云湖御墅市场月报2012年6月目录Part1：楼市热点Part2：昆山整体市场?土地市场分析?全市供求分析?板块供求分析Part3：南部水乡区域别墅市场?板块供求分析?月成交关注?营销动态追踪?Part4：上海别墅市场?上海别墅成交排名?上海别墅打折情况附：阳澄湖板块别墅市场动态?月成交关注Part1：楼市热点一周政策热点分析?上海上海楼楼市市调调控再收控再收紧紧非非沪沪籍籍单单身人士身人士购购房受限房受限内容：?上海楼市“限购令”紧缩的步点越来越快，继日前“非沪籍人士补缴社保购房者在上海各房产交易中心一律不予过户”之后，最新的限购紧缩政策又直指非上海户籍的单身购房意向者。?按照上海目前执行的限购令规定，对于不能提供2年内在上海市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非上海户籍居民家庭，暂停在上海向其售房。目前，上海部分区域对该政策的执行再收紧，无论是否已有缴纳税赋或社保证明的单身外地人士，均不能在上海购房。评论：?2012年至今，上海房地产市场持续转暖，楼市量价齐升，是促使上海市政府进一步加大限购力度的罪魁祸首，但可能伤害到合理的刚性需求，有可能面临着调控过当的风险。一周政策热点分析?住房公住房公积积金基金基数数77月月11日起上日起上调调最低不低于最低不低于13701370元元内容：?根据规定，职工本人缴存住房公积金的月工资基数不得低于苏州最低月工资1370元，最高不得超过苏州2011年度职工月平均工资的3倍，即13600元。本次调整范围为苏州市各级行政机关、事业单位、各类企业、民办非企业单位、社会团体等。在缴存比例上，各类企业、民办非企业单位、社会团体等单位和职工各缴8%到12%，没有达到上限比例的，可以继续调整。评论：?公积金贷款关系到广大刚性需求群体的切身利益，此次进一步上调缴纳公积金的最低工资标准也是为适应苏州不断增加的个人收入。一周政策热点分析?闲闲置土地置土地处处置置办办法今法今实实施施开发开发商商囤囤地地两两年年将将无无偿偿收回收回内容：?国土资源部日前发布公告称，新修订的《闲置土地处置办法》将于今天即7月2日正式施行，新规将重罚囤地炒地行为，政府违约也要追责；?根据规定，如果开发商囤地造成了土地闲置的，未动工开发满一年的闲置土地将要按照土地出让或者划拨价款的20%来征缴土地闲置费，征缴的标准比例是高于此前多个地方制定的标准，如果闲置满两年的将无偿收回土地的使用权。评论：?新规的出台是打击开发商囤地的有力武器，促使开发商拿地后迅速投入到开发之中，以保障市场商品房的供应，通过提升存量进一步打压房价。一周政策热点分析?国国土部：住宅土部：住宅项项目容目容积积率不得低于率不得低于1.01.0内容：?6月18日，国土部网站公告消息《最新限制和禁止用地项目目录》发布，明确限定住宅项目容积率不得低于1.0；?据悉，国土部、发改委日前联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录(2012年本)〉和〈禁止用地项目目录(2012年本)〉的通知》，明确限定住宅项目容积率不得低于1.0。两目录自发布之日起实施，此前发布的2006年本和2006年本增补本目录同时废止。评论：?别墅类项目与高尔夫项目一直是国家管控的重点，但素来是愈管控愈泛滥，本次国土部再提住宅项目容积率不得低于1.0，口号大于实际意义。一周政策热点分析?多部委密集表多部委密集表态态：地：地产调产调控不控不动摇动摇否否认将认将放松放松内容：?6月18日，住房和城乡建设部发文，强调将继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作，这已经是今年以来该部第三次表态坚持房地产调控不动摇。?在此之前，国家发展改革委员会、中国银监会、人民银行相继发布声明，否定了最近有关房地产调控放松的言论。评论：?中国GDP增速的下降促使政府出台一系列经济刺激措施，房地产界利好消息频传，大大刺激了开发商和购房者的欲望，各主要城市频现地王和楼市成交量节节攀升，使得房地产有过热的趋势，这也是促使各大监管部门不断强调坚持调控不动摇的原因。Part2：昆山整体市场全市供求分析：?6月昆山全市新增供应房源5973套，同比上涨290.39%，环比上涨77.58%；?6月昆山全市成交房源4313套，同比上涨66.27%，环比下降3.08%；?6月份成交量与5月份基本持平，均达到近一年以来最高值。板块供应分析：?昆山6月新增供应量环比上月有大幅增加，其中玉山镇供应3160套，远超上月供应量，并领跑全市供应。板块供应分布图：?从6月昆山板块成交来看，玉山镇供应占比最大，达到总供应的53%。板块供应量排名：昆山2012年6月供应量排名排名项目名称6月供应（套）物业类别所属区域1昆山义乌国际小商品城1826商铺玉山镇2恒龙国际机电五金城691商铺玉山镇3摩卡小镇591普通住宅周市镇4医谷国际567酒店式公寓花桥镇5珠江御景花园518普通住开发区6香溢紫郡393普通住宅玉山镇7尚千灯381酒店式公寓千灯镇8玉湖新城279普通住宅巴城镇9常发香城湾234普通住宅花桥镇10新华舍226普通住宅玉山镇11海上印象花园123普通住张浦镇12仕泰隆国际模具城52商铺陆家镇13昆玉九里24普通住宅玉山镇14珠江御景20普通住宅开发区15淀湖桃源20别墅南部水乡16天伦随园15别墅巴城镇17赛格国际公寓13酒店式公寓花桥镇?6月份昆山楼市供应中，商铺占据排名前两位，占到总供应量的43%；?玉山镇供应3160套，占到总供应量的53%。全市各板块成交分析：?6月份昆山除巴城镇、千灯镇、周市镇、花桥镇外，其他各乡镇成交量均有所下滑；?玉山镇、开发区依然是昆山楼市成交的主要区域，成交量分别达到1178、1105套，远超其他区域。全市各板块成交分布图：?从6月昆山板块成交来看，开发区、玉山镇占比最大，合计占到昆山53%。全市住宅月成交排名：昆山2012年6月交易量TOP10排名项目名称6月销售（套）均价（元/㎡)物业类别所属区域昆山义乌国际小商145917800商铺周市镇品市场2万家汇商贸城358一楼：25000商铺玉山镇3世茂广场2356000酒店式公寓开发区4中宇国际中心2227500酒店式公寓花桥镇5摩卡小镇1826000普通住宅周市镇6世茂东壹号1816800普通住宅开发区7世茂蝶湖湾1446500普通住宅玉山镇8香溢紫郡1446600普通住宅玉山镇9上海捷座1106700酒店式公寓花桥镇10港龙财智国际887200酒店式公寓开发区?6月份交易量TOP10中，开发区、玉山镇各占3席，周市镇、花桥镇各占2席；?排名前两位的均为商铺项目，前十中酒店式公寓项目也达到4个，证明投资性需求正在复苏。月土地成交情况：起始价成交价编地块位面积建筑密用途容积率（元/（元/开发商出让时间号置(㎡)度㎡）㎡）首创青旅置业锦溪镇五保湖2012年6月71193652.8商住0.6＜F≤1.0≤35%-1180（昆山）有限南侧日公司首创青旅置业锦溪镇江浦路2012年6月72197585.7商住0.6＜F≤1.0≤35%-1190（昆山）有限西侧日公司首创青旅置业锦溪镇江浦路2012年6月73158798.1商住0.6＜F≤1.0≤35%-1200（昆山）有限东侧日公司开发区创业路昆山市新城发商业（办公、2012年6月274北侧、长江路23461.34.5-5.0≤30%-40%60006000展建设有限公配套商业）日西侧司6月土地市场成交主要呈现以下特征：?6月成交的4块土地主要集中在开发区和锦溪镇，其中3块地是首创青旅在锦溪镇的项目。2号地块?地块位置：锦溪镇江浦路西侧月土地成交情况：面积197585.7平方米用途商住三块地合计约55万方，按最大容积率计算，总建面约为55万方，容积率0.6＜F≤1.0楼板价约为1190元/㎡，主要用途为商住。建筑密度≤35%成交土地价1190元/平方米按最大容积率折合楼板价1190元/平方米竞得人首创青旅置业（昆山）有限公司3号地块竞得时间2012-6-71号地块备注：该地块用途为居住、商业混合用地，其中商业建筑面积不低于16000平方米。该地块商业用地主要用于文化讲堂、文2号地块化商业及公共配套设施等项目建设；居住用地主要用于文化大师会所、文化名人居所和文化居所等项目建设。3号地块?地块位置：锦溪镇江浦路东侧面积158798.1平方米用途商住1号地块容积率0.6＜F≤1.0?地块位置：锦溪镇五保湖南侧建筑密度≤35%面积193652.8平方米成交土地价1200元/平方米用途商住按最大容积率折合楼板价1200元/平方米容积率0.6＜F≤1.0竞得人首创青旅置业（昆山）有限公司建筑密度≤35%竞得时间2012-6-7成交土地价1180元/平方米按最大容积率折合楼板价1180元/平方米备注：该地块用途为居住、商业混合用地，其中商业建筑面积不竞得人首创青旅置业（昆山）有限公司低于6000平方米。地块内河道需保持与外围河道的沟通，且水面竞得时间2012-6-7面积不低于4900平方米。该地块商业用地主要用于文化讲堂、文备注：该地块用途为居住、商业混合用地，其中商业建筑面积不低于化商业和公共配套设施等项目建设；居住用地主要用于文化大师50000平方米。该地块商业用地主要用于文化商业、公共配套设施及会所、文化名人居所和文化居所等项目建设。建筑面积不低于40000平方米的五星级酒店等项目建设；居住用地主要用于文化大师会所、文化名人居所、文化居所等项目建设。Part3：南部水乡区域别墅市场板块供求分析?6月南部水乡板块新增供应房源20套，环比下降79.17%，同比上涨100.00%；?6月南部水乡板块成交房源95套，环比上涨