元正·碧桂苑营销及销售计划目录第一部分：市场分析第二部分：产品梳理第三部分：营销及推广计划第四部分：销售组织及目标第一部分：市场分析1.近年荥阳房地产行业走势2009年：荥阳房地产行业开始起步2010年:荥阳房地产行业缓慢发展2011年：荥阳房地产行业高速发展2012、2013、2014、.....将持续稳定发展2.荥阳城市发展趋势西移东扩，一切向东看荥阳东区“CBD”“CLD”城中村改造，向郑州看齐郑州“荥阳区”郑州西扩的城市战略催生了荥阳的繁荣荥阳东扩的发展核心，开拓了新的城市中心而荥阳房地产繁华的绕城高速附近？却存在一个空白充满诗意的栖居3.元正置业城市运营战略分析元正置业城市运营三大步：2006年，打造紫荆名苑，催生了荥阳西区城市核心的诞生；2008年，广武路嘉禾芙蓉园，造就西区过度东区的城市中心；2011年，荥泽大道东方盛典，成就荥阳东区住宅的功能升级。而2014年元正·碧桂苑将唱响“荥阳区”的城市崛起！第二部分：产品梳理----元正·碧桂苑的价值1.项目认知区域价值1）项目所在区域为荥阳发展核心---荥阳东区与郑州西区交汇处；2）从城市发展的版块构成看，属于荥阳的自然价值高地；3）交通便利，四通八达。项目紧邻郑上路和绕城高速，南邻郑州中原路，北邻郑州化工路和科学大道，可谓黄金地段，通往郑州、上街、巩义及高速路段方便至极；4）项目紧邻国家重点工程---南水北调，具有天然大水系，足不出户赏水景；5）项目周边高校林立，教育氛围浓厚；6）项目位置优越，潜力消费群体庞大；2.项目认知品牌价值1）元正置业作为荥阳本土企业，已成为荥阳市的知名房地产开发企业；2）已开发项目紫荆名苑、嘉禾芙蓉园、东方盛典、祥和佳苑福泽家园已具备超强影响力和示范作用；3）东西两区的布局，已成为改造和提升城市区域价值的典范，借助元正·碧桂苑的东风，该区域地位的改变和提升指日可待。3.项目认知产品构成住宅产品，高品质，高档次。诗意的栖居，不一样的房子。项目元正碧桂苑项目含有多层洋房式住宅、酒店式公寓、碧桂公馆和会所。其中洋房式住宅为48栋多层住宅，分为有地上车库的坡地联排住宅A型和有地下车库的平地联排住宅B型；酒店式公寓由2栋21层，2栋25层公寓楼组成；碧桂公馆为一栋27层高层住宅，会所为一栋4层建筑。元正.碧桂苑产品情况产品情户数户型面积(平总层数幢数户数（套）位置况（套）米）多层洋308A1a429.8342448平面图水系南下房A1b384.25492方多层处B1a414.9442448平面图水系北上B1b392.314120方多层处碧桂公54A255.6227154平面图最上面中馆间一幢公寓1642B139214502平面图最上面两B225598边各2幢B17521294B225248第三部分：营销及推广计划1、形象定位思考档次标定信心保证企业知名度开发资金实力企业形象1长远运营生命力开发商不可复制的历史区域集高档住宅公寓、别墅、商业价值使命与一体的建筑综合体昭示性交通便利性23地段产品二、项目营销战略1.品牌强势开路，产品一马当先，“稀缺性别墅群”；2.碧桂苑项目强势登台，高调亮相；3.着眼城市变革，立足全盘规划；4.公园住宅震撼揭幕，元正旗下，稀缺精品，错过再无。3、项目产品推出战略1.公馆实现快速回笼资金；2.公寓实现产品价值提升；3.别墅实现品牌价值升华和利润的最大挖掘；运用波士顿矩阵再对产品构成进行价值分析XX%公寓商业市（问题产品/重点/难点）(现金流/重点/非难点)场增长X%率别墅住宅（明星+瘦狗/非重点/普通难点）（现金流/重点/非难点）01X5X10X相对市场份额4、推售战略2014年1月2014年7月2014年12月2015年6月2016年6月商业部分销售公馆（延伸）公寓别墅1.公馆产品实现资金快速回笼以适用性公馆产品为主别墅和商业为辅撬动市场元正.碧桂苑公馆产品情况产户数户面积(平总楼层房间类型面积户型描述幢数户数位置品（套）型米）层（套）情数况高54A255.6227单层套内使用面189.9㎡见下图，一梯154平面层套内积两户图最公套型阳台面12.81㎡上面馆积中间公摊公摊面积52.91㎡一幢2.公寓产品元正.碧桂苑公寓产品情况产户数户楼栋总面积房间类型面积户型描述幢数户数位置品（套）型层(平（套）情数米）况高1642B11#、4#2139标准间39㎡见下图，一梯2750平面图层两户最上面公B275一室一厅75㎡两边各寓1幢B12#、3#2539标准间39㎡见下图，一梯2892平面图两户最上面B275一室一厅75㎡公馆两边各1幢3.别墅产品元正.碧桂苑别墅产品情况产品户数户型面积总面积户型描述幢数户数位置情况（套）(平层（套）米）数多层308A1a429.835102.59㎡户型多层住宅：为有地上车库的坡地联排组合单元式住宅2448平面图水洋房端部户型，每单元主面宽控制为6.3M，主体进深12.9M，系南下方A1b384.25594.5㎡南向带情景小院的专享入口，有独立宽敞的客厅和餐厅，92多层处五个带专用衣帽间和卫生间的卧室，双车位地上车库，带B1a414.94676.61㎡下沉式地下庭院的家庭视听室，南北双向退台式屋顶花园。2448平面图水端部适当的扩大空间增加了采光通风效果提升了居住舒适系北上方B1b392.31676.61㎡度。共24幢，A1a户型48户，套型总建筑面积429.83㎡，120多层处其中地下建筑面积102.59㎡，地上建筑面积327.24㎡.5、价格定位1.因素项目本项目御景苑豫龙之清华大溪地中森意墅蓝山春权重销售均价（元/PXPA=4600PB=4700PC=5000PD=5000㎡）地理位置201817191919景观15109988户型结构15121091010生活配套1088888交通便捷1088877居住环境10107698社区规模101066108企业品牌10107799合计100QX=94QA=72QB=72QC=80QD=77楼盘权重：WA御景苑30%；WB豫龙之春20%；WC大溪地30%，WD意墅蓝山20%修正后各相关楼盘价格Pi’Pi’=(QX/Qi)×Pi注：Pi为按揭均价PA’=(QX/QA)×PA=(94/72)×4600=6005PB’=(QX/QB)×PB=(94/72)×4700=6136PC’=(QX/QC)×PC=(94/80)×5000=5875PD’=(QX/QC)×PC=(94/77)×5000=6103各相关楼盘权重取值为Wi’WA=30%WB=20%WC=30%WC=20%PX=ΣPiWi=PA’WA+PB’WB+PC’WC+PD’WD=6005×30%+6136×20%+5875×30%+6103×20%=6011.8市场现时比准价：6011.8元/㎡建议公馆和公寓入市市场价格均价：5000元/㎡2.同理，根据市场调查，目前郑州及荥阳在售别墅，价格在12000元/㎡---18000元/㎡之间，建议项目别墅入市市场价格均价12000元/㎡6、推广方式根据项目特性，采用常用媒体途径：户外、电视字幕、公交车体、派单、短信、公交站亭、报纸等，强势推出。第三部分：销售组织及目标销售中心样板展示投入使用区开放2014年2016年6月7月8月5月7月公寓开盘/9月15年6公寓清盘月1/月前期筹备一期认筹一期开盘二期认筹公馆清盘公馆清盘尾盘期期期期期期期公馆清盘二期认筹共48天现场包装期一期认筹共43天别墅开盘围墙出街期6272015年12月194月15日项目产品说月日8月24日日明会暨项目认筹活动公寓开3#开盘4#、5#开盘1#、2#、3#认筹盘收筹：1200个推出：500套销售：400套4月6日，元正8周年庆新闻发布会实收：0.8亿元收筹：900-1000个8月8日，升龙四周年庆嘉年华活推出：308套动收筹：900个-1000个销售：308套推出：500套实收：1.9亿元销售：450套实收：1.9亿元一、2014年3月份项目正式亮相1.团队组建；2.售楼部选址；3.售楼部建造与包装；4．前期推广宣传活动；二、2014年4月中旬开始认筹，7月份开盘，推出产品54套公馆，公馆全部清盘，预计销售额7000万；三、2014年7月中旬，公寓开始亮相并认筹，中间开盘一次，共认筹2次，截止2015年6月份，推出产品1642套，公寓清盘，预计销售额4.2亿元；四、2015年6月份开始认筹别墅，推出产品308套，截止2016年6月份清盘，预计销售额15亿元；