龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施2011-08-30（内部资料）前言龙湖，创建于1994年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。龙湖集团总部设在北京，目前下辖重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、沈阳等七个地区公司，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块，现有员工4000多人。Contents1地基与基础2主体工程3装饰装修4安装5环境与景观6安全文明施工房地产工程质量问题为何屡禁不止■外部资源、内部架构和国家现行规范的影响：设计单位对工程质量的影响设计单位对工程质量的影响监理单位对工程质量的影响监理单位对工程质量的影响施工单位对工程质量的影响施工单位对工程质量的影响工程管理架构对工程质量的影响工程管理架构对工程质量的影响国家现行规范对工程质量的影响国家现行规范对工程质量的影响外部资源对房地产工程管理的影响■设计单位对工程质量的影响：施工图设计深度普遍不够、构造要求不明确，施工图设计深度普遍不够、构造要求不明确，不配设计节点图或不满足施工需要不配设计节点图或不满足施工需要设计施工图“错、漏、碰、缺”严重，违反强设计施工图“错、漏、碰、缺”严重，违反强制性设计规范要求现象普遍制性设计规范要求现象普遍设计对工程质量的影响■设计对工程质量的影响：设计人员对房地产企业普遍关注的防渗漏、防设计人员对房地产企业普遍关注的防渗漏、防开裂的重点认识不足开裂的重点认识不足部分设计人员不了解施工中的难点、重点，设部分设计人员不了解施工中的难点、重点，设计施工图与工程质量保障性和施工易建性脱节计施工图与工程质量保障性和施工易建性脱节设计对工程质量的影响■设计对工程质量的影响：建设部建设部20072007年对全国设计单位做的强制性设年对全国设计单位做的强制性设计规范执行情况的普查，全中国没有一家设计计规范执行情况的普查，全中国没有一家设计单位的设计施工图，没有出现违反的强制性设单位的设计施工图，没有出现违反的强制性设计规范的情况。最少的计规范的情况。最少的22条条//套，最多套，最多420420条条//套套设计对工程质量的影响■设计对工程质量的影响：某国内知名地产公司对历年所用几百套设计施某国内知名地产公司对历年所用几百套设计施工图所做的设计后评估审查：不算简单的专业工图所做的设计后评估审查：不算简单的专业交圈、设计标注等交圈、设计标注等““错、漏、碰、缺错、漏、碰、缺””，仅存，仅存在严重渗漏隐患的设计错误，平均在严重渗漏隐患的设计错误，平均3737处处//套套设计对工程质量的影响■设计对工程质量的影响：部分房地产企业对施工图的设计审查往往流于部分房地产企业对施工图的设计审查往往流于程序和形式，期望工程管理人员或设计管理人程序和形式，期望工程管理人员或设计管理人员去检查所有并发现的设计隐患和设计问题，员去检查所有并发现的设计隐患和设计问题，实际工作中不具备操作性实际工作中不具备操作性施工单位和监理单位的审图，更多关注施工可施工单位和监理单位的审图，更多关注施工可行性和易建性，很少考虑功能性设计缺陷的审行性和易建性，很少考虑功能性设计缺陷的审核。无法对防渗漏、防开裂等关键功能性设计核。无法对防渗漏、防开裂等关键功能性设计进行有效审查进行有效审查设计对工程质量的影响■设计对工程质量的影响：设计造成的质量隐患，相当一部分属于先天不设计造成的质量隐患，相当一部分属于先天不足。单纯依靠加强现场工程管理的方法，在当足。单纯依靠加强现场工程管理的方法，在当前施工单位、监理单位的质量能力水平下，很前施工单位、监理单位的质量能力水平下，很难避免不出现工程质量问题难避免不出现工程质量问题外部资源对房地产工程管理的影响■监理单位对工程质量的影响：市市场发展不均场发展不均衡衡，有，有些些地区相当多的监理公司地区相当多的监理公司不不履履行监理行监理职责职责，企业制度不，企业制度不健健全，全，责任责任制不制不落落实，监理工程实，监理工程师师行为不规范行为不规范监理监理旁站旁站的区域范的区域范围围、方法要求不明确。监理、方法要求不明确。监理旁站旁站和和旁站记录旁站记录往往往往走过走过场场监理对工程质量的影响■监理单位对工程质量的影响：尽尽管监理管监理提供提供的的时间时间长，人员多，长，人员多，但但监理监理费费用用远低远低于设计于设计费费、、销售代销售代理理费费，，显示显示出行业内普出行业内普遍不遍不看看中监理的地位与作用中监理的地位与作用监理工程监理工程师师的总的总体体专业能力和专业专业能力和专业素素质有质有待提待提升升，监理行业人员流，监理行业人员流失比例过高失比例过高，制，制约约监理行监理行业的发展业的发展外部资源对房地产工程管理的影响■施工单位对工程质量的影响：建建筑筑施工企业总施工企业总体素体素质不是质不是太好太好，注，注册册资资本低本低资资信差信差，需要进行严，需要进行严格格的管理。需要的管理。需要甲甲方重点方重点考考察察，，输输出出技术技术、管理标、管理标准准，，协助其协助其建建立立质量质量保保证体系证体系劳劳务务队伍非职队伍非职业业化化，不，不稳定稳定，，技术技术能力有能力有限限，，责任心责任心不强。不强。甲甲方方到到位的位的技术指导技术指导及严及严格格的的过过程程控控制，是施工质量保制，是施工质量保证证的重要前的重要前提提施工单位对工程质量的影响■施工单位对工程质量的影响：建建筑筑施工企业总施工企业总体素体素质不是质不是太好太好，注，注册册资资本低本低资资信差信差，需要进行严，需要进行严格格的管理。需要的管理。需要甲甲方重点方重点考考察察，，输输出出技术技术、管理标、管理标准准，，协助其协助其建建立立质量质量保保证体系证体系劳劳务务队伍非职队伍非职业业化化，不，不稳定稳定，，技术技术能力有能力有限限，，责任心责任心不强。不强。甲甲方方到到位的位的技术指导技术指导及严及严格格的的过过程程控控制，是施工质量保制，是施工质量保证证的重要前的重要前提提施工单位对工程质量的影响■EPS薄抹灰外保温应遵循的施工工艺流程：内部架构对房地产工程管理的影响工程管理部：工程管理部：负责工程技术管理，供货商、承建商管理，（工程及材负责工程技术管理，供货商、承建商管理，（工程及材料）招投标管理，工程质量、进度监督；但在实际运作料）招投标管理，工程质量、进度监督；但在实际运作中，工程部大部分的工作是工程招标和材料采购，技术中，工程部大部分的工作是工程招标和材料采购，技术管理及质量、进度监督的职能往往发挥得较少管理及质量、进度监督的职能往往发挥得较少成成本本管理部：管理部：负责项目成本目标的制定、实施及监控，项目预结算管负责项目成本目标的制定、实施及监控，项目预结算管理，经济标评定，工程进度款审算等理，经济标评定，工程进度款审算等内部架构对房地产工程管理的影响项项目目经经理部：理部：全面负责质量、进度控制，参与图纸和施工方案的会审全面负责质量、进度控制，参与图纸和施工方案的会审、招标文件的评审，负责甲供材料的验收和现场管理，、招标文件的评审，负责甲供材料的验收和现场管理，小额工程的招标及委托，协调现场的各种配合关系，协小额工程的招标及委托，协调现场的各种配合关系，协助进行承建商和供货商的评定，配合销售助进行承建商和供货商的评定，配合销售外外聘香港测聘香港测量量师师行：行：（隶（隶属于集团属于集团））定期检查和不定期抽检项目经理部工作质量，提出项目定期检查和不定期抽检项目经理部工作质量，提出项目工程管理改进建议。供集团工程管理体系考评工程管理改进建议。供集团工程管理体系考评内部架构对房地产工程管理的影响■一些常见的工程管理组织架构：内部架构对房地产工程管理的影响质量管理部：质量管理部：工程技术管理中心，负责工程技术、质量、安全、报建工程技术管理中心，负责工程技术、质量、安全、报建和档案的管理，参与图纸会审、承建商和供货商的考察和档案的管理，参与图纸会审、承建商和供货商的考察、技术标的评审，定期巡检和不定期抽检地盘工作质量、技术标的评审，定期巡检和不定期抽检地盘工作质量物资部：物资部：物资供应和管理中心，负责工程材料设备的采购、管理物资供应和管理中心，负责工程材料设备的采购、管理及供货商管理、建材信息网维护、新材料推广，对所有及供货商管理、建材信息网维护、新材料推广，对所有项目的物资成本进行预测、制订目标、动态监控和后评项目的物资成本进行预测、制订目标、动态监控和后评估，并配合合约管理部对建安成本进行动态监控和报警估，并配合合约管理部对建安成本进行动态监控和报警内部架构对房地产工程管理的影响合约合约管理部：管理部：工程成本管理中心，负责工程成本管理及其相关工作，工程成本管理中心，负责工程成本管理及其相关工作，包括招投标、合同管理以及承建商管理，对所有项目的包括招投标、合同管理以及承建商管理，对所有项目的工程成本进行预测、制订目标、动态监控和后评估工程成本进行预测、制订目标、动态监控和后评估地地盘盘：：项目施工控制中心，负责施工质量、进度、成本控制，项目施工控制中心，负责施工质量、进度、成本控制，负责甲供材料的验收和现场管理，协调现场的各种配合负责甲供材料的验收和现场管理，协调现场的各种配合关系关系内部架构对房地产工程管理的影响■工程管理层面组织架构的对比：中海的组织架构体现了设计、工程、销售三大专业中海的组织架构体现了设计、工程、销售三大专业系统的平衡发展；万科从组织架构上看，三大专业系统的平衡发展；万科从组织架构上看，三大专业系统发展不是很均衡，在营销、设计与工程的进度系统发展不是很均衡，在营销、设计与工程的进度、质量发生冲突时，大量的内部协调对企业管理的、质量发生冲突