副标题近期宏观调控政策影响及对策营销部市场调查组14／7／1514／7／15会议议题?今年以来的政策回顾及重要政策分析?新政策影响分析及今后宏观调控的预测?我们的对策和建议营销部市场调查组2页副标题本年度重要宏观调控政策回顾营销部市场调查组14／7／1514／7／15本年度宏观调控政策重要领域?土地政策?金融、信贷营销部市场调查组4页本年度土地调控政策回顾《关于房地产开发《招标拍卖挂牌企业土地增值税中低收入者出让国有建设用清算管理有关问物权法住房供应保障地使用权规定》题的通知》的土地政策（39号令）2007.1.162007.3.162007.8.312007.9.28税务总局全国人大国土资源部国土资源部优先保证经适房、征收30%～60%不等的土地增值税。征地补偿更加细廉租房的建设用地1、工业用地纳入招这意味着从1993年就出台的土地增化，年度供应总量不牌挂范围值税这一税种将开始实行严格征收。住宅用地期满后低于住宅用地总量2、单宗地建设周期通知规定，房地产开发项目全部竣“自动续期”的70%，并落实到不超过三年工、完成销售；整体转让未竣工决具体地块。算房地产开发项目的；直接转让土3、按合同支付完土严格集资合作建房地价款，方可办理国地使用权等三种情况下，房产项目用地管理，各级国应该进行土地增值税清算。家机关搞集资合作土证建房的，一律不得供地。营销部市场调查组5页本年度金融调控政策回顾住房按揭政策连续加息359号令调整2007.1～92007.7.172007.9.28月央行央行央行连续五次加息银行发放个人住房按揭?严格房地产开发贷款管理贷款时，如果贷款者是?严格规范土地储备贷款管理购买第二套及以上住房?严格住房消费贷款管理，不能给予利率下浮?严格商业用房购房贷款管理15%的优惠。?加强房地产信贷征信管理?加强房地产贷款监测和风险防范工作营销部市场调查组6页副标题近期重点政策影响分析加息359号令14／7／1514／7／152007年5次加息?关键词：个人住房贷款利率变化利率1310.98?5次加息10.08119.367.6597.027.027.296.576.396.576.848.466.125.585.856.1275.045.315.51?8次提高准备金5时间.5.7.80.3.72.6.20.3.4.8.3.5.7.8.9率939396.19898.19902.10506060707070707191919971919981920042020202020202020191920?5000亿定向票据存款准备金率变化过程15131312.5131211.5121110.5111010999.5888.5777.57.565578893456888990000.811.1.2.4.5.6.8.9101919191919202020206.7777777.00060000000000000007220222222220营销部市场调查组8页政策背景?货币流动性严重过剩关键词：贸易顺差、民间游资、外汇储备?通货膨胀压力巨大关键词：CPI从2.2到6.51~9月份国内CPI增幅与一年期存款利率?个人住房贷款增幅过猛百分比（%）7关键词：半年增加3000亿元，9个月用完全年信贷额度6?国民经济发展过热5关键词：连续四年超过10%4?实际利率为负3关键词：CPI、存款利率2?资产价格过高10关键词：股票投资收益月份123456789营销部市场调查组9页政策影响分析?开发商融资成本提高?投资资金的杠杆效应迅速减弱，投资欲望减弱。?居民储蓄意愿提高、商业银行信贷压力增加?流动性过剩短期内无法改变，加息周期尚未完结营销部市场调查组10页银发〔2007〕359号?严格房地产开发贷款管理关键词：资本金、四证、土地囤积?严格规范土地储备贷款管理关键词：贷款年限?严格住房消费贷款管理关键词：结构封顶、第二套房、中小户型、1.1倍利息、空置房贷款?严格商业用房购房贷款管理关键词：竣工验收、1.1倍利息?加强房地产信贷征信管理?关键词：土地囤积、捂盘惜售?加强房地产贷款监测和风险防范工作营销部市场调查组11页政策背景?房地产行业信贷规模剧增关键词：3.4到4.3，50~80%的信贷比例?美国次级贷风波关键词：1万亿外汇储备的去向?房价暴涨的直接后果是银行风险倍增关键词：证券化营销部市场调查组12页政策影响分析（短期）?扼紧多数房地产开发商的资金血脉?促使土地储备机构加速供地?抑制投资型、改善型、恐慌型购房意愿?商业等纯投资型物业受到较大影响?促使商业银行将信贷向首次置业、中小户型倾斜?房价涨速停滞，成交量萎缩?二手房成交锐减?迫使开发商拓宽资金渠道，降低银行风险营销部市场调查组13页政策影响分析（中长期）?房地产行业作为银行信贷主要投放对象的地位不会发生变化关键词：低坏账率、信贷规模?在未来3个月，配套政策逐步出台，未来6个月，政策造成的恐慌逐渐平息，政策被适应关键词：政策出台的时机选择?中高端物业投资受到一定程度抑制，低端及高端物业影响较小关键词：置业目的、支付能力?大开发商将利用本次调控进一步扩大优势关键词：信贷倾斜、行业集中、流动性回收、股市资金营销部市场调查组14页重点城市对本次政策的反应?上海?北京?重庆?南京营销部市场调查组15页本年度房地产行业宏观调控的特点?逐步巩固、深化2006年的调控政策?关键词：70/90的细化、经济适用房/廉租房建设?严格控制土地供应?关键词：18亿亩底线、抑制土地囤积、优先供应?逐步提高信贷门槛?关键词：个人信贷条件审核、取消利率优惠、商业类贷款?房地产业从宏观调控的核心转变到主要行业之一?关键词：经济过热增长营销部市场调查组16页2008年政府主要调控措施预测以调整商?完善税制和税收征缴品房供应和需求?针对不同类型物业的保有环节采用递进税率结构为目的行业?针对不同类型物业的交易环节采用递进税率?加强从土地储备到物业交易各环节的税收征缴调控将成为未来?持续加息、严格信贷条件房地产业调控的?加息周期尚未完成、加息幅度有可能加大长期重要方向?对于个人贷款及开发商开发贷款的申请条件将进一步收紧?继续调整土地供应结构?向中小户型、经济适用房/廉租房更加倾斜的土地政策?进一步限制高端物业、低容积率的土地供应?完善经济适用房/廉租房相关政策、加大供应量?完善经济适用房/廉租房开发建设到交易各环节的政策?通过税收优惠、财政补贴、优先供地等措施保证供应量营销部市场调查组17页宏观政策调控对行业未来的深远影响?土地：?付款条件更加严格?大宗土地供应将逐渐减少，中小幅地块?新供应土地的各项指标都将向政策靠拢，控制产品研发。?市场：?中小户型物业供应量激增，大户型、低容积率产品萎缩?中心户型价格短期内涨幅较大，中长期上涨速度将放慢?大户型、高端产品将依然是未来重点的调控对象，但在中长期仍会有较大涨幅?客户：?客户分化将更加严重?产品：?对中小户型在产品创新、舒适度及便捷性等方面的要求将不断提高?对大户型、高端产品的交付标准方面会有较高要求营销部市场调查组18页我们的对策建议?个人贷款层面：提前与各家按揭合作银行进行了沟通，争取不需要主体封顶后发放贷款，保证原签约放款即银行内部完成审批即下贷的放款方式也暂不会受到影响。进一步拓展新项目的合作银行，确保回款速度?在售项目层面：对于纯投资型物业，如西城天街写字楼，稳定客户，不必过于逼迫客户办理按揭，避免因办理不了按揭而退房造成的客户流失；对于高端住宅客户和首次置业客户，从目前的情况看，首付四成影响不大；对于改善型和投资型客户，从长期看，应当开拓较为灵活的付款渠道或付款方式，降低客户门槛，保证销售速度和回款。?土地储备层面：强化对居住型土地的储备，避免纯销售型商业地块，多储备中低容积率指标土地?项目定位层面：完成对以往项目定位的回顾；减小商业类纯投资物业在可售物业中的比重?产品研发层面：适应市场走势，加强对于中小户型的研发投入，提高产品溢价能力营销部市场调查组19页报告汇报完毕,欢迎指正营销部市场调查组20页案例：?假定一套房屋，现价100万元，预期三年后200万元。?在不计算税费和按揭的前提下?首付三成：首付30万元，最终收益率333%。?首付四成：首付40万元，最终受益率250%。营销部市场调查组21页房贷新政对北京楼市“影响不大”中国网china.com.cn　　时间：2007-10-10?　9日，多个开发商在接受采访时表示，央行房贷新政对北京房地产市场的整体影响不会很大，因为北京住宅市场目前仍旧处于供不应求的局面，但对开发不同住宅的开发商的影响则比较明显。新政策对开发普通中低价位住宅的开发商影响不大，因为这类住宅80%左右的购房者都是第一次置业，购买人群不会发生变化。”?北京万年长兴置业房地产公司总经理黄玺庆表示，现在普通住宅严重供不应求，因此销售不会受到影响。但高档住宅会受到一定的影响。高档住宅多数为二次以上置业，而且投资者也较多。新政对二次以上置业利率1.1倍的规定，在一定程度上会增加购买者的购买成本。?中原地产华北区域总经理李文杰也表示，新政对北京楼市全局的影响并不大，影响不到北京楼市的整体销售局面，更不会影响到北京房价。北京房地产市场总体的销售量不会受到影响。他说：投资者看重的是投资回报，新政会加大投资者的投资成本，但如果现在投资回报仍旧比投资其他行业要高，投资者仍旧不会撤出楼市。”他认为，楼市投资回报平稳且较高，只要房价继续高速攀升，他们就不会从这一市场上撤退。返回营销部市场调查组22页上海楼市初现降温迹象二手房成交量下跌四成2007年10月12日东方网(来源：东方早报)?　　上海二手住宅市场成交