龙湖葡醍海岸开盘情况总结2011.08.01【目录contents】一、项目简介二、项目推广传播策略三、项目销售策略及开盘情况项目概况项目位置：牟平区养马岛前海区域万科海云台总占地：8000亩项目定位：城市综合体开发周期：8-10年拿地时间：2010年8月30日龙湖葡醍海湾地价：共49亿开发顺序：由西向东（A到C地块）A地块龙湖葡醍海湾项目位于养马岛，北临大海，B地块与国家4A级风景区养马岛隔海相望，距烟台海云台项目约30公里。C地块项目概况A地块2028亩一期范围一期占地：45万平米一期建筑面积：36万平米容积率：0.76产品类型：独院、温泉小院、叠院装修情况：叠院（硬装1500元标准）、温泉小院（软装3000元）物业费：4.6元/平米产品配比一期推出416套独院、1146套叠院，以及174套温泉小院。葡醍院落（叠院）颐和墅（独院）四季小院（温合计泉小院）上叠中叠下叠南院北院A1/A2100㎡163㎡196㎡265-285㎡267-289㎡45-76㎡382套382套382套208套208套174173666%24%10%龙湖?葡醍海湾，容积率低至0.76的高端产品系，45—76平米的四季小院，100余平米的葡醍院落，近300平米的颐和墅，部分双拼及联排，皆以威尼斯式水系相连，原木小桥入户。户型葡醍院落?上叠二层三层?中叠?下叠地下一层一层二层地下一层一层户型颐和墅?北院?南院地下一层北入口地下一层南入口首层二层地下一层北入口地下一层南入口首层二层户型四季小院?A1?A2【目录contents】一、项目简介二、项目推广传播策略三、项目销售策略及开盘情况营销策略一期立足本地，造足声势及影响力，通过线上的密集投放造成全城认知、线下渠道拜访客户、北京体验等动作至客户积累一定量后进行挤压；营销节奏紧密保持客户黏度。密集密集传传线上集中开盘前线上集中开盘前22个月进行本个月进行本播播地推广，保证市场在一段时间地推广，保证市场在一段时间内都有龙湖的声音内都有龙湖的声音通过客户拜访、北京龙通过客户拜访、北京龙湖体验造成口碑造成口湖体验造成口碑造成口＋线下通过客户拜访、北京线下通过客户拜访、北京碑传播碑传播龙湖体验形成期待，并结龙湖体验形成期待，并结合节点把控调足客户胃口合节点把控调足客户胃口节节亮相、示范区开放、样板间开亮相、示范区开放、样板间开点点放之间相隔放之间相隔11个月，节点紧凑个月，节点紧凑把把控控营销策略媒体组合策略：【集中段+高频次+大范围+全覆盖】从6月2日至7月30覆盖全烟台，以高频次的报广以及大范围的彩信进行信息传播轰炸，并在主流媒体上进行形象树立（户外、网络）保证在一段时间内市场上全是龙湖的声音。线上传播主线：启动北京龙湖体验龙湖样板间开放本地客户访全城推广开始龙湖示范龙湖开盘谈区开放2010年12月底2011年3月2011年6月2日2011年6月18日2011年7月16日2011年7月30-31日累客200组累客1000累客1500累客2000组组组6月2日，烟台晚报媒体楼书（8连版）全城亮相报广6月9日、6月16日，烟台晚报半版、整版（区域、规划）报广6月22日、6月23日，烟台晚报半版、整版（规划、园林）报广6月30日、7月7日、7月14日，烟台晚报半版、整版（产品）报广6月30日、7月7日、7月14日，烟台晚报半版、整版（产品、开盘告知）营销策略【回顾】密集投放：从6月到7月底为其主要推广周期，期间进行密集的投放：报广（一周一期）、彩信（6月初20万/天）网络、户外；节点把控：前期客户拜访100组开始小规模集中进行北京龙湖体验，形成口碑传播，客户积累至大规模后进行示范区及样板间开放，扩大口碑效应；推广主线：在区域相对成熟的基础上主要宣传规划、产品、园林等卖点。销售中心开放现场情况【目录contents】一、项目简介二、项目推广传播策略三、项目销售策略及开盘情况销售策略产品策略：总价在110-150万的叠院主要与区域内（檀珑湾、金地等项目）140-150平米高层竞争、300-400万独院主要与区域内200-300平米平层以及多层竞争。推盘策略：饥饿推盘：首期（周六开盘当天）根据客户情况，推出400余套叠院、400余套独院；叠院当销售完毕后第二天加推800余套叠院，亦售罄。价格策略：高预期、低实现：开盘当天释放价格，较之前释放总价均低，另外折扣力度较大（北京体验客户3个点、周末签合同3个点、一次性3个点）现场挤压效果良好。开盘情况一期推出416套独院、1146套叠院，以及174套温泉小院。价格葡醍院落（叠院）颐和墅（独院）四季小院合计（温泉小院）上叠中叠下叠南院北院A1/A2100㎡163㎡196㎡265-285㎡267-28945-76㎡㎡382套382套382套208套208套174173666%24%10%套均总价110万130万145万350万90万单价均价1.1万/8000元/7400元/13000元/㎡1617㎡㎡㎡销售率100%80%80%93%成交客户——本地客户：北京客户：县市区=4：1：0.5开盘情况【回顾】龙湖开盘热销是各节点配合紧密、各策略组合放大的结果。前期积累客户以拜访形式，在与客户一对一讲解中渗透项目的规划亮点，通过分批北京体验形成口碑传播，在前期打开市场口碑后，通过线上树立项目形象，并通过示范区、样板间的紧密开放完成对客户造梦——圆梦的过程。谢谢观谢谢观看！看！海云台项目组2011.07.21