万科红二期整体市场和项目竞品分析深圳中原事业五部C组ShenZhen.06.2011报告架构下半年市场趋势究竟如何？2011年下半年究竟是供大于求还是供不应求？万科红2期核心价值究竟是什么呢？下半年市场趋势究竟如何？政策一览及解读政策成因及分析下半年政策评估政策一览2010政策解读：行政手段金融政策利率调整4月2日,财政部下为进一步贯彻落实发通知称,对两个暂停发放第三套及以上以购房资格限制政策为主，金融政策国务院关于坚决遏或两个以上个人共房贷；首套房首付比例制部分城市房价过同购买90平方米及不低于30%；房价过快上涨的通知精神以下普通住房,其高上涨过快城市将限定《关于加，国家有关部委近中一人或多人已有2010.4.17国务院家庭购房套数。房价过强房地产为辅日分别出台措施，购房记录的,该套关于坚决遏制部调整调整高上涨过快城市要限定关于促进房地调整用地供应巩固房地产市场调房产的共同购买人分城市房价过快准备准备居帽岷房套数，调整住产市场平稳健准备和监管有控成果，促进房地均不适用首次购买(金利金利房交易环节的契税和个康发展的通知金利关问题的上涨的通知国产市场健康发展。对市场的影响较大。普通住房的契税优率率人所得税优惠政策(国11条）率通知》10条）（国五条）惠政策2010.9.22010.11.292010.10.292010.1.102010.1.82010.3.102010.4.22010.8.22010.11.162010—深圳楼市9调控年2010.1.212010.3.232010.4.152010.09.182010.9.272010.2.252010.5.102010.9.42010.11.032010.12.20国资委要求78户加快公租国土资源部调整国务院出台具体措施,调整首批十城土部住建部住建部等通知，调整不以房地房建设发布《国土准备要求对贷款购买第二套准备市土地规出重拳闲置公积金贷款购买准备产为主业果断抑制资源部关于金利住房的家庭,贷款首付金利划获批土地一年以90平米以下首套金利的中央企投机性需改进报国务率款不得低于50%,贷款率102市须上禁拿地房，首付比例不率业退出房求20%90院批准城市利率不得低于基准利率上报总体低于，地产业务建设用地申的1.1倍.对购买首套规划平米以上不低于。报与实施工住房且套型建筑面积在30%；二套房首50%作的通知》90平方米以上的家庭,付不低于。贷款首付款比例不得低禁用公积金贷款于30%投机性购房政策一览2011政策解读：行政手段金融政策利率调整1、扩大保障性住房建设；2、三限并行：限购、限贷、限价；《关于进一步做好房地银监会：产市场调控住建部与地调整调整调整3、健全各级政府的问责制度；工作有关问继续实差方政府签订广州、海口准备准备准备别化房贷题的通知》保障房责任等楼市国8金利金利限价令正金利4、住房持有环节可能成为政策调控政策国八条书条细则出台率率式实施率2011.2.212011.2.252011.3.252011.4.212011.5.12011.6.142010.1.182011.1.26政策的重点执行坚定不移。2011.1.202011.1.282011.2.92011.2.242011.3.222011.4.62011.5.182011.7.11调整重庆、上公积金贷准备调整国家发改委对外住房公积调整二手房交海房产税款利率上金利准备发布了《商品房金贷款利准备易将按照征收试点调5年期率金利销售明码标价规率调整金利评估价格以上上调率率过户。0.2个百分定》，要求从5点月1日起商品房销售明码标价，实行一套一标金融严控20112011年年66次上调次上调存存款准备金率款准备金率央行“筑堤”挡海外热钱准备金率一调准备金率一调再再调调再再次次冻结冻结资金资金38003800亿亿央行央行再提存再提存准准意味着意味着将将保持保持稳健稳健货币货币政策基调政策基调有有效效管管理流动理流动性、控制通性、控制通胀胀。。央行央行自自20102010年年1010月以月以来四来四次加次加息息20112011年年44月月55日日金融机构一年期金融机构一年期存存贷款基准利率分别上调贷款基准利率分别上调0.250.25个个百百分分点点20112011年年22月月99日金融机构一年期日金融机构一年期存存贷款基准利率分别上调贷款基准利率分别上调0.250.25个个百百分分点点20102010年年1212月月2626日金融机构一年期日金融机构一年期存存贷款基准利率分别上调贷款基准利率分别上调0.250.25个个百百分分点点20102010年年1010月月2020日金融机构一年期日金融机构一年期存存款基准利率上调款基准利率上调0.250.25个个百百分分点点政府态度要坚定不移地搞好房地产市场调控——国务院总理温家宝2011.1.18高房价已高房价已日国务院第五次全体会议俨然俨然成为政成为政治治问题问题！！住建部官员特别强调，各地将继续坚定不移地执行国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》政政及相府府关配平抑房价，平抑房价，套政策态度态度坚决。坚决。——2011-06-22中国住建部、银监会、国资委12日分别做出回应“中央提出要保持房地产价格基本稳定、促进房地产业健康发展的决心是坚定不移的；要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的；要特别关注困难群体和中低收入家庭，使他们住得起房子、租得起房子的决心也是坚定不移的”——温家宝总理在视察北京保障性住房工地时提出三个坚定不移小结政府调控房地产市场的政策主要包括保障性政策、税收政策、土地政策、金融信贷政策以及市场政策这五个方面。保障政策加大保障房建设力度：1000万套保障税收政策健房全完善税收政策：房产税、评估价过户土地政策加强房地产用地监管：问责制金融信贷调存、加息：2010年至今，4此加息12次调市场政策存三限政策：限购、限贷、限价小结小结：：20112011年下半年，年下半年，现现有政策将有政策将持持续发续发力力，下，下半年市场将继续半年市场将继续遭遇遭遇政策高政策高压压。。由由于通于通胀持胀持续，下半年有继续调续，下半年有继续调存存、加、加息可能息可能。。目目前前暂暂没没有有迹象表明迹象表明，政策有，政策有松动可能松动可能性性下半年市场趋势究竟如何？政策一览及解读政策成因及分析下半年政策走势预判下半年供求分析2011年上半年整体市场销售情况2011年成交面积、套数及均价均有所下滑2007年周均2008年周均2009年周均2010年周均2011年周均11.5万平米6.4万平米12.0万平米6.24万平米5.14万平米30000027000024000021000018000015000012000090000600003000001.01-0712.10-1611.24-3011.02-0810.11-172010年周均2008年周均2009年周均2011年周均2007年周均705套703套1288套608套30001159套27002400210018001500120090060030001.01-0712.10-1611.24-3011.02-0810.11-172007年周均2008年周均2009年周均2010年周均3100011921元/平米13283元/平米15966元/平米20070元/平米290002700025000230002100019000170001500013000110009000700050001.01-0712.10-1611.24-3011.02-0810.11-172011年第一季度并不理想的答卷下5月1日—限价！！！改变了市场格局，影响巨大。2011年上半年新盘推售情况康城国际&塞纳时光地址：龙岗中心城黄阁坑北通道和如意路交叉口总建面：53万平方米主力户型：66-88平方米中小户型在售均价：9000-11000万元/平方米楼盘简介：中海康城国际是靠近龙岗大运场馆的最大楼盘，全部高层，外立面已现，小区内叠水环绕，随处可见中海系楼盘的细节特征，小区颇具居住氛围，以中小户型为主。44月月3030日于大中日于大中华开盘华开盘，，仅仅以以9000-110009000-11000价价格区间开盘格区间开盘，，吸吸引引50005000余余人人抢抢购，购，当天销售当天销售12001200多套多套2011年上半年新盘推售情况招商观园地址：招商观园位于宝安观澜鹭湖片区总建面：22万平方米主力户型：89平米、140-160平米3种户型在售均价：12000万元/平方米招商观园为高层、别墅混合的大型社区，容积率低，带来良好的居住体验；户型相当方正，感觉舒适；走附近的机荷、梅观高速半小时车程直达深圳中心区；受鹭湖片区规划的利好，周边环境有望得到提升；品牌开发商打造，有较强的品牌价值。66月月44日，日，招商观园招商观园以低于以低于周边周边市场价市场价格格30003000元入元入市，市，当天劲当天劲销销400400套。套。2011年上半年新盘推售情况莱蒙水榭春天地址：宝安龙华新城，人民路旁总建面：56万平方米主力户型：括67㎡两房、78㎡两房、89㎡三房、115㎡-120㎡的大三房，144-150㎡四房和162㎡大四房在售均价：21000万元/平方米水榭春天地处龙华新城，所处片区受政策规划利好，升值潜力大；位于成熟纯居住区，周边高档住宅众多，居住氛围不错；区域内交通网络发达，出行便捷；距4号线红山站仅400米，步行约10分钟；楼下已进驻沃尔6玛6，购月月物1010便利；日，日，由专水榭春天水榭春天业豪宅开发商打造以低于市场以低于市场。预预期价期价格格