养老地产专题研究报告企业发展部2011年11月15日1目录1、养老地产的概念2、养老地产的发展前景3、国内外养老模式简介4、养老地产经营模式5、对公司发展养老地产的建议21、养老地产的概念养老地产，是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产。是传统房地产业与养老产业在功能组合与产品形态上渗透和互动，它是一种泛地产，通过资源整合创造出更大的居住价值与商业价值。这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。养老地产，以北京东方太阳城、上海亲和源为代表。32、养老地产的发展前景2.1世界人口老龄化趋势世界60岁以上人口占总人口的比率增长情况年份1950196019701980199020002010全世界8.18.18.48.69.29.810.7发达地区11.612.614.515.517.619.221.2发展中国家6.46.16.16.36.97.68.5中国7.27.26.87.48.69.911.7资料来源：中国老龄科学研究中心根据联合国提供的一组统计数字,在2002年全世界60岁以上的老人为6.29亿，占世界人口总数的10%。到2050年，老年人人数将猛增到19.64亿人，占世界总人口的21%，平均每年增长9000万。其中，世界经济发达地区的老人总数将由目前的2.36亿人增加到3.95亿人，占该地区总人口的比例将由目前的20%增加到33%，经济欠发达地区将由目前的3.93亿人猛增到15.69亿人，占总人口的比例将由目前的8%增加到19%，届时人口老龄化问题最严重的3个国家是西班牙、意大利和日本。世界人口正以不可逆转的速度步入老龄化已成为不争的事实！42.2我国人口老龄化发展趋势目前中国60岁及以上老年人口达1.77亿人，占总人口的13.26%，其中65岁以上老年人占总人口的8.87％，同2000年第五次人口普查相比60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。—摘自《第六次人口普查数据》在世界人口老龄化的大趋势下，中国呈现老龄人口多、增长速度快的特点。520世纪50年代，中国出生人口爆发式增长，出生人口约为2亿；出生在出生在5050--6060年代的年代的群群体体很很快进入快进入空巢期空巢期，有一，有一定定的的支付支付能力，是目前老年能力，是目前老年社社区的区的主要需求群主要需求群体。他体。他们们并并不不渴求渴求在在财财产上的大产上的大富富大大贵贵，而是，而是追求安逸追求安逸、平、平稳稳的生活，养老度的生活，养老度假迫假迫在在眉睫；眉睫；62.3我国老年住宅市场现状数据来源：零点调查北京、上海、广州等经济发达城市，存在着一批占当地老年人口总数近6%以上的中高收入老年群体，这些老年人认为现在的养老环境，无论从居住条件还是养老服务水平都不能满足他们日益提高的养老需求。在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房屋产权的占调查总数的51%，打算租赁房屋使用权的占24%，希望购买产权式酒店的占16%，打算采取其他形式的占9%。而目前租赁市场上的房源较为零散，适合老年人居住的房源就更少。这表明通过租赁方式解决老年人居住问题的市场还不成熟，而产权式酒店购买受众面也比较小。这也意味着为老年人量身定做的老年社区市场前景看好。7我国老年住宅现状特点：企业盈利性初级老年社区，仅为中高经济实力老年群体打造，开发周期长。a.现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经营”的特点，基本属于商业范畴。b.现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性化居住条件和人性化服务，受众群体有限。c.建设投资高于普通住宅，与常规模式有所不同，仅有部分发达城市的个别发展商开发了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚的发展商。d.我国社会保证体系不完善，无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成产业化、社会化、规范化。e.无真正针对老年人生活习惯、消费习惯、心理特点等方面研究，服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善。f.人口开始老龄化，老年客户细分市场出现，老年住宅处于初级阶段，还不成熟。82.4养老地产发展前景预判我国已经与世界一起开始人口老龄化，老年客户细分市场出现。我国老年住宅处于初级阶段，还不成熟。未来我国养老地产大有可为！93、国内外养老模式简介3.1国外养老模式在国外，除“以房养老”及其衍生的倒按揭等养老模式外，主要为社区养老模式。国家产品特点借鉴之处建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。美国完善的配套设施与功能区划分代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。提供老年人住宅产品与其他租售性质日本无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共的住宅产品混合设计在一个生活同生活(二代居)的住宅产品。代表楼盘：港北新城。社区内，突出自助自理。国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种元素结合在一起：建筑元素的集合处理，让老年公欧洲城市意味、社区功能和生态目标。代表楼盘：荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。寓不显孤独。一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为３５平方米和４５平方米，为一住宅的户型设计及内部结构设计新加坡位或两位老年人提供生活空间。标准的特殊化考虑。从国外的以上产品来看，它们建造养老社区的理念、人文关怀的表现都值得我们借鉴。在建造中国特色的养老社区上应考虑两方面内容：一方面，社区必须为老年人提供基本的养老设施与硬件配套，社区乃至老人居住的空间必须是特别为老年人设计、符合老年设计规范的居住设施和服务；另一方面，提出适合老人养老的健康环境以及为老年人配套的软性服务。10国际上养老社区分类：居住环境社区类型针对客户提供服务特点物业租售方式、生活方式连续照料退休身体健康，可以独立生活，但需要发展的概念，必要时提供辅助和护理服务；租赁或出售社区应急照料的客户；居家生活型活跃老年社区年龄有限制，喜欢参加身体和社会环境优美，成熟服务体系，多种娱乐交流场联排或别墅，活动的客户；所，社区活动丰富；出售为主老年公寓喜欢安静，结交新朋友的老年客户不提供就餐、交通、不组织社会活动。租赁或出售；独立生活型老年聚集区和外界保持良好的联系，参加一些除租赁房屋外，还提供就餐、清扫房间、交租赁为主社会活动的客户；通、社会活动等服务。辅助生活社区生活不能全部自理，需要专门的辅根据客户自身条件，提供服务包括：就餐、出租助和帮助洗衣、清理房间、医药管理、日常生活活动辅助生活型帮助等。家庭照料社区各种年龄段包括老人、孩子、刚出提供短工服务，专业的护士照料；出租院的人、长期病号等；护理院需要24小时照料，患有长期或慢提供24小时护理照料设施，提供常规的医药出租性病，需要治疗和恢复监督和康复治疗，需要注册护士和有执照的辅助医疗型护工；老年痴呆病院老年痴呆初期，需要护理恢复；完全无障碍设计，需要完好的设施和专业人出租员照料11国外养老地产发展较好的是美国、日本，主要是政府扶持+发展商盈利发展模式独立式老年住宅集合式老年住宅设施完善美洲美国护理型老年住宅政府扶持+发展商盈利两代居租赁式公寓养老院亚洲日本收容所老年公寓政府福利型欧洲法国福利制老年社区护理院养老医院123.2我国现有养老模式3.2.1我国传统养老模式我国目前三种基本的养老模式为：家庭养老、养老院养老和社区居家养老，是当前养老的主流，但都有着一定的问题，已不能满足社会发展的需要。家庭养老是传统的养老模式，但家庭养老在新形势下的脆弱性显示出其历史的局限性。现代社会的人际竞争加剧，生活节奏加快，工作负担加重，致使家庭养老的人力成本剧增，一般家庭难以承受，赡养者疲惫不堪；加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等问题的出现，家庭养老这一传统养老方式必将随家庭结构的变化而逐步向社会养老过渡。养老院养老是社会化的养老模式，虽然成为我国重要的养老模式之一，但不能满足日益增长的养老需求及有众多其他需求的老年人群需要，不可能成为中国社会化养老模式的主要选择。社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式，有诸多优点，但也存在一些问题，如：护理人员专业化程度不高、提供的服务内容有限、资金来源上过度依赖社会力量和慈善捐助、服务对象的覆盖面不广等等。133.2.2我国新兴的养老模式随着日益与国际接轨，我国的养老模式也日新月异，归纳起来有以下类型：我国新兴的养老模式模式代表案例典型特征模式点评1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模“社区+医以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建式；台湾长庚养生文化村院”模式成了全球最大的银发地产社区2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬采用中国传统古典园林建筑，建成的集老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗会籍制的养式；北京太申祥和山庄为一体的综合性服务机构，是全国首老俱乐部2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立家推行会员制新型养老模式的国际敬老了中医药健康养生新模式；院3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色南京汤山留园养老公采用反向抵押的逆按揭方式“以房养这种模式的最大问题是我国传统观念的羁绊，需以房养老寓、北京太阳城老年老”要随着时间和社会发展人们观念逐渐的改变。公寓14我国新兴的养老模式模式代表案例典型特征模式点