目录市场主导保障并行调控持续市场主导保障并行?因地制宜各地调控分化供求矛盾倒逼各地调控升级信贷环境趋紧购房成本走高再融资又开闸引导供应增加?保障加速多种模式探讨保障标准统一制度设计在即保障范围扩大棚改工程发力?调控持续长效机制待兴房产税待立法短期内难落地土改试点启动小产权房严禁城镇化方兴未艾户籍改革加速冷热不均新房市场分化加剧?整体回暖2013多指标创历史新高主要城市新房销售活跃主要城市土地出让金金额创新高标杆房企销售出色?冷热不均各线城市表现分化显著价格高存量低一线城市表现优于三四线土地市场分化一线城市地价大幅上涨标杆房企理性布局重回一二线城市?供求主导2014各线城市喜忧参半供地销售比一线城市供不应求新开工回升三四线存量压力仍在拿地趋谨慎标杆房企仍看好一线加速扩容二手市场稳步增长?自主需求释放成交量创四年新高新房供应受限二手楼市份额攀升改善需求旺盛大户型占比增加?价格持续上涨一线城市涨幅较高普通住宅领涨郊区房价虚高租金平稳上扬租金回报率下探?刚需持续稳定市场调控中扩容作者：程澐、张海清、沈菁、缪晓旦、刘渊、张娟、景天碧、徐琼、瞿安新、许芹电话:8621-51787508邮件:ccpr@centaline.com.cn?2013版权声明：本报告由中原集团研究中心编写，所有提供的信息均通过本公司可靠的途径获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考。本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。本公司不就报告中的任何内容对任何投资做出任何形式的担保。任何人因使用本报告或其内容而导致的直接损失或间接损失，本公司不承担任何责任。2013年12月16日1政策走势调控持续市场主导保障并行十八届三中全会最令人瞩目的，是提出了处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。这表明，历经十年的房地产调控有望逐步进入去行政化阶段。然而，去行政化并不可能一蹴而就，必须有赖于保障房和一系列长效机制的建立。我们认为，所谓的长效机制，指的是以市场机制取代行政限制，就是用供求平衡的理念调整市场供需矛盾，从而形成市场健康稳定发展的长效机制。然而长效机制的建立是一个系统工程，需要各方面协同配合，才能实现最终目标。其贯彻落实的难度将大于原有的行政措施，并且所获成效也需要较长的时间过程。年末，面临供求矛盾及房价上涨的压力，各城市陆续收紧了调控政策，依然还是限购、限贷等原有行政性调控措施的升级，显示出在长效机制发挥作用前，原有行政手段不会马上退出，两者并存的目的还是为了维持市场稳定。从2013年下半年的政策走势来看，调控的决策权已经下放到地方，调控手段逐步摆脱全国一刀切，根据各城市特点因地制宜。与前几轮调控着力于需求面的抑制不同，新一届中央政府更重视增加供应的市场调节机制，并进一步强调住房保障建设。2012年11月召开的“十八大”提出建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，奠定了住房市场的“双轨制”方向。2013年10月中央政治局集体学习，明确了“保障的归政府、市场的归市场”的住房供应体系总方针。2013年12月初中央政治局会议提出“做好住房保障和楼市调控”，将保障与调控放在了并重位置，一方面继续强调住房保障的重要性，另一方面重提了调控。这表明，调控和保障在长效机制逐步建立的过程中同等重要。我们判断，2014年楼市宏观调控仍将进行，在尊重供求关系的同时，保障房的建设也将进入全面建设阶段。（1）因地制宜各地调控分化1.供求矛盾倒逼各地调控升级2013年2月20日，“国五条”的出台成为上一届政府对于房地产调控走出的最后一步棋。然而从“国五条”细则内容来看，除二手住宅交易严格按转让所得的20%计征个税外，其余政策要点并无新意。随后的市场表现依然延续了2012年下半年以来的火热行情，且房价上涨趋势明显。对此，新一届政府摈弃了过去10年中央统一发文的调控模式，将调控的决策权下放至地方政府。自2013年10月起，四大一线城市率先拉开了地方调控升级的序幕，众多二线城市纷纷跟进。最终，约17个一二线城市（见图1-1）收紧了楼市调控政策，主要措施包括提高二套房首付比例以及延长非户籍人士限购年限。上述调控升级的17个城市全部处于10月新建商品住宅价格指数同比涨幅排名全国前20位的城市范围内，另外3个暂未收紧的城市均为地级市。对比各城市调控细则，广州作为此轮房价上涨的领涨城市，其收紧程度最严，对非户籍人士购房要求提供5年内连续缴交3年以上的纳税或社保证明。与此同时，2013年市场表现疲软的三四线城市如温州、徐州、芜湖等地，纷纷通过放松限购措施来缓解当地的高库存压力。可见地方政府的调控自主权正在逐步增强。房价快速上涨的城市调控进一步升级，而供应充足、成交低迷的城市则采取适度的放松微调。在中央政府加强民生保障和房地产调控的总体方针下，在各主要城市依然面临供求压力的形势下，我们判断2014年房地产市场行政调控手段暂时未有退出的可能，并仍有继续的必要，但各城市将会自主灵活地根据当地实情对政策的执行尺度和力度进行微调。同时值得关注的是，2013年12月10日召开的中央经济工作会议提出“特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率”。可见中央的调控思路已从“抑需求”向“增供应”逐步过渡转变，对2014年的房地产市场将产生直接的指导意义。图1-117个调控升级城市房价涨幅与年度房价控制目标对比2013年12月16日2政策走势25%21.421.220.720.62016.915.31513.312.812.512.511.811.311.010.310.310.110.11050上海北京广州深圳厦门南京沈阳福州太原郑州长沙武汉杭州西安乌鲁木齐哈尔滨南昌2013年10月房价同比涨幅2012年人均可支配收入实际增幅注：1、除北京、上海外，其余各城市2013年房价控制目标均为房价涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅2、人均可支配收入实际增幅=人均可支配收入增幅?CPI增幅数据来源：中原集团研究中心、国家统计局2.信贷环境趋紧购房成本走高信贷环境的变化对房地产市场的影响举足轻重，房贷的松紧与住房销售的荣衰休戚相关。可以看到，央行2011年末起三次下调存款准备金率、两次降息（见图1-2），2012年6月起首套房贷利率从之前的基准甚至上浮1.1倍回落至8.5折优惠，期间，房地产销售增速处于历史低谷水平。然而，2013年6月的银行“钱慌”事件发生后，银行贷款额度不断趋紧，部分银行在综合收益考量下缩减甚至暂停房贷业务，首套房贷利率又从8.5折优惠逐步恢复至基准，期间，房地产销售增速攀升至历史新高。因此，即使2014年年初延缓放贷现象有所缓解，多数刚需购房者也不得不面对利率走高带来的长期支付成本上升。图1-2基准利率与新建住宅销售增速走势（2003年1月—2013年9月）%%1007年9月，10年1月，严10年4月，首套8006年7月，二套首付格二套房认首付30%；二套首付30%；40%；二套定标准；二首付50%；二套70利率1.1倍套首付40%利率1.1倍990平以下首付20%60805年3月，10年9月，50房贷利率下暂停三套房限0.9倍贷款40730206105008年11月，13年4月北-10首套利率7折11年1月，二京二套首付4优惠；首付套首付60%；70%；10月下调为20%二套利率1.1倍起多个城市-20跟进3-302003/012004/012005/012006/012007/012008/012009/012010/012011/012012/012013/01基准利率（左轴）新建住宅销售增速（右轴）数据来源：中原集团研究中心、中国人民银行、国家统计局对于购买二套房的改善型需求而言，虽然利率保持基准的1.1倍不变，但部分调控升级城市对首付比例的要求从六成提高至七成。提高一成首付比例后，首付款将增加几十万元不等，这无疑将加重购房者的短期资金压力。而在一些发达的一二线城市，存在着相当数量的改善型需求，其中部分人士或将被迫放缓入市步伐。2013年12月16日3政策走势3.再融资又开闸引导供应增加2014年，房地产企业再融资开闸在即。2010年证监会发布《落实国务院房地产调控政策，规范房地产并购重组》后，房地产企业上市、再融资和重大资产重组等事项已中断三年。2013年8月1日，新湖中宝率先发布定增预案，拟募资约55亿元用于上海普陀区和闸北区两处旧城改造项目，随后房企再融资开闸预期重燃引起近40家房企跟进。截至目前，近10家房企的再融资方案通过了国土部审查，有望在2014年年初通过证监会核准，房企融资环境将获得进一步改善。然而，重新放开上市房企的再融资，并不意味着政府将放松调控。其目的是鼓励房企加快开发，尤其是普通商品住房的开发，以增加市场有效供应，即增加中低端自住型产品的供应量，缓解目前中低端市场房价上涨过快的压力。但是，要达成这一目的，需要同步加强土地开发管理，防止炒作地王、囤地等现象。（二）保障加速多种模式探索1.保障标准统一制度设计在即纵观我国保障房市场，虽然在“十二五”规划的刺激下，建设规模和建设速度近几年来都处在高位，但制度建设始终落后建造规模。各个地方在分配主体界定，准入条件，收入划分方面差异大，且不尽合理，整体缺乏顶层设计。住房保障的体系规范与制度完善将是未来工作重点。根据5月国务院常务会议决定，中央层面即将统一保障房标准。针对租赁型保障房，公租房、廉租房或将实现两房并轨，以实物配租与阶梯式租金补贴的方式运行，满足住房困难家庭以及新就业职工需求，既简化管理，又提高使用效率，减少房源闲置。另一方面，对于“夹心层”供应体系的探索加速启动