世联研究理论滨海物业开发模式引用报告《青岛信莱置业胶南600亩项目》世联地产本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。滨海物业v案例1：深圳---万科东海岸v案例2：香港---愉景湾v案例3：海口---阳光西海岸v案例4：海口---阳光经典世联v案例5：澳州---bre地akfastpoint产本报告是严格保密的。2案例一：深圳万科东海岸案例选择的适用条件：v滨海物业v二线海景，距离海有1000余米v属郊区物业v周边配套缺乏v定位相似世联v目标客户相似地产本报告是严格保密的。3万科东海岸-----区域及交通v区域：深圳盐田区的东部，距盐田区政府约10多公里v交通：与市内的联系相对不便，但交通状况处在改善之中?盐坝高速于02年通车?深盐快速线等三条线路未来3年内通车v位置：大梅沙海滨公园盐坝高速路旁2000v资源：米二线海景紧邻菠萝山盐坝高速v地块现状：80坡地，高差60余米米世内有少量联山泉溪流地产东海岸本报告是严格保密的。4万科东海岸-----定位及客户v项目定位：休闲度假为主的住宅社区v目标客户：?周边区域或深圳市东部的自住客户?渡假客户?预期有升值期望的投资客户世联地产本报告是严格保密的。5万科东海岸-----规划v规划指标：总占地26.8万平米总建面21.8万平米容积率0.8覆盖率16%绿化率50%总户数1948户v规划布局：?以单体建筑朝向性的最优化为规划主导思想，使所有建筑最大限度的拥有景观?以社区中心和中央景观为核心，点式布置产品?依山势从高到低依次排列独立别墅、联排别墅、多层住宅、小高层住宅?原有溪水顺势自然流入社区中心的水面世?以林荫联道沟通社区与大梅沙的联系地产本报告是严格保密的。6万科东海岸-----建设及园林风格v建筑风格：简约现代的热带风情将现代风格与热带气候和景观的地域特色相结合模糊内外空间的概念，强调建筑效果“从山里长出来的房子”v园林风格：热带风情为主蓝绿交融的设计理念开放式加勒比海商业街山地公园和大湖面世联地产本报告是严格保密的。7万科东海岸-----产品度假公寓v规模：5栋，7-12层v位置：商业街周边v户型：1房和单房v特色：“桥式”室内走廊达到外部共享小高层及多层v规模：10余栋，6层-12层v位置：依山景和海景布置v户型：2-5房v面积：80-167平米联排及独栋v规模：150多套v位置：依山景和中心庭院布置v户型：4-5房世v面积联：190-222平米地产本报告是严格保密的。8万科东海岸-----户型v平层入户三厅（会客厅、起居厅、餐厅）,大阳台直接与起居厅相连，自然形成室内向室外的延伸空间。世v通过阳联台、门窗的变化，改变地联排住宅单调的建筑形象产本报告是严格保密的。9万科东海岸-----分期模式第一期10个月第二期12个月第三期200420052005时间轴2003—2004——分期规模建面87003平米建面67400平米容积率0.57建面64000平米容积率总户数1.12753户总户数759户容积率总户数0.8436户产品11栋小高层和TH多层、小高层、公寓和TH单套面积147平米小高层为主单套面积114平米60%多层，20%TH单套面积90平米配套社区中心、商业街商业街、两大公园两大公园7500元/平米6500元/平米世价格联地产本报告是严格保密的。10万科东海岸-----价格策略东海岸东海岸一期东海岸二期v公寓均价6600元/平米v多层均价8500元/平米公寓均价v独栋别墅10500元/平米6600元/平米v4联排别墅7000元/平米vTownhouse均价14000元/平米v双拼排别墅9000元/平米片区内其他楼盘价格v海语东园（酒店式公寓）：8300元/平米v心海伽蓝（住宅）：小高层9000元/平米，townhouse：11000元/平米vI领海（酒店式公寓）：13000元/平米，22000元/平米世v倚天阁联（酒店式公寓）：14000地元/平米，22000元/平米产本报告是严格保密的。11万科东海岸-----建立与海的联系u以沙滩游泳池及小品为社区营造度假意象海洋意象海上小岛海滩游泳池沙滩排球场蚌壳式对讲海鱼式对讲世联地产本报告是严格保密的。12万科东海岸项目案例小结结论1：以扩大滨海意象为主导，辅以生活配套来弱化陌生区域v以形象标识------真正的海岸生活，来引导滨海度假生活v以商业街来克服大梅沙片区配套不足的现状结论2：树立滨海生活新形象，提出“海岸生活”的新度假理念v通过国外滨海生活的对比，将滨海生活上升到一定高度v现有楼盘基本都以单纯的度假或投资概念出现，东海岸超越了区域概念v通过商业街等配套设施来营造生活氛围，在建筑规划体现生活社区的意象结论3：在规划上展示海岸社区v现有楼建筑错落排布，以最大可能的利用中央景观和海景v通过蓝色人工湖、沙滩泳池制造滨海的感觉v通过林荫道打通与海的联系结论4：以产品的组合和投资度假居住化的价值复合来面对竞争v联排别墅、独栋别墅、公寓的组合与周围单一的酒店式公寓竞争世v将投资联、度假居住化来区别单地纯的投资或度假物业产本报告是严格保密的。13万科东海岸案例分析小结结论5：针对度假客户，从度假氛围上尽力营造v整体的简约热带风情，演绎滨海度假意象v加勒比风情的商业街，体现度假感觉v类似海洋产品的建筑小品来渲染海的气氛结论6：针对投资客户，从”升值、低总价和稀缺性”上做足文章v升值：1、6500元/平米的低单价预示着较大的升值空间2、标杆产品---别墅的高价格也显示出投资性物业的低价和空间v低总价1、公寓每套25万元左右的价格在所有物业中总价最低2、平均每套80余万的价格在相当于市内热点区域的价格，较豪宅的价格低v稀缺性1、大梅沙旅游区域海景资源的稀缺性2、从湖景、沙滩泳池、共享开放空间来展示滨海社区的稀缺性世3、滨海联物业居住化的稀缺性地产本报告是严格保密的。14案例二：香港愉景湾案例选择的适用条件：v滨海物业v休闲、旅游渡假的RESORT区v第一居所与第二居所并存v充分利用、挖掘项目资源v区位及交通情况相似世联v开发持续性好地产本报告是严格保密的。15香港愉景湾-----区域及交通v区域：位于大屿山东北部，距香港国际机场12公里v交通：早期交通极为不便，只有靠轮度与市区联系，2000年隧道开通之后交通条件极大改善，向第一居所转化?区外通过公路、轻铁、水路与市中心相连，车程约40分钟，?渡轮至中环需40分钟左右v公共设施：香港迪士尼乐园、大屿山郊野公园v资源：优良的山，沙滩、海资源v地块现状：面海背山世联地产迪士尼本报告是严格保密的。16香港愉景湾-----项目定位v开发定位“高质素、低密度”社区，环境优美，空气清新，注重环保v开发目标接近大自然，享受宁谧生活及不受污染的环境，渡假式居住生活v开发项目与规划第一期产品推出时定位为度假物业，其别墅受到在香港工作的外国人士追捧，但主要用于居住而非度假国际著名规划设计公司阿特金斯按英国小镇愉景湾进行规划设计世联地产本报告是严格保密的。17香港愉景湾-----规划v规划指标：规模：占地面积约649公顷，容积率0.8规划人口：约25，000人总开发期：12期v规划布局：?沿山势别墅及低层洋房布置在低处，高层建筑布置在山体高处?整体沿海岸线排布?学校处在社区中央用地性质面积ha.比例用地性质面积ha.比例低密住宅10112.6%郊野公园637.9%配套设施18823.5%休憩区111.4%自然保育区24130.1%绿化带16720.8%海岸景物保护区131.6%政府、社区机构101.2%世还迁用地联70.8%地产本报告是严格保密的。18香港愉景湾-----建筑风格v建筑风格：第六、七、八、九期的建筑为地中海风格第十二期的海澄湖畔为南欧建筑风格世联地产本报告是严格保密的。19香港愉景湾-----地中海风情的园林风格世联地产本报告是严格保密的。20香港愉景湾-----分期码头广场高尔夫球会游艇会码头世联地产本报告是严格保密的。21香港愉景湾-----分期第一期第二期第三期第四期第五期第六期19831987198919921991时间轴高层4栋21层5栋17层8栋21层8栋17层8栋24层栋7层分期产低层品规模洋房57栋6栋9栋52栋花园洋房82栋136栋美食广场、消防局、警街渡码头、愉景广场配套康乐会、幼岗、码头汽车码头、儿园、巴士直升机场、总站、学校游艇会社区中心沙一期后面，别墅在中部离别墅在南部离北部离海较社区中央位置滩资源最好离海较远海最近处，高海最近处，高远处的位置层在一期后面层在别墅后面建筑风格世联地产地中格海风本报告是严格保密的。22香港愉景湾-----分期第七期第八期第九期第十期第十一第十二199419952000期2002期2003时间轴高层1栋13层2栋18层12栋10层2栋27层2栋17层4栋27层分期产低层品规模洋房11栋8栋10栋30栋18栋花园洋房28栋16栋20栋8栋高尔夫球消防局、警街渡码头、多功能会配套场、高尔夫岗、码头汽车码头、所、网球场球会直升机场、游艇会最南部离海南部离海最最南部离海较最北部离海较隧道最北部离海位置较近处近处近处远处较近处建筑风格世地中海建筑风格联地南产欧建筑风格本报告是严格保密的。23香港愉景湾-----产品全景图u早期的别墅及公寓占据了资源最好的地方83年愉景湾一期碧涛村、蔚阳村。产品主要有别墅、联排别墅及高层。世联地产本报告是严格保密的。24香港愉景湾-----产品89年愉景湾三期康惠台、蔚阳村二期世联地产96年四期本报告是严格保密的。25香港愉景湾-----产品95年八期海堤居世联地2000年九期海蓝居产本报告是严格保密的。26香港愉景湾-----产品海澄湖畔多