武汉市1月房地产市场研究报告湖北中原地产研究中心2012.02.03本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1目录A.宏观市场3B.土地市场8C.商品房供应18D.商品房成交23E.报广分析30F.市场小结33G.中原经理看市36?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2PartA宏观市场?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3保障性住房增加，地方政府筹措资金困难，加快了保障房融资的产生，但同时在一定程度上加重了财政负担。根据住建部、财政部等部门测算的结果，2012年尽管保障房的开工量比2011年有所减少，但今年的在建工程量将达到1800万套的历史新高，因此资金的需求量比2011年可能持平甚至更多。建设规模的大幅增加，建材、人工等建设成本不断上升，则进一步加剧了保障房建设的资金压力。对于保障房的建设，大部分资金有地方政府解决，而政府的重要资金来源土地收入随着货币政策和国家对房地产的宏观调控，也日益减少。开发新的融资手段是迫在眉睫上的事情。由此各地纷纷建立了保障性住房专属的投融资平台，成为创新保障房融资的主要方式。这种平台的运作模式，大多是政府向投融资平台注入一定的财政或土地资产，发挥财政资金撬动和放大作用，向金融机构贷款融资。融资的同时，未来如何偿还银行贷款，也是各地头疼的问题。如果无法顺利偿还本金，融资平台有可能面临资金链断裂的风险，将严重影响保障房建设进度。财政也将是还贷的最后保障。除了财政资金直接用于偿还贷款以外，为了减轻金融机构的顾虑，江苏南京市正在筹划建立由财政支持的“保障房偿债基金”，用于偿还保障房建设的贷款。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4首套利率微调，基本回归基准利率，二套房限制政策未变，楼市调控基调未改春节过后，全国多地首套房信贷利率却悄然出现了变化。在北京、广东、上海、湖北等地，原先高企的首套房贷利率开始回归基准点，部分股份制银行、外资银行甚至再次推出了首套房的信贷优惠政策。去年那种排队等待银行按揭的景象几乎绝迹，房贷似乎真的松动了。在了北京、深圳等地的多家银行，其中一半以上的银行明确表示首套房“基准利率可以做”。股份制银行也大多可以申请基准利率，但也有一些银行明确提出了申请基准利率的前提。相比之下，外资银行的口子就松多了。深圳汇丰银行和花旗银行均表示优质客户首套房贷款利率可以打9折。除建行外，工行、农行、中行、交行得到的情况也比较一致，各行目前均以基准利率为执行标准，在政策范围内执行差别化政策。进入2012年，这种房贷紧张的局面开始出现变化，其中一个最重要的原因就是货币政策的整体松动。但是目前的首套房贷出现微调，有一定的季节性特点，即每年的年初通常都是信贷集中释放的时候，房地产贷款无疑也会感受到这种变化。通常年初各家银行贷款额度都会相对宽松，回归“基准利率”也是正常的，本着“早放贷早收益”的原则，客户申请房贷也会相对容易，如果银行还对未来利率存在下调预期，那么适当放松就更正常了，但这不代表房地产调控政策会有任何变动，鼓励刚性需求和改善性需求本来就是调控的应有之义。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5政府促进房价回归，完善社会保障制度温家宝两年五提促房价合理回归专家建议房吉林尝试“以房养老”模式企“快跑”《吉林省人民政府关于加快推进养老服务业发展的意见》中指出，吉林省将尝试“以房养老”的新模式。1月31日，国务院总理温家宝上午主持召开国务院第六次全体会议，会上，他表示，巩固房地产市场，“以房养老”模式俗称为“倒按揭”，是住宅按揭的一调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资种，即用自己的住宅作抵押，向金融机构申请贷款作为养性需求的政策措施，促进房价合理回归。这是自老资金，每月领取一定金额，也可以在紧急时一次性贷较2009年本轮楼市调控以来，温家宝已五次提及促进大的金额。房价合理回归。将尝试“以房养老”的融资模式，利用老年人已有住房由此可见政府调控房地产信心之坚决。资源，将房屋作价并抵押给银行、保险公司等金融机构，拓宽老年人养老的资金筹措渠道。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6PartB土地市场?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|72012.1土地供应情况1月土地供应地块53宗，供应面积344.45㎡，环比上升27%，同比上升200%。2011.1-2012.1土地供应400.0070350.0060300.0050250.0040200.0030150.0020100.0050.00100.0001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月供应面积（万/㎡）120.3663.15132.0726.4465.16167.680.00102.1575.24112.790.80271.32344.45供应宗数30161691323022272315853?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|82012.1土地供应明细(1)1月土地供应居住26宗地块，商业7宗，综合性质地块20宗净用地面积（万土地用途地块编号容积率总建面（万㎡）㎡）P（2011）212号15008.002.804.20P（2011）214号41400.003.0012.42P（2011）215号2303.002.610.60P（2011）217号12020.003.804.57P（2011）222号193235.192.0038.65P（2011）224号46187.313.0013.86P（2011）225号51594.062.5112.95P（2011）233号23784.473.508.32居住P（2011）234号29377.003.5010.28P（2011）235号40000.002.7010.80P（2011）236号86965.442.7023.48P（2011）237号46080.003.8617.79P（2011）238号179616.003.93-4.1674.15P（2011）241号152420.003.7657.35P（2011）242号84804.224.1034.78P（2011）243号170500.003.3957.81?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|92012.1土地供应明细(2)1月土地供应居住26宗地块，商业7宗，综合性质地块20宗土地用途地块编号净用地面积（万㎡）容积率总建面（万㎡）P（2011）216号6646.003.502.33P（2011）218号19300.003.506.76P（2011）223号32629.162.809.14商业P（2011）228号37433.252.509.36P（2011）229号4744.844.802.28P（2011）250号8950.000.800.72P（2011）231号17092.904.808.20?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|102012.1土地供应明细(3)1月土地供应居住26宗地块，商业7宗，综合性质地块20宗土地用途地块编号净用地面积（万㎡）容积率总建面（万㎡）P（2011）210号7.43A：3.3，B，C：2.721.06P（2011）211号15968.002.303.67P（2011）213号22727.594.209.55P（2011）226号10468.873.023.16P（2011）227号18663.971.001.87P（2011）230号28905.683.409.83P（2011）232号110942.002.2024.41P（2011）239号63924.00根据建筑面积和净用地面积比值计算P（2011）240号189723.00根据建筑面积和净用地面积比值计算P（2011）249号32369.674.3013.92综合P（2011）252号30073.231.604.81P（2011）253号120793.004.5154.48P（2011）255号159760.004.2067.09P（2011）256号125990.004.2052.92P（2011）257号91021.004.6-6.043.80P（2011）259号55733.002.0011.15P（2011）260号119884.003.46-5.5346.61P（2011）262号25766.003.32-4.6911.22P（2011）263号16804.00根据建筑面积和净用地面积比值计算P（2011）265号170919.003.78-5.8971.82?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|112012.1月土地成交情况本月共成交36宗地块，成交面积共219.65万方，建筑面积759.45万方，成交总价148.09亿元，平均楼面地价1950.02元/㎡。土地成交量走势800.0050600.004030400.0020200.00100.000