2.0的平均医药研发试验室、预计2015年投以医学研究为主务平台及总部药品营销中心入使用容积率计算勤上光电约3约6按2.0的平均办公楼、营销中预计2013年投以LED半导体产心、展示中心、入使用品为主容积率计算研发中心、实验室国际健康医疗约11约22按2.0的平均医药实验室、新预计2015年投以医学研究为主药临床试验研究入使用中心容积率计算中心322012-2016年知识城南起步区产业园区供