武汉市2月房地产市场研究报告湖北中原地产研究中心2012.03.05本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1目录A.宏观市场3B.土地市场8C.商品房供应15D.商品房成交19E.报广分析27F.市场小结30G.中原经理看市32?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2PartA宏观市场?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3各地楼市“微调”终被叫停，住建部重申调控绝不松动安徽芜湖“救市”4天被叫停不过，房管局2月28日发布的公告没有提到持长2月9日，安徽省芜湖市在政府信息公开网站刊期居住证满三年的外地户籍居民，暗示这些人登了《关于进一步加强住房保障、改善居民住群将不能享受上述待遇。房条件的若干意见通知》，新政策被认为是地住建部重申房地产调控政策绝不会松动方政府在暗渡陈仓，为楼市调控"松绑"。才过4地方政府绝不能为局部利益动摇中央政府房地天，芜湖市政府网12日发布通告，宣布暂停此产调控的大局。两会召开前夕一位负责房地产前公布的《芜湖市人民政府印发关于进一步加市场监管的司长表示，与中央政府调控要求不强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通符的地方政府“微调”，已经被一一“叫停”。知》他强调，露头就打，绝不允许地方政府在房地上海楼市“微调”6天后被叫停产调控上唱反调。上海市住房保障和房屋管理局2月28日晚间发布新华社2月29日发表时评，称尽管一些地方政府公告，明确了哪些人群可以购买第二套住房；试图绕开调控政策，但中国的房地产调控不允这相当于撤销了2月22日关于允许常住人口在上许任何变相的松动。海购买第二套住房的决定。新华社称，中国近年来出台实施的一系列房地房管局2月22日表示，外地户籍居民持上海长期产调控政策措施虽然取得初步成效，但当前房居住证满三年即可购买第二套住房；这等于可地产市场调控仍处于关键时期。调控力度一旦以享受本地户籍居民同等购房资质。放松，不仅可能在短期内引发房地产市场价格的迅速反弹，而且政府的公信力也将受损。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4中国人民银行从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5%，此次央行将一次性释放约4000亿元资金存款准备金率变动情况?降准对房地产的实质意义并不大，但是给到市场的信心却很重要；1985年-2012年?在房贷这块有些许利好，后期银行对购房贷或会有更多放松或优惠；?降准主要是基于宏观经济层面，并不能说明政府对房地产调控的态度转向，房地产调控年内难有松动；?基于宏观经济的现状，以及今年稳健的货币政策，预调、微调等，我们预计21.50%21%在今年上半年还会有2-3次的降准。20.50%19%18%17%17.50%15.50%17%15%14%13%13%11%10%9%7%6%5%年年年1985198719882006.7.5.7.06205.6.07201998.3.21.3.981921.9.032025.4.042015.8.062015.1.072025.2.072016.4.072015.5.072015.8.072025.9.072025.1.082025.3.082025.4.082020.5.082025.6.082025.9.0820.5.12082018.1.102025.2.102010.5.102014.1.112024.2.112025.3.112021.4.112018.5.112020.6.1120.5.12112024.2.12201999.11.21.2.1199195.1.1106205.2.1007206.2.1107205.2.1207205.1.1008205.2.1208206.1.1110209.2.1110200.2.121020大型金融机构小型金融机构?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5公开市场操作2012年2月的流动性只有120亿元，处于2011年来的最低位，市场流动性严重不足公开市场流动性2011.1-2012.2（单位：亿元）?今年仍将稳健的货币政策，对经济采取预调、微调?10000房地产调控不动摇，政策基本不会有转向9000?资金利率降温、刺激信贷回升将是央行当前的政策重点800070006000500040003000200010000总流动性（亿）Source：中国人民银行?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6新房存量上升，性价比楼盘热销，开发商降价压力将增新房存量急剧攀升开发商降价压力将增中原监测数据显示，2012年1月，除芜湖外，中小城市价稳量缩博弈或进入关键期还有杭州、温州、厦门等二、三线城市的一手虽然二、三线城市成交量已出现明显的萎缩，住宅存量较2011年1月也呈现快速增长的趋但价格调整尚未开始。中原监测数据显示，由势，仅一年内存量增幅均超过一倍。而在当前于开发商降价谨慎，包括廊坊、汕头等二、三成交量大幅萎缩之下，新房存量的消化时间也线城市的新房成交均价依然较为坚挺，部分城随之显著拉长。市在2012年1月的成交均价甚至出现环比回性价比楼盘热销升。总结近期武汉几大热销楼盘，如万科金色城降价乃大势所趋市、星悦城、保利心语、保利中央公馆、福星在高库存压力下，尽快消化未售出的新房存量惠誉水岸国际、广电兰亭都荟等热销的原因，是目前开发商的当务之急。而经验证明，在市不外乎1、远低于周边楼盘价格；2、降价幅度场遇冷、买卖双方出现僵持之际，价格下调较大，性价比高这两大特点，高性价比楼盘受追早、降幅较大的项目，往往能获得不错的销售捧率。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7PartB土地市场?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|82012.2土地供应情况2月土地供应地块5宗，供应面积63.06万㎡，环比下降81.69%，同比下降0.14%，年初累计供应土地面积407.51万㎡。2011.2-2012.2土地供应400.0070350.0060300.0050250.0040200.0030150.0020100.0050.00100.0002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月供应面积（万/㎡）63.15132.0726.4465.16167.680.00102.1575.24112.790.80271.32344.4563.06供应宗数1616913230222723158535?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|92012.2土地供应明细2月土地供应5宗地块，全部为综合性质地块，都为江岸区二三环之间的城中村改造地块。净用地面积（万土地用途地块编号容积率总建面（万㎡）㎡）P（2011）267号897873.7833.930P（2011）268号1091494.5649.720综合P（2011）269号1255263.7847.390P（2011）270号1691003.2554.954P（2011）271号1370003.5148.120?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|102012.2月土地成交情况本月共成交7宗地块，成交面积共71.16万方，建筑面积250.32万方，成交总价47.45亿元，平均楼面地价1895.54元/㎡，年初累计成交土地面积290.81万㎡，金额为195.54亿元。土地成交量走势800.0050600.004030400.0020200.00100.0002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月成交面积（万㎡）65.37124.8325.4852.33129.350.0093.7434.4444.810.80236.46219.6571.16建筑面积（万㎡）240.28352.5794.02153.63373.940.00189.48114.51114.811.35671.70759.45250.32成交宗数1614911190182012145367土地成交价格走势5000.00200.004000.00150.003000.00100.002000.001000.0050.000.000.002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月楼面地价（元/㎡）2537.462324.083112.101957.951874.360.001358.981297.701231.604444.441980.851950.021895.54成交总价（亿元）60.9781.9429.2630.0870.090.0025.7514.8614.140.60133.05148.0947.45?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|112012.2土地成交明细净用地面总建面成交价楼面地价地价（万地块编号土地位置容积率竞得人土地用途积（万㎡）（万㎡）（亿元）（元/㎡）元/亩）江岸区石桥村A3.1,3.3居住、公共设P（2011）24317.0557.8113.092264.31