机密中远房地产开发有限责任公司关键流程优化建议2014年7月15日星期二此报告供客户内部使用。未经远卓管理顾问书面许可，其他机构不得擅自传阅、引用或复制。目录?中远房地产流程体系诊断?流程优化的原则和目标?关键流程优化方案2中远房地产业务模式的演变决定了运营系统的现状业务模式?开发业务采用项目驱动模式?适应市场环境而不是做行业创新者，目前扩展十分迅速?暂时牺牲利益??围绕开发业务逐步形成多种保证品质业务的子公司组合?努力建立品牌?开发相关多业务试探运营系统现状?运营系统多变、缺乏稳定性?高层运作理念领先?开发运营系统相对不能适应业务快速发展?非开发业务管理管理缺乏针对性、方向性3业务发展快、组织划分专业化导向不足且多变从而中远房地产的运营系统已经不能适应未来业务高速发展的需求目标体系目标体系?目标体系不明，预算制定及控制责任集中于领计计公司整体预算划划公司整体预算导团队，没有落实于职能部门，事后弥补多于预事前规划预项目预算项目预算算算?部门划分专业导向不清，没有关键节点控制，职业务流程业务流程责不清而形成层层上报机制，造成流程复杂化?中远房地产对开发价值链中的前期策划、工程监理、销售等外包环节并没有形成最有效的协调管各子公司运作项目运作流程理质量资金外包?购并交易流程中远房地产没有建立有效的成本控制体系管理成本管理知识管理管理管理经营管理流程?对下属子公司的经营管理上“行政管理”为主；?融资渠道不稳定造成资金成本高，另外专业职能开发主业开发主业资产运营资产运营、经验不足也是主要原因支持体系支持体系?业务高速发展，没有固化流程可以使项目知识技资源配置管理制度能、经验教训得到积累4过去快速发展的业务对预算制定的准确执行要求不高，目前的公司计划预算更多依赖公司核心层责任心控制，未形成公司保障体系公司整体预算?公司业务战略目标不清晰，导致预算制定缺乏指引；预算管理不严格，更多依使预算难以在公司整体规划下进行靠核心领导人员的个人责任心控制为主，未在公司?各个部门在缺乏公司要求和预算标准的情况下制定预形成体系算，预算的合理性难以保证——创业期的典型特点?公司层面与各个部门就预算沟通不够，而是由高层自行修改?预算没有滚动调整，执行不严格公司业务发展模式导致运营系统重点在于追求效率、品质而一定程度牺牲收益为特点——抢时间、建品牌；项目预算项目预算一次性制定，缺乏动态调整本次流程重组工作中将优化《经营计划与预算调整流程》《项目投资收益预算流程》5公司上下已经充分意识到在开发业务流程中各个环节中存在着一定不足访谈中听到的声音?公司的市场调查一般是在立项之后才进行，但只是针对一个项目，缺少连续的积累。?远嘉参与项目开发的全过程是正确的，但是远嘉与市场开发部的关系定位不清以及远嘉公司市场前期运作能力不足决策?需要加强项目前期的专业力量：项目的规划设计职能在总工部，但是该部门缺乏专业的技术人员，实际上规划设计由销售子公司主导，对规划设计当中可能出现的问题和成本在事先没有监控机制，也无法建立产品研发方面的核心竞争力?总工办不参与产品开发，使得工程人员与市场有脱节，另外总工办的人员对市场的把握能力尚有欠缺；设计?国内外设计的接口不好?前期设计时间延误的原因还在于前期策划中营销策划、开发及设计分别为远嘉、市场开发部及总工办负责，三条线衔接不畅?项目经验无法积累传递?市场的需求不能很快反应到工程部门施工?工程质量的控制主要由监理公司负责，但监理公司是抽查，对质量控制不够严格，我们应更多的参与质量工作，但全面抽查需要考虑成本。?客户服务中心的定位不清楚?在项目部与远嘉交工的期间我们遇到很多服务不到位的情况销售与?层高的问题主要是销售人员混淆了—净高与层高的概念，层高当然比净高要高；但在同一客户服务房间中出现不同净高的问题，属于工程质量控制不严的结果在充分考虑原有问题的基础上，结合公司未来战略和核心流程，咨询工作小组提出了新的组织结构调整建议，并经董事会批准实施6从项目流程各环节看最终市场表现能力不均衡，并且本部自身能力有很大欠缺评价图中远房地产运作能力外包公司的运作能力目标水平市场平均水平最终市场表现项目投资设计施工销售物业研究决策规划建造管理??中远房地产项?中远房地产?有较领先的?施工建造公司销售公司（远?已经意识到目研究过于依领导核心的意识借助国能力在市场上嘉）有一定的物业的重要赖外包环节，投资决策能外设计理念差异不大，中能力，但中远，公司投入自身缺乏判断力较强，历，但对外包远房地产自身房地产自身缺也较大但物能力史上取得良管理能力不管理能力应有乏控制管理能业公司的能好效益足提高力力素质仍不足房地产开发属于资源整合整合性行业，各环节都存在利用外包公司的可能，公司整体市场表现是公司自身能力与外包公司能力的组合，要求房地产开发公司有较强的外包质量控制管理能力7在投资决策阶段，公司职能部门缺乏判断能力而对决策作出支持，公司主要依赖外包公司和核心团队而作出决策控制力度不足投资决策阶段市场策划阶段是整个项目开发的最关键阶段，很大程度决定了项目的成功与否相应部门参与不足及专业职能部门的判断可是能力不足是中远房地产未来发展的瓶颈和“前期市场策划更多由远嘉主开发工各部风险导，对客户需求的分析把握市程财门对市场开发部缺乏过程控制”场技务外包质量-----员工访谈意术意见意见管理见外包公司研究数据支持本次流程重组工作中将优化《开发项目确定流程》8中远房地产大胆引进的国外设计有效的提升了企业品牌和产品竞争力，但同时在国内、国外设计没有形成理想的衔接方案设计阶段总项工目办部国外规划设计国内扩初设计公司在规划设计阶段缺乏有效质量控制能力，处于协调国外设计公司与国内设计公司争端的被动局面。本次流程重组工作中将优化《项目设计流程》9在建设施工阶段没有对更多的客户需求作出反应而形成内部质量标准项目施工阶段总总工工办办质量监管缺乏规范施工单位体系监理公司监理公司施工单位项目部项目部质量不能难以有力完全满足监管客户需求??不能不能只只依靠监理公司而依靠监理公司而完完成项目质量控制成项目质量控制??公司自公司自身身应应该该建立质量控制标准，在运作流程中建立质量控制标准，在运作流程中设设置质量控制点置质量控制点本次流程重组工作中将优化《施工、销售进度配合流程》《重大设备、材料采购流程》10营销、施工环节的脱节和对销售及售后服务环节的有效管理是中远房地产急待解决的问题销售与服务阶段没有对销售形成标准化要求销销物物项项售售业业目目公公公公部部司司司司没有反馈机制过多承诺不了解销售的承诺专业化能力不足不了解工程施工要求不了解客户的需求不了解工程现场情况本次流程重组工作中将优化《重大设备、材料采购流程》《售房流程》《按客户需求变更流程》《客户服务流程》11目前中远房地产对开发价值链中的前期策划、工程监理、销售等外包环节并没有形成最有效的协调管理投资规划追踪设计确定规划开工预售竣工验收决策立项招标设计方案市场策划阶段方案设计阶段项目施工阶段销售与服务阶段市场调查规划设计建设施工销售公司物业管理咨询施工图设计工程监理设备材料外包商选择外包商控制外包商事后管理中远房地产将开发链中的诸多重?有效通过招?没有规范的?有事后管理要环节外包投标而选择质量控制体的相关制度了一些环节系来管理外，但有待系的外包公司包供应商统化?对于外包环节中的子公司控制不足12知识管理体系薄弱，使项目中的知识技能、经验教训难以得到积累和共享，将成为影响中远房地产发展的瓶颈之一?OA系统并没有完全建立起知识管理的基础平台?没有规范流程积累项目经验，更多依靠关键业务人员?领导层、多数员工仅初步形成知识管理意识中远房地产目标?知识管理现状已不能支撑中远高速发展的趋势知识运用创新中远房地产现状知识传播共享知识汇总、加工积累资料管理知识管理成长阶梯13目录?中远房地产流程体系诊断?流程优化的原则和目标?关键流程优化方案14流程设计的原则??打破部门设置屏障，以开发项目为中心，建立一定授权体系，打破部门设置屏障，以开发项目为中心，建立一定授权体系，建立团队来组织流程建立团队来组织流程??在业务全程中贯穿满足客户需求的思想，迅速把握客户的需求在业务全程中贯穿满足客户需求的思想，迅速把握客户的需求并立即作出反应并立即作出反应??优化信息通路并建立适当的监控机制优化信息通路并建立适当的监控机制??结合公司组织结构和人力资源现状结合公司组织结构和人力资源现状??关键运营活动每一步有章可循，责权清晰关键运营活动每一步有章可循，责权清晰15本次流程优化的目标?各部门在调整后的组织结构框架下能迅速开展工作?充分考虑公司信息化的接口?在业务开发全程贯穿客户的需求?强化职能部门在前期决策的作用?有效衔接规划设计和施工图设计?建立动态监控、调整经营计划与计划预算的体制?有效的管理监理、销售等外包环节?强化客户服务中心的作用，规范其重要作业流程16目录?中远房地产流程体系诊断?流程优化的原则和目标?关键流程优化方案?中远房地产流程体系描述?关键流程的优化建议?关键流程的操作规范17中远房地产的流程体系公中远房地产的流程体系包括：司整?公司整体经营流程体成本控制经资金管理业务流程：营公司经营计划与预算调整流程1.开发业务流程流程?开发业务2.经营业务流程?经营业务部门内部工作流程：主要为各部门内部工作制度，参见各部门工作制度开发业前期开发项目确定流程务决策项目核心人员任免流程流本次流程优化工作主要涉及公司整体经营层面流程和业务流程部分，程对于部门工作内部流程以各部门制度文件的形式体现字体为红色的流程为本次建议稿中涉及的流程18开发业务关键流程开开发发业方案设计方案确定流程业营销计划制定流程务设计?