扬扬州市州市蒋蒋王片王片区综区综合改造合改造项项目目市市场场定位及定位及规划设计规划设计建建议报议报告（告（讨论讨论稿）稿）目目录录一蒋王片区综合开发市场研究结论回顾b.蒋王片区综合开发的SWOT分析及定位关键点c.价值最大化原则推演蒋王片区功能定位方向d.竞争优势原则推演蒋王片区功能定位方向e.结合自身条件评价功能定位方向及蒋王片区功能定位f.蒋王片区功能定位的落实及特色塑造g.蒋王片区规划设计调整建议h.蒋王片区功能物业空间布局及控规指标建议2014年七月15日思源顾问21宏观态势判断2房产市场结论市市场研场研究究结论结论关联区域结论4土地市场结论32014年七月15日思源顾问3扬扬州州经济经济快速增快速增长长，未，未来发来发展展势头势头强强劲劲，城市地位提高、功能升，城市地位提高、功能升级将产级将产生大量新需要，生大量新需要，为蒋为蒋王片王片区区改造提供契机，改造提供契机，抓抓住前沿的需住前沿的需求，求，发发展展蒋蒋王，提升王，提升扬扬州。州。扬州市历年GDP增长情况统计表扬州市历年GDP增长情况120030000年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年1100GDP总量505.46558.93647.22788.13922110010009222454025000（亿元）788.138002038920000增幅7.10%10.60%15.80%21.77%15%15.2%647.2217359558.93600505.4614290150001236811205123681429017359203892454011205人均40010000GDP（元）20050006.60%10.40%15.50%20.50%17.45%20.36%增幅002001年2002年2003年2004年2005年2006年数据来源——《扬州统计年鉴》GDP总量（亿元）人均GDP（元）近几年来扬州的GDP增长较快且增速也一直在加快，总体GDP增长势头强劲。基础设施的改善，经济基础的积累，外部发展环境的改善，将促进扬州经济跨越式发展。2014年七月15日思源顾问4蒋蒋王片王片区与区与新城西新城西区区同源同同源同种种，，区区位相同，基位相同，基础设础设施相通，面施相通，面积积适中，适中，发发展展条条件相近，是密不可分的一件相近，是密不可分的一个个整体，共同整体，共同构构成成扬扬州的州的西部新城西部新城区区。。市政府蒋王片区与新城西区关系火车站文昌西路区新城西?共同为城市交通主干道环绕站南西路润西路文汇扬区政府?北中内部路网无缝衔接绕区路城蒋王东公西路路江阳?水系相互贯通路?南北距离不超过5公里宁通公?整体面积约15平方公里至润扬至南京大桥2014年七月15日思源顾问5蒋蒋王片王片区区和新城西和新城西区区共同成就“共同成就“扬扬州的明天”州的明天”老城区新城区扬州的今天扬州的昨天扬州的明天西部发展区区片王蒋扬州市城市各个功能都在往西部扩展，西部新2014年七月15日思源顾问城区是扬州市“十一五”规划重点6发展区域。1总体判断2房产市场结论市市场研场研究究结论结论关联区域结论4土地市场结论32014年七月15日思源顾问7新城西新城西区对蒋区对蒋王是机遇和挑王是机遇和挑战并战并存存不断聚集的人气?完备的城市功能差异化竞争新?行政办公?蒋城商务办公主动?会展中心借势融入王西?体育公园区?商业零售中心，专业卖场依托?各层次居住社区人气逐渐成熟的商业商务氛围?酒店及酒店式公寓不求大而全、追求专而精，塑造特色鲜明、充满活力的蒋王，增加蒋王的知名度和美誉度，提升蒋王的吸引力，成为引领扬州的增长极。2014年七月15日思源顾问8扬扬州州开发区与蒋开发区与蒋王片王片区关区关系解析系解析产业商务配套扬州开发区：蒋王片区?产业发展良好?配套虽有规划但产业启动开发难商务配套白领公寓高端居住高档办公酒店休闲娱乐2014年七月15日思源顾问9邗邗江江开发区开发区和和蒋蒋王王关关系分析系分析借势良好产业发展基础，主动为其提供产业配套服务邗江开发区产业发展基础产业居住蒋蒋王片王片区区商业配套商务配套邗江开发区专业市场带依托逐渐成熟商业环境2014年七月15日思源顾问101总体判断2房产市场结论市市场研场研究究结论结论关联区域结论4土地市场结论32014年七月15日思源顾问11扬扬州市无州市无论论什什么么性性质质土地的平均土地的平均楼楼面价都面价都处处于比于比较较低的水平，低的水平，随随着房价的提升，着房价的提升，蒋蒋王片王片区区的地的地块块升升值值空空间间很大。很大。2007年1－7月扬州市土地交易情况表　所有地块商业综合商住住宅平均出让价（元/平米）17781037189929791197平均楼面价（元/平米）1157691183512088932006年扬州市土地交易情况表　所有地块商业综合商住住宅平均出让价（元/平米）10551114142714291013平均楼面价（元/平米）95011781413942798注：根据扬州国土局数据整理2014年七月15日思源顾问12商业用地出让价格高于住宅用地出让价格20072007年年1-71-7月在月在蒋蒋王片王片区区附近的成交地附近的成交地块块分析分析20062006年在年在蒋蒋王片王片区区附近的成交地附近的成交地块块分析分析　所有地块商业住宅商住　所有地块商业住宅商住平均出让价平均出让价（元/平2,8731,0802,7403,3881,9231,9521,9481,970（元/平米）米）平均楼面价平均楼面价3,3387811,2981,313（元/平米）（元/平1,3496001,9261,248米）注：根据扬州国土局数据整理商123商业用地包括商业街、专业市场等用地，其业中专业市场容积率低、有税收和就业带动而商专配业业套受到政府扶持等原因而出让价格较低，而商街市商业街土地出让价格高于住宅。场业商住用地价格高于纯住宅，是因为商业用途带动整体土地价值的提升，刨去住宅地价，配套商业的土地价值很高。2014年七月15日思源顾问13综综合分析近年合分析近年来来土地溢价情土地溢价情况况，，发现发现溢价地溢价地块块全部全部为净为净地，商住地，商住用地比住宅用地溢价程度高，用地比住宅用地溢价程度高，可以得出可以得出蒋蒋王片王片区进区进行土地一行土地一级开级开发发和和规划规划更多更多商住用地商住用地非常必非常必要。要。2007年1－7月扬州市土地溢价情况表　商业综合商住住宅总数114610溢价数3035比例27%0%50%50%溢价程度24％-43％040％-165％42％-49％2006年扬州市土地溢价情况表　商业综合商住住宅总数2531219溢价数4145比例16%33%33%26%溢价程度1%-50%13.7％1%-11%1%-46%注：根据扬州国土局数据整理2014年七月15日思源顾问14蒋蒋王片王片区区近近22年年周周边边土地供土地供应应量明量明显减显减少少，平均，平均楼楼面价比整面价比整个扬个扬州州市高市高200200元元//平米，平米，尤尤其住宅用地其住宅用地更更是超出是超出116116％％，，从从66月月2828日日拍拍卖会卖会看看出，外地出，外地开发开发商商拍拍得的土地基得的土地基本本都在都在蒋蒋王片王片区区附近，溢价附近，溢价非常非常高，高，对对比改造成比改造成本本，，蒋蒋王片王片区综区综合改造的合改造的经济经济可行性很高。可行性很高。2005年－2007年7月蒋王片区周边成交土地面积表　2005年2006年2007年1－7月蒋王片区周边成交土地面积（万平米）15350412007年1－7月蒋王片区周边与扬州市整体土地成交价格对比表　所有地块商业综合商住住宅蒋王周边平均楼面价1,349.00600.001,248.001,926.00（元/平米）扬州整体平均楼面价115769118351208893（元/平米）资料来源：扬州市国土局网站数据整理而成2014年七月15日思源顾问151总体判断2房产市场结论市市场研场研究究结论结论关联区域结论4土地市场结论32014年七月15日思源顾问16从从房地房地产开发产开发情情况况看看，，扬扬州市近年州市近年来来商商品品房施房施工工、新、新开开工工、、竣工竣工面面积积以及价格都以及价格都取取得得了了较较大大幅幅度的增度的增长长，，对对照照开发开发商商拿拿地的地的楼楼面面价，成价，成本本较较低，低，拿拿地地热热情情会继续会继续高高涨涨，，蒋蒋王王综综合改造整理出的土合改造整理出的土地市地市场场接受度接受度应该应该不存在不存在问题问题。。2002－2006年商品房施工、新开工、竣工面积图2005-2007年各类物业成交价格对比（元/平方米）80009007000839.58006000700706.5450004000600）3000米500方471.72000平439.4412.9万400：1000353.2331位300298.1单257.9280.140（05年均价06年均价07上半年均价215.9223积200普通住宅3199.143372.194017面141.9157100106.3商业营业用房6131.416542.286776办公用房3479.294120.6342870别墅4467.154634.6356702002年2003年2004年2005年2006年施工面积新开工面积年限竣工面积普通住宅商业营业用房办公用房别墅资料来源：扬州统计年鉴2014年七月15日思源顾问17房地房地产产市市场场小小结结住宅?住宅开发和销售量占50％以上，价格稳定增长，蒋王片区周边住宅项目价