和记黄埔盈峰翠邸研究2012年3月报告框架项目整体规划项目整体分析项目产品分析项目配套整体销售情况项目整体销售情况销售价格分析营销推售进度营销推广推广节奏客户研究客户对位项目卖点提炼项目综诉SWORT分析项目概况本项目是和记黄埔进军长沙房地产首个楼盘开发商背景介绍一九九三年，和记黄埔有限公司（和记黄埔）成立一间名为和记黄埔地产有限公司之全资附属机构，以持有黄埔船坞、和记地产及刚被和记黄埔私有化的附属公司嘉宏属下的所有地产权益。公司发展至今，操作项目已遍及香港、北京、天津、长春、南京、上海、新加坡及巴哈马等地区，类型包括住宅、商厦、商场、工业大厦、酒店及度假项目。岳麓区长沙市金星和记黄埔地产（长沙项目位置开发商北路四段229号望城)有限公司总套数未定占地面积835亩总建面66万方（地上）绿化率33%叠加、联排、双拼、容积率1.2物业形态小高层和记黄埔地产辖下物业公司代理商名称自销专业物业管理团队拿地时间2005年4月拿地价35万元/亩（净地）项目规划?项目共分五期开发:?一期宝翠园占地121017㎡，由联排、双拼、独栋组成，目前已售罄，534套；?二期叠翠园占地64434㎡，由联排与叠加组成，叠加105㎡与155㎡76套，联排205㎡与240㎡，298套；?三期盈翠园占地177137㎡，全为联排，共有243户，预计2012年5月开盘；?四期、五期暂未出具体规划。三期会所排墅小学幼儿园高层地下车库会所商业地下车库商业高层地下车库高层排墅五期C地块13729㎡五期B地块12887㎡五期A地块15611㎡学校区占地19637㎡二期占地64434㎡三期占地177137㎡四期一期占地132078㎡占地121017㎡排墅独栋叠加别墅独栋工程进度目前的工程进度：项目目前一、二期产品已经交房，三期产品在建。项目建设单位：和记黄浦地产（长沙望城）有限公司；项目施工单位：江苏天宇建设工程有限公司；项目设计单位：深圳市华阳国际工程设计有限公司；监理单位：深圳市中海建设有限公司；质检单位：望城区质量监督站；安监单位：望城区质量监督站；区位交通项目地处长沙大河西先导区滨江新城最核心的位地铁1号线置，周边交通方便，区位交通较为成熟。地铁4号线?项目位岳麓长沙市金星北路四段229号，周边交通便利，距五一月亮岛大桥商圈约15公里，20分钟车程，距荣湾镇商圈约13公里，15分钟车程，桐距梓坡商圈约10公里，10分钟车程。周边公交线路有滨水新城903、907路可至市区内；再加上接驳机场、火车站、高速公路环三汊矶大桥国际生活绕四周，可谓四通八达。省台商投资区社区1?湖南省台商投资区是湖南省人民政府于2001年3月27日批准设0公立的省级开发区。园区着重引进以台资为主体，以开拓中西部市场里13银盆岭大桥为重点的，技术含量高、经营理念先进、市场前景好的食品加工、公1里5公新型建材、精细化工、生物医药、电子信息、机电一体化等产业。里桐梓坡?滨水新城位于长沙大河西先导区核心区、长沙望城区境内，根据商圈大河西金《长沙市2020年总体规划》，项目所在的滨江新城区域是将是长融商务区沙未来的两个CBD之一（另一个为五一商圈），是目前大河西发展荣湾镇五一广的核心和主要驱动引擎。滨江新城规划面积6.7平方公里，总投资商圈场商圈超过500亿元(其中一级开发投资约200亿元)，定位为以现代金融商务功能为核心，以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动引擎，以都市居住为依托的复合型新都会中心，建成后将容纳就业人口35万，居住人口22万。园林规划?项目园林风格为南加州度假风情园林美国南加州以品味豪宅及优美的景观著称，为不少名人巨星聚居之地，区内豪宅别具一格的瓦片斜屋顶，亮丽的外墙颜色及精心营造但不造作的园林景观，令人时刻沉醉于度假的情怀。和记黄埔地产拥有全球豪宅开发经验，在充分考虑长沙本土丰富自然景观及气候特点的基础上，将南加州度假风情园林引入盈峰翠邸，为长沙高品位人士带来前所未有的感官体验。自自然然河河流流及及叠叠水水瀑布瀑布，，会会所所独独有的有的120120米米长长景景观园观园林游林游利利用用地形高地形高泳池泳池，，差差分分布布，，，，造造成一成一步步一一景景奇妙奇妙境境界界南加州南加州风风格格特特色色小小花花园园，休，休闲闲平台，游平台，游泳泳池池中的中的特色特色景景墙墙及及雕塑雕塑报告框架项目整体规划项目整体分析项目产品分析项目配套整体销售情况项目整体销售情况销售价格分析营销推售进度营销推广推广节奏客户研究客户对位项目卖点提炼项目综诉SWORT分析产品配比项目一期产品已经售罄；目前在售二期产品，由联排与叠加组成，主产品为联排别墅。?项目别墅户型较单一序号指标小计双拼联排叠加/复式，叠加有105㎡、1431套数1134118424592㎡两类户型；联排有2面积（㎡）2107763814891046815823户均面积（㎡）186323.29214.73137.81200/205㎡、240㎡两4套数结构比100%10.41%37.39%52.20%类户型、双拼有5户均面积范围（㎡）106-330240-330200-240106-2026主力户型面积（㎡）143-240275-326205-236105-143275/330㎡二类户型。7房数未计人工房与书房四房-五房四房三房?院落面积较小，双拼8园建面比院落面积与建筑面积比0.4-0.5:10.25-0.4:1院落面积为120～180㎡间；联排别墅院落一期、二期产品指标表面积为50～70㎡间。产品配比面积（㎡）套数占比?产品除小高层外，别联排205、240主主力力产产298品品79.7%墅产品均无地下室，别墅区停车全部由地叠加105、1557620.3%面公共停车位和院落停车位解决。二期产品配比表典型户型分析?优点：户型周正，客厅挑高6.3㎡空间较多变化，顶层大露台、娱乐室、超大2.4米层高并与下沉式花园相连的地下室，赠送面积多，入户采用侧位挑空入户，避免了入户直面卫生间、厨房的尴尬；?缺点：餐厅离厨房较远；采光通风井太小；无独立停车库，前庭花园面积较小。一期宝翠园双拼C+型建筑面积约330㎡五房三厅五卫+人工套件+地下室典型户型分析?优点：户型紧凑，客厅挑高6.3㎡空间较多变化，顶层大露台，赠送面积多，设中庭有助于采光；?缺点：次卧室偏小，无书房，无独立停车库，前庭花园面积较小，二三层阳台/露台较少且空间不大，顶楼无洗手间。二期叠翠园联排B1型建筑面积约205㎡四房三厅四卫典型户型分析优点：客、餐连通超大空间，客厅挑空彰显大气，大面积家庭厅给予家人欢聚的空间。大面积主卧、露台提供舒适的生活空间。缺点：次卧动线过长对日常起居十分不便；无车库设计，功能缺失。二期叠翠园联排（B4型）型建筑面积约240㎡3室3厅5卫建筑特色项目建筑风格为南加州风格南加州风格是北美（建筑）风格之一，是美国用现代化手段演绎过的西班牙风格。它融西班牙本土风格（红瓦白墙干大垒机通构）、罗马古典风格（教体堂柱式和拱券结构）、摩干尔风格（阿拉伯式的细节挂装饰）于一身。实际上是石从传统的西班牙建筑风格材演变而来的。小窗洞、黄灰色的抹灰、实墙、原始土方、跌落式平台、花架、矮墙、烟囱、山花、坡屋顶、三色筒瓦等建筑细节来体现。建筑工艺?品牌外墙材料——有效保温：?盈峰翠邸不论是屋面瓦、外壁陶瓷砖、还是文化石，均采用知名品牌，在保证质量的同时，更运用外壁保温系统，有效地平衡市内温度。?节能玻璃——环保典范：?全屋玻璃采用“Low-e玻璃”，加倍隔音、隔热，在保证私密性的同时，更有效保温及节能。大面积玻璃材质的运用不仅使室内更加通透明亮，令视野加倍开阔。?客厅落地推拉门窗——将自然引入家中：?客厅特大落地推拉玻璃门窗，将主卧户内空间连成一体，开阔、自有的空间设计带出无拘无束的生活模式，更能将户外美景引入家中，与自然亲密接触。?高级五金系统——细节造就完美：?盈峰翠邸特别从德国进口“诺托（ROTO)"五金系统，广泛应用于推拉门等多处细节。在具备尚佳的保温性和与水密性的同时，更具有专利性技术——”滑轮毛刷“，使细微之处的污垢。灰尘无处藏身，有效提高使用寿命。?支持太阳能系统运用——树立现代环保家居：?盈峰翠邸以前瞻视角迎合未来发展趋势，将环保。节能的人居理念完美演绎。其每套豪宅屋顶均设有太阳能热水器预埋件，支持业主运用更为环保的能源。报告框架项目整体规划项目整体分析项目产品分析项目配套整体销售情况项目整体销售情况销售价格分析营销推售进度营销推广推广节奏客户研究客户对位项目卖点提炼项目综诉SWORT分析周边配套目前项目自身配套尚不完善，周边配套较好，但仍距离本项目有一定距离项目配套广场：步步高大型购物广场、待建的明发商业广场、在建的裕田奥特莱斯购物广场酒店：普瑞温泉酒店、待建的勤诚达新界酒店、超五星级酒店休闲娱乐：待建的月亮岛文化主题公园、“美猴王国乐园”超市：新一佳超市、沃尔玛超市医院：湘雅附三医院、待建的星城医院学校：诺贝尔幼稚园、长郡中学、湖南师大附中实验中学、长沙医学院、湖南商学院北津学院、规划中的荷塘小学及项目自身配套小学休闲会所、公园内部配套项目内部配有：?5000㎡的顶级会所—盈峰会，由五大主题区域组成，包括让住户尽享悠闲的盈翠殿；可安排奢华派对及宴会的董事廊；提供私人影院、棋牌室等娱乐设施的缤纷会；拥有室内外游泳池和健身室，动力十足的动能馆以及引发孩子无限创意的童梦园，设施完善，装潢瑰丽；?幼儿园、小学（四期开建）；?3000㎡商业（目前售楼部）。报告框架项目整体规划项目整体分析项目产品分析项目配套整体销售情况项目整体销售情况销售价格分析营销推售进度营销推广推广节奏客户研究客户对位项目卖点提炼项目综诉S