2012全国房地产政策与市场研判中国房地产研究会市场委副主任/中国房地产数据研究院执行院长中指院副院长陈晟2012年3月目录第一部分：政策解读第二部分：11年全国房地产市场及12年数据预判第三部分：上海房地产市场整体分析第四部分：长三角房地产市场分析近期各地楼市政策微调汇总方式城市出台时间主要内容北京2011.11.25上调普通住宅标准及平均交易价格。放宽2008年的住宅标准。五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的上海2012.02.16老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；坐落于内环线以内的低于330万元/套内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。普普通住宅指导价格标准再次进行调整。此次调整是继2007、2008和2010年之通天津2012.02.01后的第四次上调。其中，中心城区平均涨幅达到35.2%，环城四区上涨33.6%，住本次普通住宅指导价格的上调，进一步扩大了普通住宅房源的范围。宅标全市调整享受优惠政策普通住房标准，取消之前的单价7000元限制，将中心城武汉2011.12.01准区总价范围从之前100万元扩大到140万元。调整自2012年1月1日起，厦门市享受优惠政策普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0(不含)以上；单套建筑面积在144平方米(含)以下；岛内的思明区和湖里区住房单套总价在250万元(含)以下，岛外的海沧区厦门2012.01.01、集美区、同安区、翔安区住房单套总价在180万元(含)以下。对于符合优惠政策的购房者，将给予税收优惠。税收优惠主要体现在契税和营业税方面，契税最低只需缴交1%，营业税符合普通住房标准且购买满五年的可享受免交优惠。近期各地楼市政策微调汇总方式城市出台时间主要内容职工申请住房公积金个人住房贷款购买经济适用住房的，借款人（含共同借款人，下同）中有两人及以上符合贷款条件，贷款额度按借款人住房公积金存储余额之和20倍计算不足30万元的，可放宽为30万元；借款人中有两人及以上符常州2011.10.01合贷款条件的，最高贷款额度调整为50万元。公允许部分符合公积金贷款条件、以纯商业贷购买房子的宁波市民申请将商业个贷积宁波2011.10.10余额全部或部分转为公积金贷款。金贷借款人及配偶均按规定正常缴存住房公积金，最高贷款额调整至45万元；借款款合肥2011.12.01人单方按规定缴存住房公积金的，最高贷款额调整至35万元。放松住房公积金最高贷款额度由20万元/人、40万元/户，恢复为30万元/人南京2011.10.24、60万元/户。夫妻及未成年子女卖掉唯一房产再购的，提供首套房证明可再贷款。重庆市住房公积金管理委员会决定将住房公积金个人住房贷款最高限额由20万重庆2011.04.20元提高到40万元，职工最高可贷成数为购房款的80％。方式城市出台时间主要内容鼓励和支持居民合理的住房需求，继续落实好居民自住首套普通商品住房的贷款首芜湖付比例、利率优惠政策；对购买新建自住商品住房面积在90平方米及以下、70（叫2012.02.09平方米以上的，财政部门再给予50元/平方米购房补贴；对购买新建自住商品住停）减房70平方米及以下的，财政部门再给予150元/平方米购房补贴。税或开发区财政安排企业员工安居补助专项资金1亿元，用于建立租房补助和购房补助补机制，符合条件的购房者今年内在杭州经济开发区范围内购置商品房可享受购房补贴杭州2011.06.03贴。补助对象为：在开发区注册、纳税和经营的企业，其中工业企业应当符合2010年度销售产值1亿元以上的条件，重点科技及服务业企业应当符合经有关部门认定为省级以上(含)高新技术企业、技术先进型服务企业。马鞍山2011.08.20自住性住房需求者与高层次人才购房给予所纳契税100%补助。佛山上本市户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上，允许增购一套7500元/（叫2011.08.20调平方米以下的住房。限停）价中山2012.10.11商品房限价从每平方米5800元上调至6590元。土地广州市政府携南站商务区31幅地块赴香港招商。广州市提出，针对外资企业拿地出让广州2011.10.17，将适当延长50%的首期土地出让金的支付期限，由以前的30天延长至4-6个月优惠。成都放松对购房者的资格审查，原本在网上签约时要对购房者进行的资格审核，将转交（叫2011.11.11由开发商和房产中介执行。停）户上海本市户籍居民家庭，是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体籍（叫2012.02.27户口的居民家庭。而一周前本市户籍居民家庭被解释为“包括持有本市长期居住证停）连续满三年以上的居民家庭”。从化市政府经研究，已原则同意有条件延缓入户政策2年，作为办证缓冲期，以利从化2012.02.10维护社会稳定。近期中央政府关于房地产市场调控的态度汇总时间事件关键内容2011.07.1?当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不国务院常务会议2放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。温家宝《求是》杂志?坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处，确保见到实效。2011.09.0发表《关于当前的宏?房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力1观经济形势和经济工度不能放松。作》?坚定不移地搞好房地产调控。继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。2011.10.2国务院常务会议?增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。9?加快推进保障性住房建设。上合组织成员国总理?下调房价是国家坚定的政策，我们的目标是要使房价回归到合理的价格；2011.11.6第十次会议?房地产调控措施决不可有丝毫动摇。2011.11.2李克强在廊坊考察保?当前房地产市场调控已取得一定成效，明年要坚持实施遏制房价过快上涨的政5障房建设策措施，进一步巩固调控成果；2011.12.9中共中央政治局会议?坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。?继续加大对保障性住房的投入，要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、就业职工、农民工住房困难。2011.12.1中央工作会议?要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，4扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。?要推进营业税改征增值税和房产税改革试点。2012.03.1“两会”温家宝答?合理的房价应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹4记者问配；目前房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。货币政策汇总?2011年11月30日，中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。?2011年12月14日，中央经济工作会议提出，明年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。?2012年2月18日，中国人民银行决定，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。?首套利率下调，齐部长希望保护支持首套房的成数和折扣政策解读：2011年楼市政策延续去年调控方向，持续加码调控，12年维持至13年4月2010年1月“国十一条2010年4月“国十条2010年92011年1月“国八条　　””月“9.29”新政”首套房首付30%（无论90平以上首付30%，差别化二套房首付比例不低于面积大小）；二套房首付60%，利率二套房首付50%，利信贷40%1.1倍率1.1倍二套房首付50%利率1.1倍，暂停三套房贷抑制房价过高、上涨过快城需明确要求35个大中城市要“限购”，上海、求地方政府可根据实际市及房价上涨过快城市深圳等近20个城市先后情况实行限购，但只限购，本市居民有2套限购—出台“限购令”，多数有北京出台“限购令，外地居民有1套不得城市政策为“无论已有”购买、不能提供纳税证几套住房均可再买一套明不能购买”加快中低价位、中小套型三类房用地不低于住建设保障性住房1000普通商品住房建设，力争房价上涨过快的城市，房用地的70%，总供万套，商品住房用地供增加供给　到2012年末，基本解决要增加居住用地的供应地18.5万公顷，建设应不得低于前2年年均1540万户低收入家庭住总量保障房580万套供应量房困难政策解读：11年第三季度宏观经济企稳，12年房地产调控政策从紧取向不变2011年三季度，面对内部通胀高企、外部经济环境复杂多变的情况，房地产调控政策的从紧取向不变，但节奏趋于平缓，加息、提高存款准备金率等货币政策的收紧步伐放慢。7月初国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，尽管仅有台州等少数城市在8-9月出台限购政策，但仍标志着三季度整体从紧的政策取向。另一方面，保障房开工力度持续加大，到9月底全国1000万套保障房开工率已达98%，中央还陆续出台了有关保障房建设管理的相关配套措施。图：全国商品房市场量价变化及代表性政策销售面积同比增长率70个大中城市价格指数(环比)50%2.5%1月“国十一条”4月“国十条”“9.29新政”1月“国八条”7月“国务院40%常务会议”2.0%30%1.5%20%1.0%10%0.5%0%0.0%-10%-0.5%-20%-1.0%数据来源:中国房地产数据研究院政策解读：宏观环境内外部通胀压力存在，外部经济环境复杂多变外部经济风险加大，政策收紧节奏放缓。三季度我国经济总体运行平稳，通胀压力依旧严峻，受外部经济环境复杂性的影响，政策收紧的节奏较上半年有所放缓。?美国主权信用评级首度被下调，失业率居高不下，持稳于9.1%?欧洲债务危机持续发酵，银行业面临严峻考验?出口下滑的风险和压力已经显现。201