龙龙湖地湖地产研产研究究报报告告目录?龙湖地产概述?龙湖核心价值观?产品战略?项目案例说明PART1——龙湖地产概述公司简介户型分析区域分布销售策略龙湖地产概述龙湖地产有限公司简介　　龙湖地产有限公司（香港联交所股份代码：960），创建于1994年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。集团总部设在北京，现有员工4000多人，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。公司于2009年11月19日在香港联交所主板挂牌上市。龙湖地产增长策略从重庆走向全国有组织有支持的第一枪快速扩张有组织异地扩张异地扩张经验积累多业态多项目并联单业态多项目并联单业态单项目串联97—9899—0102—0405—0607—0809—11立足重庆走向全国区域分布：帕尔迪扩张模式——立足重庆，布局全国10年时间完成全国基本布局项目分布图?2007年进入上海，基本完成长三角区域中心城市布局。?2008年进入天津，完成环渤海区中心城市布局。?2010、2011年从中心城市向版块内其他重要城市渗透。龙湖进入全国化扩张的发展阶段——即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。截至2011年，公司业务已拓展至重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、常州、沈阳、杭州、青岛、大连、烟台、玉溪、宁波14个城市。龙湖地产年度销售额龙湖地产2011年全年实现合同销售额382.65亿元，合同销售面积328.6万平方米，同比2010年分别增长14.8%和33.9%。龙湖地产2012年将推行积极销售策略?今年1月，公司没有集中推盘，且整个供货量处于全年最低水平。后续公司将会在多地增加供货，新推盘涵盖商业、别墅、高层等业态，继续以积极灵活的销售策略应对市场挑战。”龙湖地产如是称。?对于2012年，龙湖强调要“以我为主”，坚持积极主动的销售策略。2012年龙湖将会延续去年的发展策略保持高周转，为周转率作出更多思考。PART2——龙湖核心价值观企业文化公司组织架构运营管理体系公司荣誉企业文化公司的企业理念：善待您一生我们的使命为客户提供优质产品和服务并影响他们的行为，在此过程中，成为卓越的企业并创造机会。我们的经营管理原则长期利益客户至上团队员工成长同路人精英科学决策改进创新简单直接先外后内总公司组织架构曾任职华润置地曾任职于上海国家曾任职保洁公司CFO（财务总监）龙龙湖集湖集团团董事董事长长会计学院和长江商高级人力资源总和美林证券副总裁吴亚军吴亚军学院中国企业战略的财务总监林矩昌监。执行研究中心的战略发展部。战略营运部财务部人力资源及行政部公共事业部伟华宁林矩昌房晟陶王铜重庆龙湖成都龙湖北京龙湖总经理室总经理室总经理室造价采购部造价采购部造价采购部工程部部工程部部工程部部龙湖集团运营管理体系明确定义集团和区域公司的饿决策点、决策人、决策权限、决策内容和质量；管控运作点、运作责任人和工作内容、输入和提高全集团运输出；营决策效率明确界定集团的计划管理、阶段性成果管理、知识管理、会议管理之间的边界和联系；将项目运营中的信息流梳理到最末端的逻辑，便于电子信息化，方便员工操作。提高项目运营效率；项目计划管理体系提高项目全提升项目运管效果；项目阶段性成果管理体系过程运营效率和效果龙湖10多年的开发，积累了大量的经验、教训和资源，但多大多数零散的存在部门和个人电脑文件夹里，甚至一些人的脑子里，如果将这些东西梳理成制度、流程、工作指引、资源库知识积累和等，在集团内共享，指导和帮助现在的新公司或将来的新公司资源共享避免走弯路，提高运营效率，形成知识管理和资源共享的约束和激励机制。两大模式贯彻经营理念运营模式运营模式用人模式用人模式经营理念经营理念精英总部：在第成华聚龙湖的理念：善待你一生焦的策略下，公司经营人才本地化（善待自己、善待同事、善待客户、善待同路人）的重心在各个地区公司龙湖各地区的公司95%以，总部是个精干的、专上的员工，尤其是中高层以万科为标杆，走对路；由家型的、飞行的组织，管理人员，都是本地招聘有约15人。集团总部办于地产投入的较大，时间较公室设在北京。长，纠错的成本是最高昂的成本。人才全国化总部定位：集团和地区龙湖的专注：在十年当中，公司的关系主要是“前和员工录用的标准、员工的专注于重庆成为重庆地产的后”的关系，而不是“上回报机制、员工的发展机标杆；专注于大盘，做自己和下的关系。这样做，会和空间在全国要统一化。最有竞争力的项目，专注于就是要让集团成为真正人才全国化机制又为龙湖产品设计，形成自身优势；的神经中枢而不是组织的全国战略性发展提供了专注于成本控制，赢得竞争的赘肉。客观基础与长远空间。时代强大的发展空间。最佳体验核心能力1.解读特定目标人群需求的能力?未能满足的需求?潜在需求2.时代精神和消费潮流的把握能力?增加非实物投入溢价、精神层面附加值?增加品牌影响力和未来发展铺平道路（政府准入、公共美誉度）3.价值分析能力?围绕客户敏感点进行创新、研发?围绕成本敏感点进行控制4.产品组合能力?挖掘特定地块的最大商业价值?通过业态组合增加各自业态价值最佳体验举措实例关键点1：将样板区和样板房做成客户体验中心和实验室，由此测试研究客户对景观、建筑空间、室内功能和装饰、设备、建材的反应。关键点2：?研发中心，优秀的研发人员应在营销的销售、客服、样板房、市调、造价等环节轮岗。?培养团队的成本意识和客户视角、甲方能力和计划管理能力，对设计规范的精通和施工图规范的熟悉。关键点3：?强化客户关系的管理，将客户与公司的所有接触点进行设计和管理，围绕家庭的生命周期进行产品和服务设计。?对不同层次阶段的客户价值进行挖掘和管理。关键点4：加强不同业态产品关键品质和成本特征的基础研究，分析和归纳一定容积率下不同业态产品组合的方式及其对收益率的影响。龙湖获得的荣誉2003—2006年龙湖四次荣获“全国住宅用户满意度指数测评”第一名2007年龙湖入选国家税务总局评选的“中国房地产行业纳税百强”“龙湖”被国家工商行政管理总局认定为“中国驰名商标”2008年—2010年被国务院发展研究中心等权威机构评选为“中国房地产公司品牌价值top10”中国优秀物业服务企业服务质量top10?多年来，龙湖积极参与社会各项公益事业和城市改造开发，累计向社会捐赠3亿余元人民币。?通过与政府合作、提供职业培训以及商业基金，龙湖迄今已累计帮助3万余人解决了就业问题。龙湖通过提供具有行业竞争力的薪酬和完善的个人发展计划吸引来自各行业的优秀高级人才，充实管理团队。PART3——产品战略多业态产品开发产品设计产品细节部分展示小结产品战略多业态产品开发龙湖产品覆盖独栋别墅、联排别墅、叠层别墅、花园洋房、高层电梯公寓、酒店、商务公寓、购物中心、写字楼等形态。覆盖了从多层住宅到高层住宅，从联排别墅到独立别墅、从大型购物中心到生活中心、从商务写字楼到高档酒店。景观园林：精细化的绿化理念，小尺度上注重植物层次的搭配！产品设计——产品决定一切产品定位：龙湖12年，一直专注一中高端市场，以倡导高品位生活作为产品的方向。产品价值：龙湖提供给客户的产品，一直都坚持一个理念，就是“让渡价值”原则，也就是传递给消费者更高的价值。产品效应：90年代中期，“快重庆”成为生活的主流表情。龙湖地产引领重庆“慢生活”，树立了新的生活标杆。龙湖地产，为客户提供优质的产品与服务，倡导优质的生活——秉承对建筑规划设计、施工质量的精益求精，对环境营造的精雕细刻。在此基础上，跟推出高品质的物业管理，为业主创造了健康、和谐、文明、尊贵的社区生活。物业管理龙湖的物业用真心和行到完美的诠释了“善待你一生”，成为品质生活的代名词。?规划片区保洁，责任到头上，每人所辖区每20分钟要清洁一次。?楼梯手扶、小区内的木条凳连抹布擦的方向都有统一规范。?小区道路每天要用抹布擦。?垃圾桶上的烟灰缸的烟头不能超过5个。?小区内的玻璃上不能出现手纹印。?雨停后20分钟内要求路上没有积水。?特约钟点工自带鞋套持派工单上门，对交回的派工单还会对业主进行回访。产品细节部分至上而下的对细节关注马桶座高度的考虑铺满鲜花的垃圾箱入门换鞋套处配饰可直接饮茶善待自然的保护理念刻有企业理念的井盖精致的树根处理保洁对园林细节的维护停车场标识与园林浑然一体各区域的代表项目北京项目重庆项目成都项目上海项目西安项目沈阳项目苏南项目PART4——案例分析（龙湖?长楹天街）基本信息介绍项目销售状况产品分析户型分析项目基本信息介绍项目名称龙湖?长楹天街城区朝阳地址朝阳区朝阳北路与管庄路口交界处向东50米住宅均价30000-35000元/平米均价，公寓均价26000元/平米，商业综合体均价40000-70000元/平米开发商北京通瑞万华置业有限公司物业类别商业、高端城市公寓、商务公寓建筑面积460000平方米方位东五环至六环城铁沿线6号线产权年限住宅70年,公寓40年得房率79%共有10栋楼，4栋17、18层住楼座展示宅，6栋公寓。住宅920套；公寓847套。龙湖?长楹天街项目销售状况2011年11月—2012年2月成交价走势图龙湖长楹天街公寓和商铺新品入市当天也全部售完，当天实现认购金额逾5亿元，同时，这两类产品的销售也在北京市场排列靠前。产品分析适合三口之家公园地产公车族以第三代城市豪宅的曼妙身姿，亮相北京整体规划：拥有全方位的家庭型高端配套、360°无缝式休闲生活圈和众多品牌开发商，另您和全家享受上瘾的都市便捷之时，体验繁华自有的色彩。项目本身：龙湖·长楹天街项目是继成功运营北城天街、西城天街后，北京首个城市综合体，秉承地铁上盖之优势，自持超过20万平米商业，规划建有餐饮、电