龙湖·花盛香醍形象塑造策略Part1架构·世界观城市基因走向前台的CBD后花园今天：?京通高速?京沈高速?地铁八通线未来：?三条快速公交?三条轨道交通?北京东站城市基因未来之城，小北京，新北京作为北京3个重点规划新城之一，通州将担负北京未来发展的城市综合服务职能，成为中心城行政办公、金融贸易等职能的补充配套区。城市基因北京城VS通州新城类别中心城通州新城文化设施0.6—0.7平方米/人体育设施0.6—0.7平方米/人0.6—0.7平方米/人配套设施医疗设施6床/千人7床/千人教育设施满足《北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标》雨水管道覆盖率90%以上90%以上管道燃气气化率100%100%市政设施清洁能源采暖供热量60%100%自来水普及率100%100%道路网密度4.4公里/平方公里6.09公里/平方公里干路网平均间距830米560米道路交通道路用地率16．40%22．30%承担不少于70%的跨区客运出公共交通方式承担50%的出行量行量雨水地表径流的收集率≥60%雨水处理率≥30%生态环境再生水利用率≥20%再生能源利用率很低7.5%电力、新能源和可再生高于44%能源资源节约煤炭占能源比例高于9%集中供热比例80%城市综合人均用水量430开/（人、日）城市基因扩张将导致新中心的出现核心发展思路：一河两翼，南拓东进，组团发展。一河两翼：突出以运河为纽带的城市形象及文化内涵；运河西岸改造提升旧城，运河东岸聚集城市新增功能，新城旧城比翼互动、协同发展。南拓东进：南部以通州外环路、京塘公路为界，东部以六环路为界，向外拓展，与亦庄新城、国际空港联动，形成新的发展空间。组团发展：以六环路、京哈高速路、通州外环路及京塘公路为分界线，在空间上形成六大功能组团。城市基因公园中心时代西北：与CBD功能互补的商务园、教育产业园及新型住宅区；东北：首都科技创新转化的聚集地；西部旧城：形成商务、商贸、文化制造的中心区；东部：承接北京中心城新增功能的板块；西南部：形成主题公园、专业会展等服务区域乃至东北亚地区的功能区；东南部：形成生态环境良好的新型产业示范园。城市基因公园中心时代中央公园体育公园会展公园娱乐主题公园滨水绿化带高压线绿化隔离带城市基因公园居住时代的未来小北京未来小北京的中央公园区产品检视非核心区域处于非核心地区的非核心区域。距离从来就不是我们的长处。但距离也不应成为障碍，这缘于交通的有力保障。产品检视叠拼：11栋／4层半／240平米左右/176套小高层：5栋9层半/2栋11层半/1栋7层半/三居160-170平米、两居120平米/共计612套(顶跃、底跃共计182套)低容积率的别墅生活供应商。产品检视“现象级”的龙湖通过2007年滟澜山及香醍漫步的成功上市，龙湖项目已经成为京城地产界中的现象级作品，龙湖出品意味着最顶尖的精致建筑及园林，龙湖出品意味着高品质+高价格+热销。产品检视精致户型设计小高层：入户花园最宽11.75米大面宽户型全明设计阳台/露台/挑高叠拼：地下车库入户带电梯及大堂私家庭院赠送露台，多面采光产品检视生活中朴实的颜色，与高价格格不入产品特质给CBD，带来不一样的Villa生活体验竞争格局绝对价格差异：通州无对手本案通州其它项目小高层：小高层：?单价2万/平米?单价8000-10000/平米?主力面积160-170平米?主力面积80-130平米?总价300-350万?总价70-130万叠拼：类别墅：?单价3-4万/平米?单价1-1.2万/平米?主力面积240平米?主力面积300平米?总价800-900万?总价250-400万竞争格局绝对价格差异：通州无对手阿尔法社区、旗舰凯旋：同区域的非竞争。竞争格局绝对产品差异：市区无对手本案泛CBD区域项目小高层：小高层：?单价2万/平米?单价1.7-2.3万/平米?主力面积160-170平米?主力面积120-220平米?总价300-350万?总价300-400万叠拼：类别墅：?单价3-4万/平米?单价2.3-2.5万/平米?主力面积240平米?主力面积190-290平米?总价800-900万?总价500-700万竞争格局绝对产品差异：市区无对手泛海国际居住区：?3万/平米以上，总价与本案相合。?代表着与本案截然相反的生活观念。竞争格局不是与某个或某些项目竞争而是与一种固有生活观念的斗争竞争势力先天不足，后天优势核心竞争优势：品牌优势+产品优势主要竞争弱势：区域条件弱势+周边环境弱势无法改变的物理认知，我们需要去改变的是心理认知。Part2架构·价值观客群洞察燕郊CBD通州河北亦庄客群洞察CBD（泛）达人——本案的第一客群来源快捷的交通方式国际企业的中高管雄厚的经济实力高级私营企业主先进的生活观念政府机关干部/官员CBD的高密度和灰色外贸金融地产本案的低密度和绿色创意物流科技反差制造机会制造电子餐饮客群洞察通州通州达达人人产业区达产业区达人人通州商通州商务园务园亦庄亦庄开发区开发区燕燕郊郊开发区开发区当地私营企业主生意人政府机关官员通州、亦庄、燕郊经济开发区人群国有企业高管中高层管理人员（主要是在园区相关有钱私营企业主通州的外地人）开发区内政府机关官员现代愤青挣扎者小资稳观望者变定化稳定成功者变化成功者下岗/农民/贫困者迷失者传统成功者年轻的希望者传统我们把他们称作社会的源动力人群Z职业Y文化程度标准点标准点o标准点X收入社会源动力人群：有钱，有文化，有地位，有品味。30Contents新经济企业的CEO/高级管理者资深律师、会计师、设计师、教授中型私营企业主明星、模特、自由职业者拥有灰色收入的组织蛀虫群体紧张的工作工作交际圈事业成功奋斗社会源动力VS分离生活成功享受生活朋友圈悠闲的生活33泛海国际居住区VS龙湖·花盛香醍两种生活观念的激烈对撞谁会来这里？一样的钱，想离开离不开CBD的人CBD的人客群洞察想离开的CBD道路拥挤的CBD2紧张焦虑的CBD1离不开的CBD3生活不像生活的CBD4肮脏污浊的CBD客群洞察离不开的CBD工作圈的CBD2消费圈的CBD1谁想呆在CBD3娱乐圈的CBD4交际圈的CBD可以不离开CBD，又远离那些烦恼吗？不离开CBD的另一种选择把工作留在CBD把圈子留在CBD很多时候不能没有CBD很多时候不需要那个CBD在CBD，选择另一种生活选择在甲级写字楼里办公在五星级酒店里会客在意大利餐馆里与朋友言欢在社区的大树下看孩子踢球在自家露台的躺椅上安静的看书多次置业者每一次置业后都有一个遗憾每一个遗憾背后都是一次生活的理想这次，他们决定不再有遗憾经历过风雨的人懂得生活的真谛因为懂得，所以才义无反顾的选择他们知道家是盛放生命的容器懂得生活的人懂得享受的人他们的事业离不开CBD他们的生活不需要CBD向往悠闲的人追求精致的人对事业和生活都雄心勃勃的人愿意为完美付出代价的完美主义者Part3自我·价值观找一个最有生活味的Villa找一种最有Villa味的生活城市里的Villa城市味Villa味田园里的VillaVilla味人味他们需要的Villa要有浓浓的Villa味和人情味CBD的别镇别镇别镇别镇不是城市别墅，也不是田园别墅。别镇就是把工作放在CBD，把家放在CBD别镇。别镇就是最具Villa感的Life和最具Life感的Villa。项目定义第一居所，CBD别镇叠拼Townvilla，3栖花园别墅。小高层CBD花园别邸。别镇别镇别镇是美好，是恬静，是托斯卡纳的阳光；别镇是城市，是原生；别镇是个体，是群落；别镇是CBD第一居所，是北京的第一生活。别镇，是一场有关时间与生活的旅行。3栖Villa第一类villa在郊外，第二类villa在城市，三栖villa在别镇。第一类villa在土壤中生长，第二类villa在钢筋水泥中生存，三栖villa在别镇中生活。+别镇生活的影像定格意大利的美好在托斯卡纳，CBD的美好在别镇。别镇风格价值托斯卡纳之花盛放CBD生活态度CBD生活在别镇居住理想CBD居住理想观止于别镇别镇客群态度别镇寻找CBD的低调人别墅生活同样CBD别墅在别镇TownVilla盛放CBD所有墅愿别镇花园景观蝴蝶三栖别镇里的花园别墅客群价值CEO的官邸CEO太太们的别邸产品特质告别官邸CBD花园别邸时代推广主题让CBD更懂生活推广主题CBD达人，生活在别镇米兰·昆德拉和他的《生活在别处》《生活在别处》是米兰昆德拉的重要作品，这部作品使他于1973年首次获得一项重要的外国文学奖——法国梅迪西斯奖。《生活在别处》是一个年轻艺术家的肖像画。昆德拉以其独到的笔触塑造出雅罗米尔这样一个形象，描绘了这个年轻诗人充满激情而又短暂的一生，具有“发展小说”的许多特点。Part4自我·实现观