2012年武汉市8月房地产市场研究报告湖北中原地产研究中心2012.09.11本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1核心观点?8月拍卖成交27宗地块，总占地面积176.06万㎡，总建筑面积646.18万㎡，总出让金额120.70亿元，楼面地价1867.90元/㎡?7月份武汉商品住宅供应量环比上升32.97%，同比下降13.35%；商品住宅成交量环比下降16.24%，同比上升27.48%，成交量环比小幅回落，但仍然处于较高水平。从供求关系看，市场库存量本月有所增加?商品住宅成交价格本月微幅下跌?从实际监控的开盘情况看，本月开发商推盘积极，部分区域推盘项目以价换量，去化效果理想?房产税扩大试点、商品房取消预售等传闻不断，武汉市预售资金监管政策10月实行，客户观望情绪有所增加，购房周期加长?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2目录A.宏观背景4B.土地市场6C.商品住宅供应10D.商品住宅成交17E.每月开盘情况23F.每月报广分析27G.中原经理看市30H.市场小结35?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3PartA宏观背景?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4当下经济下滑严重，经济增长面临较大压力；新政策难落地，后市政策稳中有紧?经济下下滑严重8月PMI指数为49.2%，自2011年11月以来再次跌破50%枯荣线，表明经济下滑较严重，经济增长面临较大压力；同时7月份工业利润连续6个月负增长，实体经济下滑压力有增无减?金融机构惜贷情况严重，首贷利率优惠降低7月份M2同比增长13.9%，为年初以来最高，但新增贷款却只有5401亿元，环比下跌41%，显示新增货币供应只在金融机构流转，实体经济的信贷需求比较弱，且金融机构的惜贷情况比较严重随着商品住宅成交量的上升，个人住房贷款在银行中得比重越来越大，而近期房地产调控变数加大，部分银行降低首套房贷利率优惠，也有处于调整贷款结构的考虑?调控政策8月28日，央行提出，“下一阶段要严格实施差别化住房信贷政策，抑制投机投资性购房需求”；8月29日，发改委主任指出“下半年要稳定房地产市场调控政策，防止房价反弹。”与此同时，财政部部长谢旭人提出，“要严格实施差别化住房税收政策，抑制投机投资性购房需求，将稳步推进个人住房房产税改革试点”中原观点?8月诸如房产税扩大试点、商品房取消预售等传闻不断，不过实质性的调控政策短期内难出台；中央多部委频发话欲稳定调控预期，长期政策正在制定中；信贷方面稍有收紧之势，后市政策面仍将持续稳中有紧的态势?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5PartB土地市场?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6本月新增土地供应35宗，土地面积为118.39万㎡，新增土地供应主要集中在洪山、汉阳、东西湖等区域2011.8-2012.8土地供应面积及宗数400.0070354.65350.0060300.00271.3250250.00207.1440200.0030102.15112.79150.00118.3963.0691.9220100.0075.2475.2152.0850.000.00100.800.0002011-82011-92011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062012-072012-08供应面积（万㎡）供应宗数201020112012年1-8月累计供应宗数239238162供应面积（万㎡）1762.961137.16962?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7本月成交27宗地块，共成交土地面积为176.06万㎡，建筑面积646.18万㎡，楼面地价1867.90元/㎡，成交总价120.70亿元；成交地块主要集中在洪山、汉阳、新洲2011.8-2012.8土地成交面积和成交宗数2011.8-2012.8土地成交总价及楼面地价800.00501405000454500700.00120404000600.00351003500500.0030803000400.0025250060300.0020200015401500200.0010100020100.0055000.00000成交面积（万㎡）建筑面积（万㎡）成交宗数成交总价（亿元）楼面地价（元/㎡）2009201020112012年1-8月成交宗数77197190116成交面积（万㎡）731.311498.31921.20573建筑面积（万㎡）1361.004253.532627.251836成交总价（亿元）242.12871.48515.45314楼面地价（元/㎡）1778.982048.831961.951709.93?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8土地成交一览表（1/2）净用地面总建面成交价楼面地价地价（万地块编号区域容积率竞得人土地用途积(万㎡）（万㎡）(亿元）(元/㎡）元/亩）P(2012)069号江岸3.534.89-5.2218.163.692029.19694.99中森华水利房地产有限公司居住、商业P(2012)070号硚口10.923.8-4.949.719.791969.42597.64广电海格房地产开发有限公司居住、商业居住、商业服P(2012)071号武昌6.371.5-5.630.116.702225.03701.67武汉融侨置业务业设施P(2012)072号武昌17.071.98-5.4476.5816.702180.83652.22武汉融侨置业居住、商业P(2012)073号洪山13.713.3-3.5947.277.831656.59380.61湖北光霞房地产开发有限公司居住P(2012)074号洪山6.244.22-4.2727.965.902108.60629.90湖北成功房地产开发有限公司居住、商业P(2012)075号洪山5.944.2725.365.262074.72590.60中建三局地产开发有限公司居住P(2012)076号洪山5.804.29-4.4125.195.322110.03610.97武汉湘华林商业发展有限公司居住、商业P(2012)077号洪山0.503.321.670.352116.77468.51仙桃天下地产开发有限公司居住P(2012)078号洪山3.324.0013.272.802111.09562.96武汉宏立置业有限公司居住P(2012)079号洪山15.392.2734.947.382113.25319.81武汉宏玉置业发展有限公司居住P(2012)080号汉阳3.895.7522.385.062260.90867.41武汉惠誉时代置业有限公司居住P(2012)081号汉阳10.382.4-6.1948.1010.882260.91698.31武汉惠誉华天置业居住、商业P(2012)082号汉阳12.990.8-2.628.906.532260.66335.23武汉惠誉誉恒置业居住、商业?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9土地成交一览表（2/2）净用地面总建面成交价楼面地价地价（万地块编号区域积(万容积率竞得人土地用途（万㎡）(亿元）(元/㎡）元/亩）㎡）居住、商业服P(2012)083号汉阳5.171.2-5.822.734.622032.97596.21武汉福瑞盛房地产开发有限公司务业设施居住、商业服P(2012)084号汉阳6.924.59-4.631.826.482035.34623.50恒大楚天房地产开发务业设施P(2012)087号汉阳6.003.0218.132.751517.15305.45武汉洪泰鑫顶置业居住P(2012)089号洪山6.853.0320.754.011932.53390.46华润置地发展有限公司居住P(2012)090号洪山3.843.0411.652.452103.00425.74华润置地发展有限公司居住P(2012)091号青山1.142.202.510.341367.01200.49戴文渊商业P(2012)098号东西湖6.952.5017.382.051179.67196.61武汉城阳酒店有限公司商业金融业P(2012)099号新洲1.763.596.320.22355.6485.12武汉新洲房地产有限公司居住P(2012)100号新洲15.283.5153.633.07572.65134.00武汉三庆凯文实业发展有限公司居住P(2012)101号新洲2.342.004.680.18382.5751.01武汉民丰建设工程有限公司居住P(2012)102号新洲1.332.002.660.10383.5351.14武汉民丰建设工程有限公司居住P(2012)103号黄陂1.880.4-0.61.130.07615.1424.60武汉市泰丰木兰天地有限公司旅游度假P(2012)104号黄陂0.555.883.220.17523.53205.22武