汇报目录第一部分11月工作回顾第二部分12月推广思路?首先，回顾下11月工作11月份，线上主要通过网络软文、短信、微博和户外高炮推广软文11月发布了6篇，2篇御园会启动的宣传稿，2篇热销势能的延续报道，2篇平层宫殿的价值深化；短信发了四波，释放信息分别为平层宫殿的加推信息，会所和中央景观区的开放预告；微博持续更新，每天更新频率在2次以上户外高炮11月28日已经进行了更换11月线下主要举办活动如下内容完成时间11月3日御园会启动仪式11月3日11月6日君逸高尔夫球公开赛11月6日11月16日温州商会会议11月16日11月20日诺亚高尔夫邀请赛11月20日11月份家宴活动持续进行11月1—29日11月份新客户来访量较上月基本持平，老客户来访比例明显增加新老客户来访比对1801641611601401271221209610091新客户8059老客户6040312008月9月10月11月11月份来访总人数持续上涨，达到558人来访总人数（含晚宴）60055849550040034930020011010008月9月10月11月11月份晚宴人数与上月基本持平，达到275人晚宴人数30027227525020015094100502008月9月10月11月第二部分12月份推广思路十二月份推广主线势能持续+年底促销11绿城御园12月份销售目标月份9月10月11月12月销售额3亿3.6亿2.1亿2亿（目标）12月份，还要完成2个亿的销售额意味着要完成15套左右销售(10套大平层、5套合院)22先看下周边区域内竞争楼盘情况晋园湖滨四季绿城御园仁恒观棠国宾一号保利独墅西岸晋园套总价最近区域发展商户型销售情况万/套开盘双拼420-495（地上300-360）总40套,剩33套双拼2500万/套2012年金鸡湖西晋合置业独栋784-1132（地上740-双拼剩28套独栋4-6千万/套5月570）独栋剩5套备注：10-11月销售4套湖滨四季套总价最近区域发展商户型销售情况万/套开盘已推103套,剩68套最低1600万/套2012年独栋450-1287450剩35套530剩12套金鸡湖新鸿基最高1.1亿/套9月1日（地上740-570）660剩11套930剩8套认购96折1287剩2套备注：10-11月销售1套仁恒观棠套总价最近区域发展商户型销售情况万/套开盘联排258-310排万预2012年加推二期沿河组团金鸡湖东仁恒联800-1200双拼310最高优惠120万11月底30套左右独栋500国宾一号套总价区域发展商最近开盘户型销售情况万/套总162户剩38套双拼420/490(含地下)双拼1500万/套2012年420/490剩10套金鸡湖九龙仓独栋610-680（含地下）独栋2500-6000万9月1日610-680剩18套大独栋15001500剩10套备注：10-11月无成交保利独墅西岸预计12月开盘，将推出双拼及独栋别墅，双拼360/440，独栋600/834㎡总价800-4000万/套，类独栋样板间已开放。竞品分析结论1）周边项目近期销售一般，但12月会集中推售一批总价约900-1500万产品，如独墅西岸、观棠，而且临年底，每家也会有适当的优惠力度；2）板块能与本案形成竞争的，仍是以总价相当的别墅为主本案大平层产品依然具有极强的稀缺性和价值感筑邦建议：针对12月份竞争态势，我司建议：1）上半旬，主力并快速销售950万大平层产品通过“热销9亿·年底回馈”“每套优惠100万”的形式推出形成“绿城感恩·千万购房金回馈”的贺岁大势2）下半旬，重点将客户维系至13年初，再实现销售好处?银行放贷指标?明年销售任务3312月推广策略：二销二能热销势能+促销动能线上，通过明星、名流的标签化，实现热销势能的人文化落地线下，通过适当的促销手段令准客户心动，实现快速销售如何实现『热销势能』的落地？筛选出业主里较有影响力的人物，通过他们的形象将热销势能传递出去方式有：软文、媒体报道、口碑等。——为何100位御园业主都是来自各行业的CEO？——为何纺织业老大康总最喜欢绿城御园？——为何康总不仅自己喜欢御园，还总推荐朋友来？如何有效实现『促销动能』？——限时优惠，只有在12月1日-12月15日成交的业主才能享总价100万/套特别回馈优惠；——网络、媒体口碑等宣传方式，老带新也可享受如此优惠4412月推广落实：线上线下线上继续以网络、短信、微博及软文炒作的形式进行线下以活动为主，结合会所和中央景观区开放的节点组织一次大型活动，活动建议结合圣诞节节点氛围御园11月底-12月份推广诉求入主御园，做姑苏的领主苏州唯一平层宫殿，顶级会所及中央景观12月尊荣御启顶级会所及中央景观12月尊荣御启苏州唯一平层宫殿，御园会顶级私人俱乐部，成就贵族传奇。考虑到户外内容28号刚刚更换，且主题内容正是主打的会所和中央景观开放内容，因此12月不建议再次更换户外主题，可在1月份考虑以年终答谢的形式更换月势能继续释放，释放年底促销信息苏州第一豪宅，实至名归!度持续热销，全苏州追捧御园软厚积薄发，御园宫殿成就苏州第一豪宅文名至实归，热销背后的全面价值兑现提2012热销总结，同时释放年底促销信息纲2012,御园现象让苏州惊叹！“御园现象”验证地产核心价值御园宫殿，重新定义豪宅标准2012最后的机会，入主御园宫殿会所、中央景观开放的宣传，展现御园宫殿的苏州最高端形象荣誉的邀请，来自御园宫殿!苏州唯一皇家中央景观区，惊艳了苏州御园宫殿会所耀世开启，只为大人物开放价格上扬信号释放，同时释放13年玫瑰园的亮对御园的正能量2013，绿城开启苏州豪宅元年!2013，全苏州还看绿城豪宅元年，绿城上演双城记御园宫殿，把握最后的抄底机会12月短信2012/12/1御园宫殿，贵族传奇持续上演！顶级会所及中央景（周六）观12月尊荣御启，缔造苏州顶级圈层荣耀！极致奢计华御官邸珍稀在售68839999[绿城集团]划2012/12/7入主御园，做姑苏的领主！绿城御园，全国第三座（周五）平层宫殿，苏州首座御园会所12月即将呈现，皇家宫廷，贵族传奇邀您共68839999[绿城集团]2012/12/8入主御园，做姑苏的领主！绿城御园，全国第三座（周六）平层宫殿，苏州首座御园会所12月即将呈现，皇家宫廷，贵族传奇邀您共68839999[绿城集团]2012/12/1御园会，苏州首个顶级私人会所，开启由富及贵的3贵族人生，御园会皇家宫殿会所及中央景观12月尊（周四）荣御启，恭迎大人物68839999[绿城集团]2012/12/1热烈庆祝：苏州首座私人顶级会所—御园宫殿会所6耀世开启，顶级皇家中央景观区同期绽放，诚邀姑（周日）苏大人物莅临赏鉴68839999[绿城集团]12月份媒体计划工作表阶段营销节点御园12月份活动计划内容完成时间宾利试乘试驾+晚宴12月2日12月3日兴业银行高端客户理财讲座12月7日盐城商会晚宴12月8日白金汉爵酒店展位布展12月8日玛莎拉蒂试乘试驾+晚宴12月9日建设银行理财发布会+晚宴12月10日诺亚财富名媛午宴12月12日苏州市温州商会年度会议12月16日御园会所开放活动暂定12月22日家宴活动11月30日-12月10日12月目前已经确定的活动有9场，加上持续的家宴活动，我们建议以落实现有活动的成功举办为主，会所开放活动需要单独重点落实。55会所开放活动建议『御爱心御艺术』御园会所公开暨慈善义拍晚宴活动时间：2012年12月16日活动对象：业主/御园会会员（60位）御园会商家（50位）渠道嫁接客户（50位）诺亚财富会员（20位）意向客户（20位）政府领导、媒体（预计10位）活动内容：从合作商家或渠道中挑选可拍卖品请专业拍卖行，将拍卖品一一拍出，并将所得善款，建立御园基金会交由御园会管理或直接捐给西部贫困地区会所公开配合活动建议——御生活御艺术御园会所开放活动——宫殿节爱马仕之夜御园雍容典雅之夜御园高端客户投资讲堂——2013年招商银行VIP客户理财投资讲座玉润御园精品古玉品鉴会御庭尚水御园顶级SPA私享会圣诞节会所包装建议圣诞节会所包装建议ENDTHANKS