宁波宁波开开元元··九九龙龙湖畔湖畔开盘开盘价格建价格建议议及及销销售售执执行策略行策略目录一、项目开盘价格建议1、开盘价格建议2、项目入市时机建议二、开盘推案建议1、参考个案推案及销售近况2、本案推案及销售建议三、认筹执行建议1、客户登记情况分析2、执行策略3、流程解析4、认筹各阶段详细操作建议项目开盘价格建议项目开盘价格建议：09年初开始，宁波房地产市场一片春暖花开，成交量连月攀升，部分热销楼盘在3月份对楼盘价格进行了小幅上调，市场抗性尚未显现，市场回暖迹象明显。但是由于全球经济尚未真正复苏，此轮主要由政策优惠引起的回暖潮缺乏后期真正有力的经济支撑，市场后期的走势仍未明朗。故建议本项目仍需以理性价格入市，在强力打造区域认同感的同时树立项目高端楼盘形象，以高性价比快速吸引客户，尽快进入链式营销，并密切关注整体市场走势和同类产品楼盘的定价，随时调整价格策略。??理性价格入市理性价格入市，参考同类产品项目定价策略，对各类细，参考同类产品项目定价策略，对各类细分产品的价格进行比较，最终确定本项目价格体系。分产品的价格进行比较，最终确定本项目价格体系。本案基本策略??多产品组合推出，多产品组合推出，将本项目各类细分产品组合推出，拉将本项目各类细分产品组合推出，拉大价格区域，增大客群范围，也为后期推盘提供一定升大价格区域，增大客群范围，也为后期推盘提供一定升值空间。值空间。??打造物有所值的高档楼盘形象打造物有所值的高档楼盘形象，价格建立在高品质产品，价格建立在高品质产品基础上，实现利润与名誉双丰收。基础上，实现利润与名誉双丰收。项目开盘价格建议：通通过对过对目前市目前市场场同同类产类产品品楼盘楼盘定价策略的定价策略的研研究分析究分析，以市，以市场场比比较较法确定本法确定本项项目价格。目价格。根据项目产品同类性，本项目定价之主要参考楼盘选定：1、钱湖比华利2、香湖丹堤3、卡纳湖谷项目开盘价格建议：价格确定方式：市市场竞争场竞争比比较较通通过过目前宁波市目前宁波市场场主要同主要同类产类产品品楼盘对楼盘对各各类细类细分分产产品的具品的具体定价情体定价情况况，，来来估算本估算本项项目同目同类细类细分分产产品的主力品的主力总总价，最价，最终终确定本确定本项项目整体价格。目整体价格。项目开盘价格建议：本项目主要产品分类：依山别墅主力面积段在800-900平米，湖景别墅主力面积段在850-900平米；花园别墅主力面积段在500-850平米。地上面积（平方地下室面积（平方总建筑面积（平方主要套型总套数米）米）米）依山别墅（地下1层+地上3B6720968164层）C27021828848C15773038804临湖别墅（地下1层+地上2C3571-578274845-8525层）D183948913281D275942611851A14082646726A24092146234A33721375097A44762427185A54031875901花园别墅（地下1层+地上3B15162507664层）B24543037573B35033618645B44311886193B54913698602B74921206122项目开盘价格建议：我们以目前同类产品市场上相应面积段上产品的定价作为参考，获得本项目产品的价格体系。面积单价（万总价　区位产品性质（平元/平（万备注米）米）元）钱湖比东钱湖独栋别墅600-8001.5-21200依山别墅华利香湖丹慈溪三独栋别墅9801.11100第一排湖景别墅提北宏观经济环境复苏尚需时日，整体房地产市场走向尚不明朗。本项目所处区位还没有楼盘开发案例，区位认同度尚需树立。定价依据项目配套五星级酒店，湖景和山林资源良好。从市场长远供应看，独栋产品稀缺。本案800-900平米依山别墅产品从同类产品的去化看，大面积、高总价产品去化表现最为缓慢。面积单价（元总价（万（平备注/平米）元）　最终实现米）800-90010000800-1000主力套型B6和C2项目开盘价格建议：我们以目前同类产品市场上相应面积段上产品的定价作为参考，获得本项目产品的价格体系。面积单价（万总价（万　区位产品性质（平元/平备注元）米）米）钱湖比东钱湖独栋别墅650-7501.8-2.51400湖景别墅华利香湖丹慈溪三独栋别墅9801.11100第一排湖景别墅提北宏观经济环境复苏尚需时日，整体房地产市场走向尚不明朗。本项目所处区位还没有楼盘开发案例，区位认同度尚需树立。定价依据项目配套五星级酒店，湖景和山林资源良好。客户偏好临水系产品，本类产品稀缺，可作为项目高溢价产品。本案850-900平高总价客群容量有限。米临湖别墅产品面积单价（元总价（万（平备注/平米）元）米）　最终实现主力套型C1和C3，另外D系列两1000-850-90013500套顶级临湖别墅总价可突破20002000万元。项目开盘价格建议：我们以目前同类产品市场上相应面积段上产品的定价作为参考，获得本项目产品的价格体系。单价（万面积（平总价（万　区位产品性质元/平备注米）元）米）钱湖比东钱湖独栋别墅600-6501.3-1.5750-900花园别墅华利香湖丹慈溪三独栋别墅7700.9620第二排湖景别墅提北宏观经济环境复苏尚需时日，整体房地产市场走向尚不明朗。本项目所处区位还没有楼盘开发案例，区位认同度尚需树立。定价依据项目配套五星级酒店，湖景和山林资源良好。本案600-850平从市场长远供应看，独栋产品稀缺。米高档花园别墅强化该类产品的景观资源优势，并在总价上与顶级景观别墅拉开差距。产品面积（平单价（元总价（万备注　最终实米）/平米）元）现主力套型600-8509500600-850A1\A4\A5\B1\B3\B4\B5\B7。项目开盘价格建议：我们以目前同类产品市场上相应面积段上产品的定价作为参考，获得本项目产品的价格体系。单价（万面积（平总价（万　区位产品性质元/平备注米）元）米）钱湖比东钱湖独栋别墅600-6501.3-1.5750-900花园别墅华利香湖丹慈溪三独栋别墅400-7000.8300-500花园别墅提北宏观经济环境复苏尚需时日，整体房地产市场走向尚不明朗。本项目所处区位还没有楼盘开发案例，区位认同度尚需树立。定价依据项目配套五星级酒店，湖景和山林资源良好。本案500-750平从市场长远供应看，独栋产品稀缺。米普通花园别墅产品本类产品主要凸显其总价优势，达到项目跑量目标。面积（平单价（元总价（万备注　最终实现米）/平米）元）500-7508500400-550主力套型A2\A3\B2。项目开盘价格建议：结合目前宁波整体别墅市场状况、本项目产品特征以及相应面积段上同类产品楼盘的价格状况，获取本项目不同面积段下的价格体系：主力面积段单价（元/平总价（万一期首批面积比主力产品主力户型（平方米）米）元）例依山别墅800-900B6和C210000800-100019%临湖别墅850-900C1和C3135001000-130028%A1\A4\A5\B1\B优质花园别墅600-8509500600-85038%3\B5\B7普通花园别墅500-750A2\A3\B2\B48500400-55015%项目整体——　10579——　　——项目开盘价格建议：通过对市场同类产品定价体系的研究分析，最终确定本案开盘价格：总价范围?主力总价400-1300万?楼王2000万左右价格策略?从整体推盘考虑，建议以多产品组合和理性价格入市，为后期价格升值预留空间。?对外以项目总价范围及单幢别墅总价作为项目价格参考，弱化项目每平米均价概念。项目开盘价格建议：?临湖别墅主力总价范围1000-1300万，另两幢顶级湖细分产品价格景别墅总价可突破2000万元。该细分产品在本项目中占比较少，景观资源最优且最受宁波客户青睐，故可作为标杆性的高利润产品。?依山别墅主力总价范围800-1000万。该细分产品整体面积最大，但景观资源次优，可通过对总价的适当控制，通过低单价吸引客户下单。?高档花园别墅主力总价范围600-850万。本项目主力产品之一，以高性价比为主要卖点。?普通花园别墅主力总价范围400-600万。本项目主力产品之一，双拼的价格、独栋的产品，以低总价为主要卖点，项目的保量产品。项目入市时机建议：??整体大整体大整体大整体大环环环环境依境依境依境依旧旧旧旧疲疲疲疲软软软软，，，，尽尽尽尽管目前市管目前市管目前市管目前市场场场场成交表成交表成交表成交表现现现现良好，但后期良好，但后期良好，但后期良好，但后期尚尚尚尚缺乏有力支撑点缺乏有力支撑点缺乏有力支撑点缺乏有力支撑点，走，走，走，走势势势势仍不明朗，如果工程仍不明朗，如果工程仍不明朗，如果工程仍不明朗，如果工程进进进进度和客度和客度和客度和客户户户户蓄水情蓄水情蓄水情蓄水情况况况况允允允允许许许许，建，建，建，建议议议议本案能在近期入市本案能在近期入市本案能在近期入市本案能在近期入市。。。。?受全球经济大环境影响，房地产业整体走弱，预计全球1经济复苏尚需1-2年。?整体市场持受国家救市政策和压抑需求爆发的双重影响，09年初开续反弹走高始宁波房地产市场成交持续上攻，部分热销楼盘甚至量，但后期走价齐升。向尚不明朗?去化以大幅度优惠楼盘或小面积低总价楼盘为主，刚性需求支撑市场，热销趋势向大面积房源扩散?随着压抑需求的释放完毕，楼市后期支撑点尚无着落，未来楼市走向尚不明朗。项目入市时机建议：??别别别别墅市墅市墅市墅市场场场场目前目前目前目前销销销销售形售形售形售形势势势势良好，但市良好，但市良好，但市良好，但市场场场场存量依存量依存量依存量依旧旧旧旧巨大，巨大，巨大，巨大