2012年4月武汉房地产市场简报与分析【本期导读】一、全国市场一季度土地市场量价齐跌，房企拿地意愿降低恒大、招商等标杆房企逆市拿地，或提高行业集中度4月前两周主要城市楼市态势——回落和反弹新房价格连续6月呈下降态势网传央企纷纷“甩货快跑”外商投资下降，房企资金或加剧房企利润同比下滑自筹资金快速增长，银行收紧银根，房企融资难度加剧海口重启私宅报建，私宅建设不得超过4层二、武汉市场武汉保障房增加供应，占据楼市二成比例武汉GDP同比增长12.7%，企业利润下降武汉公积金首付只需二成传武汉政府阻止开发商降价？四月武汉楼市将继续突破万套，房企备战红五月武汉出台商业地产发展指南一、全国市场1、一季度土地市场量价齐跌，房企拿地意愿降低国土资源部发布“2012年第一季度全国主要城市地价动态监测报告”显示，受到楼市调控影响，今年一季度土地市场初步显示出“量价齐跌”迹象，全国房地产用地供应同比大幅下降。其中住宅用地同比减少46%。处于2008年以来最低供应水平。一季度全国300个城市共成交土地5752宗，同比减少24%，成交面积23053万平方米，同比减少30%。其中，住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)1534宗，环比减少41%，同比减少46%，成交面积6921万平方米，环比减少43%，同比减少51%。同时今年第一季度全国主要监测城市的住宅地价为4516元/平方米，环比下降0.04%。这是2009年二季度以来，住宅地价首次出现整体环比下降。与此同时，4月24日，据中原集团研究中心数据显示，2012年一季度，十大标杆房企权益购地金额为143亿元，而去年同期则为约477亿元。由此可见，这十大标杆房企的拿地支出同比少花了334亿元，其支出金额骤减70%。个人分析：在目前的楼市调控政策环境下，从全国范围来看，土地市场短期内迅速回暖的可能性不大，预计今年二季度，商服和住宅用地价格将依然保持在一个低速增长或负增长的水平，同时由于房企拿地意愿继续保持低迷，拿地思路愈加理性，未来土地成交溢价的可能性非常低，房地产开发投资增幅还将继续回落，房屋新开工面积将继续下滑。2、恒大、招商等标杆房企逆市拿地，或提高行业集中度4月万科耗资1.9亿布局唐山，开出今年拿地第一单。同时恒大在许昌、牡丹江等地购地，精准布局三线市场，土地储备共计16处，规模337万平方米，成交金额约60亿元。同时招商地产自今年起每月出手，频繁低价拿地。已在北京、天津以及贵州毕节三地新增土地储备共计119万平方米，规模超过去年同期的4倍，置地投入逾40亿。个人分析：从近期土地市场上的表现来看，大多数中小房企的融资渠道相对艰难，而万科、恒大和招商等的龙头企业在销售、融资和贷款方面显然更具优势，有实力在土地市场低位时抄底。未来房地产行业的集中度将不断提高，优势资源逐渐向大型标杆房企聚合。3、4月前两周主要城市楼市态势——回落和反弹4月首周成交大幅回落。据中国指数研究院最新报告显示，4月2日至8日监测的40个城市中，28城市楼市周均成交量同比下降，近15城市成交量降幅在50%以上。继3月楼市大幅破冰之后，四月初楼市出现逆转。4月第二周主要城市商品房成交量再度反弹。上周其监测的40个城市中，半数城市成交量环比出现不同程度的增长，个别城市涨幅超过100%。10大重点城市中，除上海、重庆和广州外，其余城市商品房成交环比均上涨。从环比看，40个城市的商品房成交量呈现逐步走高趋势，但同比数据依然有所下滑。4、新房价格连续6月呈下降态势国家统计局昨日发布的数据显示，3月70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下降的城市增至38个，为2011年9月以来，下降城市数量最多的月份。3月70大中城市的平均房价环比下降0.3%，为连续第六个月出现下跌。同时4月中旬，国务院召开常务会议强调，巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇，绝不让调控出现反复。同时2012年一季度数据显示，保障性住房用地占住宅用地比重为43.64%，同比增加了7.42个百分点，保障房加大供应业在一定程度上缓解高房价现状。5、网传央企纷纷“甩货快跑”近日新浪微博上一位名为吾予桐的用户发微博称：“求证小道消息：近日一些央企内部发文通知全国各地分公司，不惜降价也务必要在今年7月前卖完手上所有存量房，猜测政府或许会在6、7月出台一些重磅型的调控政策，因此央企开始甩货快跑。建议民企对此要加强关注。”尽管上述说法遭到各家央企负责人的否认，但据某央企地产负责人表示，虽然公司整体上并不缺钱，但区域公司调动资金的权限正在被收归到集团层面。于是，他们选择大幅降价抛售高端存货，并改变了以往项目销售以高端客群为主的方向，将刚性需求客户和首次改善置业的客户作为目前的重点。6、外商投资下降，房企资金或加剧4月18日，商务部公布的数据显示，3月当月，外商投资新设立企业2374家，同比下降6.5%;实际使用外资金额117.57亿美元，同比下降6.1%。一季度，外商投资新设立企业5379家，同比下降9.4%。这意味着中国吸收外资已经连续五个月同比下滑。据了解，近两年房地产领域实际利用外资大概占我们利用外资规模的将近四分之一，2011年一季度，房地产业实际使用外资增长了38.6%。7、房企利润同比下滑据地产市场研究部统计，截至4月20日，39家上市房企发中18家发布了一季度财报，利润合计仅4.49亿元，同比下降41%。另外未发布财报的21家房企业绩预告也不容乐观，其中15家房企出现亏损和利润同比下滑。个人分析：中小房企的融资成本高和信贷困难，销售回款缓慢，导致资金越来越紧张。同时由于大房企库存压力，促销力度越来越大，中小房企也不得不通过促销，大幅度降低价格，因此最终影响到利润预期，导致利润出现下滑。8、自筹资金快速增长，银行收紧银根，房企融资难度加剧近日国家统计局数据显示，1-3月份，房地产开发企业本年资金来源20847亿元，同比增长8.2%。其中，国内贷款4319亿元，增长12.6%；利用外资112亿元，下降22.4%；自筹资金8910亿元，增长25.0%；其他资金7506亿元，下降8.0%其他资金中，定金及预收款4380亿元，下降9.2%；个人按揭贷款1963亿元，下降5.5%。方融资平台贷款余额，总计为2.12万亿元;同时，五大行房地产类贷款则全面收紧，增速放缓。与此同时，银行收紧银根，截至2011年末，中、农、工、建、交五大行的地。在房企自筹资金从未超过40%，而去年1-10月开发商的自筹资金比例已达到了41.2%，今年一季度已经增长了25%，同时由于销售下滑，定金和预收款出现明显下降。目前房地产业的资金链持续恶化，IPO、发债、外资等融资通道对房企继续关闭，据中原研究部统计数据显示，今年一季度全国房地产股权交易数量明显上涨，达到了38宗，同比上涨65.2%。总股权交易金额达到了102亿元，同比上涨了101.7%，首次突破百亿元交易额。同时，人民币房地产私募基金总规模已达千亿元，较2010年增长了1倍。私募基金的平均回报成本已经达到25%，甚至高达30%，业内人士表示，私募基金已经演变成另一种高利贷。9、海口重启私宅报建，私宅建设不得超过4层4月24日海口出炉《海口市主城区个人住宅规划建设管理暂行规定》(以下简称《规定》)，该《规定》将规范个人建设住宅行为，是海口自2004年暂停私房报建活动后，再次重启主城区私宅报建。《规定》内容如下：第一、应按规定取得《建设工程规划许可证》，第二、建筑层数不超过4层，底层层高不超4米，二层及以上层高不超过3.3米；第三、征求相邻权益人或相关利害关系人意见，保障相关权益人合法权益；第四、选择有相应资质的单位进行勘察、设计、施工，办理施工许可；第五、申请施工许可要提交农民工工资保证金缴存证明；第六、办理竣工验收备案，确保住宅质量安全。二、武汉市场1、武汉保障房增加供应，占据楼市二成比例据了解，从去年4季度开始，武汉经适房、棚户区改造、企事业集资房等带有保障性住房色彩的房源，进入上市高峰期。仅今年就高达多套成交量中所占比例，已经达到2000套，环比增长接近60%。而19.8%。1-3月保障性住房成交量，在市场3月，上述保障性房源成交2万2、武汉GDP同比增长12.7%，企业利润下降今年一季度，武汉市地区生产总值(GDP)达1771.18亿元，同比增长12.7%，增幅同比提高也存在一些困难，诸如需求增长有所放缓、部分企业利润下滑、中小企业融资难、物价上涨压力依然存在。数据显示，1亿元，下降19.0%，而上年同期增长0.1个百分点，增速超过全国平均水平。一季度武汉市经济运行中39.6%。至2月，规模以上工业企业利润总额46.953、武汉公积金首付只需二成4月24日，武汉对用公积金贷款购买首套住房的贷款人放宽了贷款额度，调整后整场规定，首次购房最高可以申请到八成的贷款，只需支付两成首付。同时原来必须是夫妻双方缴纳公积金现在调整到只要单方缴纳即可获得最高不超过60万元贷款。与此同时，原规定月按揭还款额不能超过职工月收入的35%也调整至45%。与此同时，内蒙古呼和浩特、江西南昌、安徽蚌埠、新疆克拉玛依、河南郑州和信阳、山东滨州、辽宁沈阳等地，近期通过上调公积金买房贷款额度（调整额度都在15%至25%之间），曲线救市。有关人士表示，目前多个二、三线城市提高了住房公积金贷款的额度和年限，其主要目的是支持和鼓励刚性需求购房，也是地方政府曲线救市的策略之一。4、传武汉政府阻止开发商降价？据业内人士表示，近期有政府部门召集开发商开会并下发通知，要求开发商降价不要太快。此前也有个别客户向记者反映，多个楼盘已经取消3月份相关优惠。相关数据显示，从武汉月度走势来看，楼市销量回升明显，