荣程集团—2012年首例地产项目操作报告目目录录1：天津工业发展简析1-1城市发展转变1-2工业布局规划2：区域市场分析2-1津南浅析2-2双港浅析3：项目分析3-1项目简述3-2SWOT分析3-3定位分析3-4小结目目录录4：市场推广计划4-1思考轨迹4-2执行计划5：销售执行方案5-1销售控制5-2工作排布6：支援需求6-1内部6-2外部第一部分：天津工业发展简析1-1城市发展转变1-1城市发展转变?海河做为城市发展轴线，记录了城市发展的兴衰变革；?原市委市政府所在地（小白楼CBD）为核心圈，通过轨道交通、快速环线等多空间通路将市区与滨海相连；?受政策影响（天津工业整体东移及滨海新区的定位）东丽、军粮城两大区域得到快速的发展，从而使市区——东丽、军粮城——滨海形成了清晰的海河北岸发展线；?城市快速发展引发瓶颈突破的需要，政治中心南迁形成新的政治、文化中心为新经济发展带打下基点；?高速发展中的于家堡、响锣湾区域与城市新中心这两大基点构建出一条新的城市发展通路（海河南岸发展线）；?津南成为其发展线路中重要且唯一的承载节点，必将使这一区域的发展得到等级提升。从而形成完善、清晰，具有鲜明鲜明特色的发展通路；?城市一主两副的纵向发展动向与海河经济发展带形成了功能互补的十字发展带；?两个副中心的发展分别为海河南北两条经济线的构成元素进行了补充与完善；1-2天津工业布局规划天津工业布局规划两大“三角”支撑新兴产业?“科学三角”、“IT三角”、京津走廊高新技术产业发展带、临海产业发展带、10大产业集聚区、100个产业集群共同勾勒出2020年天津市工业总体布局；?2020年，全市工业用地将由目前的455平方公里增加到725平方公里；1-2天津工业布局规划构建科学、IT“两大三角”?依托西青、津南、静海等区县电子信息产业发展基础，重点发展硅、光、人工智能三大领域，形成“IT三角”，发展新兴信息产业，规划用地50平方公里，产值达到6000亿元，占全部工业总产值的10%，继续发挥电子信息对工业的带动作用?在武清、北辰、宝坻、东丽等京津走廊区域，构筑“科学三角”，吸引百家国家级大院大所落户，显著提高工业原始创新能力和孵化、转化、产业化能力，为战略性新兴产业发展提供支撑1-2天津工业布局规划“两带集聚”奠定产业基地京津走廊高新技术产业发展带聚集开发区、保税区、高新区、空港、东丽、北辰、武清、宁河、宝坻等重点园区，重点发展航空航天、新兴信息产业、新能源、新材料、新能源汽车、生物医药等战略性新兴产业，规划用地200平方公里，产值达到2万亿元，占全部工业总产值的33.3%，成为战略性新兴产业发展的重要基地。临海产业发展带聚集南港、临港、东疆港、大港海洋石化区、北疆电厂等重点产业功能区，发展大型装备、石油石化等产业，规划用地216.6平方公里，产值达到2.2万亿元，占全部工业总产值的36.7%,成为国家级装备制造业基地和石化产业基地。1-2天津工业布局规划“10大聚集区”培育核心竞争力到2020年，本市还要打造装备制造、石化、电子信息3个万亿产业聚集区，汽车、新能源新材料两个5000亿级的产业聚集区，航空航天、生物医药、节能环保等一批过千亿元产业聚集区在南港工业区、静海子牙循环经济产业区、北疆电厂和宁河玖龙纸业构建循环经济产业链，建设4个循环经济示范基地；围绕蓟县盘山、宁河七里海、中新生态城、静海团泊洼等生态环境建设，培育发展4大生态产业。第二部分：区域市场分析2-1津南浅析津南区东临天津港，西连市中心城区，南接大港石化工业区，北依海河，占海河综合开发全长72公里的中下游32公里，处于天津市经济发展的主轴上，是承接中心城区城市功能和滨海新区产业功能的重要地区，是经济发展最富魅力的热点区域，东部的葛沽镇是滨海新区的重要组成部分。?　　津南区拥有发达的陆海空立体交通网络，对内可辐射华北、西北、东北及中原广大地区，对外可与世界各个国家和地区开展贸易往来。?距天津港20公里距天津滨海国际机场15公里横跨津南的丹拉高速和津晋高速与全国高速路网相通，通过京津塘高速公路到北京仅需1小时2-1津南浅析—未来发展发展定位城镇体系津南区是津滨城市发展主轴上的重要区域，建设成津南区城乡体系结构为新城--中心为津滨主轴南翼新兴产业基地；镇--一般镇--中心村四级结构：海河中游南岸现代服务业中心；新城--区政府所在地，为全区的政中心城市南部生态宜居宜游城市。治、经济、文化中心。中心镇--为地区的政治、经济、文城市职能化中心。共4个，分别为双港镇、八连接“津、滨”、依托海河，发展现代服务业，建里台镇、葛沽镇、小站镇。设高品质的生态宜居城区；一般镇--北闸口镇对接滨海新区产业，建设以信息产业为主导以及现中心村--农业人口的主要聚集地，代冶金和精密制造为辅的产业聚集区；全面推进社会主义新农村的规划建设建设体现生态湿地和近代历史文化特色的旅游度假，提高农民生活水平，实现城乡协调区。发展。保留双闸、迎新2个中心村。2-1津南浅析—未来发展城乡空间布局结构一轴三带两廊2-1津南浅析—未来发展城乡空间布局?“一轴”：远景城市公共轴线。东丽湖至天嘉湖，以公共服务为主要功能，交通及公共绿地为空间界定的，连接东丽、津南两区的公共轴线。?“三带”：北部城市提升带、中部产业发展带、南部生态涵养带。?北部城市提升带--通过天津大道和轨道交通建设，形成以交通为主导的海河南岸城市提升带。?中部产业发展带--通过中心城区工业战略东移和滨海新区产业传导，结合现有工业区，形成以产业为主导的中部产业发展带。?南部生态涵养带--通过天嘉湖、鸭淀湖、官港公园的保护性开发，形成以生态为主导的南部生态涵养带。?“两廊”：指津南新城东西两侧，两条南北向的城市绿化和生态廊道。2-2双港浅析双港镇位于津南区北部，地处城郊结合部，南连西青区、西接河西区、北临海河，是津南区的北大门，誉有"双港古寨，海门要津"之称。双港镇地理位置优越，交通便利，津沽公路贯穿南北，天津外环线、梨双公路横贯东西，距天津滨海国际机场仅9公里，距天津港40公里，总面积37.9平方公里，辖16个行政村，现有人口4万余人，是天津市八大外围组团和天津市卫星城镇之一。2-2双港浅析---现状?自然环境（2）交通a．客运：双港工业园区北临天津市中心城缘，位双港工业园区距天津滨海国际机场6公里。于西南季风的上风口，属暖温带半湿润大陆b．海运：性季风气候，地热水温75—85摄氏度。双港工业园区距天津港36公里。c．汽运：?经济环境双港工业园区内主要道路与外环线、津(1)地产沽路相连，临近天津港、津涞公路、津塘公路、京津塘高速公路、丹拉高速公路、津福目前，该镇运输、商饮、仓储、物流等高速公路，津晋高速公路，交通发达，运输三产各业蓬勃发展。双港镇交通便利，空气方便。　　d．铁路：清新，为房地产业的发展带来勃勃生机。距天津铁路货运南站10公里，货运可达全国。2-2双港浅析---未来发展双港区位图或交通图?着力打造“20分钟交通圈”，从镇政府所在地经外环线至天津滨海国际机场，津南双港经天津大道至天津港，经大沽南路至市中心，经津港快速至大港石化基地车程均为20分钟。?城市新功能——居住组团重镇，成为城市南部宜居宜游的重要组成部分?区域内各工业基地根据规划全面进行产业升级。2.1.1.2双港项目双港主要项目入市时间九州之地一期入市销售联东一期（总部办丽港园二公）入市销售期入市华润中央公首创入市销售港基中心入市销售园入市销售富丽爱丁堡入市销售6月10月11月4月6月12月2010年2011年2012年第三部分：项目分析3-1项目简述完善的生活配套?随着天津城市的快速发展，大批实力开发商进驻双港，区域内建成了金地格林、红勘邻世郡、富力桃园、玫瑰庄园、海天馨苑等一批高档住宅；中学、小学、幼儿园、职业技术培训学校、银行、电话局、派出所等各种设施一应俱全。三级甲等医院海河医院坐落镇区；环美、肯特、锦堂等高档酒店领军餐饮业的发展，每年接待来自京、津两地食客近三十万人次。丰富教育智力资源?项目辐射范围内拥有天津科技大学、天津财经学院、天津工程师范学院、现代职业技术学院、医学高等专科学校五所高校，为各类企业和双港经济可持续的发展提供了丰富的人力资源和强有力的智力支持。3-1项目简述通达畅通的道路和强大运力优势使本项目完全向世界敞开了怀抱3-1项目简述发达的交通网络?地块未来的路网较为发达，对外辐射能力强，通过高速、航空、海运等多层次交通系统使本项目同天津其他区域及天津周边区域联系更加紧密，运输层次更加丰富，使本项目的通达性十分优越。（1）主干公路?临近梨双公路、津沽公路以及外环线，向区域外的辐射能力较强；?区域多条主干线横交错，构成了园区内的公路网，路网络发达；?周边公共交通汽车线路：855路、629路、652路、808路公交。（2）高速公路?京津塘高速公路：东西连贯北京、天津、滨海新区；?津滨高速公路：连通通中心城区和滨海新区；?规划中天津大道线路始于大沽南路外环线交口，经津南区、汉沽区，沿津沽一线与中央大街相接，止于海滨大道。（3）机场?距天津滨海国际机场7公里。（4）轨道交通?规划及正在建设中的地铁1号线延长线和地铁6号线。3-1项目简述精品商街中小企业总部新青年创意空间高端商务会所智能生态办公区星级酒店3-2SWOT分析优势：?所属区域为海河南岸经济发展线唯一的力量劣势：支点；?所属园区无明显政策优势；?成熟的交通网络构成多空间交通布局；?区域内产业发展水平相对较低，竞争?地处黄金分割点，生活与工作相互过渡间的力较弱；承载体；?产品多样化满足不同人群需要；?规划用地规模较小，可操作空间受到?智能与生态的有机结合，为完善