ChinaIndexAcademy中国房地产市场?????????2011年形势分析???与2012年趋势展望中国指数研究院2011年12月目录一、2011年回顾：调控效果显现，量价初现调整二、2012年展望：货币政策微调，市场无需悲观2新房价格：近三个月百城价格指数持续环比下降，调控效果逐渐显现自2011年9月以来百城平均价格连续3个月环比下降，11月十大城市环比全线下降，调控效果正式显现。百城和十大城市均价同比依然上涨，但是涨幅持续缩小。11月，全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，较上月下降0.28%。其中43个城市价格环比上涨，57个城市环比下跌，与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数与上月基本持平。表：2011年1月至今百城价格指数住宅均价(左)环比(右)90001.5%8880887788560.90%0.95%88320.82%1.0%88000.70%0.66%0.59%0.53%0.48%0.41%0.35%0.40%0.5%元0.21%86000.07%/-0.03%-0.03%-0.23%0.0%平-0.28%方84008305米-0.5%8200-1.0%-1.32%8000-1.5%3?数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com各类城市对比：三线城市总体涨幅始终高于一二线城市三线城市总体涨幅始终高于一二线城市，一二线城市涨幅接近。具体来看，一线城市中，上海降幅最大，近三个月平均降幅为0.38%，深圳降幅最小，10月还环比上涨0.28%，11月下降0.27%，北京、上海近三个月平均降幅在0.2%-0.3%之间；二线城市中，宁波、无锡、南京等城市近期降幅较大，多数在1%左右；三线城市中廊坊、嘉兴、昆山等城市降幅较大，台州、中山等由于出台限价措施，11月降幅缩小。图：一二三线城市住宅价格相对于2010年12月涨幅一线二线三线1.5%1.0%0.5%0.0%-0.5%-1.0%-1.5%4数据来源：中国房地产指数系统百城价格指数非限购城市价格累计涨幅明显高于限购城市2011年1-11月，限购城市与未限购城市房价走势基本相同，但累计涨幅差距不断扩大，非限购城市涨幅明显高于限购城市，近两个月限购城市累计涨幅出现明显下降，但非限购城市下降幅度较小。从各月平均环比可以明显看出，非限购和限购城市环比均从10月开始下降，非限购城市近两个月平均环比降幅为0.11%（10月为-0.22%，11月为0），而限购城市近两月平均降幅达0.24%（10月为-0.14%，11月为-0.34%），是非限购城市的2倍多。其中，长三角、珠三角和东北地区降幅最明显，南京、吉林、佛山等城市连续两个月降幅都在1%左右，宁波11月降幅更高达2.25%，是近期环比下降最大的城市。图：限购与未限购城市价格1-11月累计涨幅图：限购与未限购城市价格环比变化未限购限购限购未限购6%1.5%5%1.0%4%0.5%3%0.0%2%-0.5%1%0%-1.0%-1.5%5数据来源：中国房地产指数系统百城价格指数项目价格：一二线城市部分品牌企业项目降价显著随着调控影响不断显现，部分名企开始调整价格，以期带动成交量的上涨，价格下调趋势开始蔓延。比如继上海绿地、龙湖、万科等大企业降价举动之后，11月北京新开楼盘龙湖·时代天街，拿地时楼面均价为7519元/平方米，开盘价格仅11800元/平方米起（此前对外报价约15000元/平米），目前实际成交价约10700元，价格显著低于临近的其他项目。表：10-11月热点项目价格变动情况城市项目企业价格变动情况北京京贸国际城天旭运河19800元/平方米，较之前26800元的均价下调7000元北京时代天街龙湖低价入市，开盘11800元/平方米，远低于其他临近项目上海龙湖郦城龙湖一个月间降幅超过20%上海清林径万科13000-14000元/平方米，降幅约为15%上海御景熙岸中海降幅30%,联排别墅降幅达40%深圳中海康城国际中海5月成交均价11417元/平方米，降幅高达51.2%南京保利罗兰香谷保利8000多元/平方米南京金色领地万科9900元/平方米带精装修，低于同区域的二手房杭州观澜时代金隅8968元/平方米起，基本相当于2009年七八月份水平杭州香醍溪岸龙湖10万置业基金等多重优惠，折后均价5900元/平方米杭州保利?湾天地保利8900元/平米低价入市，撼动杭城6?数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com二手房价格：自9月主要城市环比持续下降，11月跌幅明显扩大1-11月主要城市二手房价格平均涨幅连续缩小，从9月份开始环比持续下跌，跌幅从0.7%扩大至11月的1.8%。表：重点城市二手房价格环比涨跌幅城市2011.12011.22011.32011.42011.52011.62011.72011.82011.92011.102011.11北京2.5%2.5%0.9%0.5%-0.2%-0.1%0.4%0.3%-0.3%-0.9%-1.9%深圳4.9%3.2%3.6%2.6%1.0%0.7%0.1%-0.3%-1.2%-1.9%-1.7%上海2.5%1.6%0.4%0.3%0.8%-0.1%0.0%0.2%-0.4%-0.6%-1.7%广州4.5%3.1%2.1%3.2%1.6%0.8%0.9%0.4%0.3%-0.8%-1.2%成都2.0%2.1%1.2%1.0%0.7%0.7%0.1%0.0%-0.6%-0.4%-2.3%天津1.5%1.7%1.4%0.5%1.0%0.8%-0.1%0.2%-0.3%-0.8%-2.6%杭州1.3%0.7%0.2%1.1%-0.2%1.0%0.4%-1.5%-2.0%-2.0%-2.8%重庆3.2%2.2%1.9%2.8%0.7%-0.1%-0.2%-0.3%-1.2%-0.4%-1.8%苏州1.4%1.4%1.1%0.6%-0.1%-0.1%0.7%0.7%-0.7%-0.4%-1.4%南京1.8%1.3%0.5%-0.2%0.1%0.3%-0.2%-0.2%-1.6%-0.5%-1.1%武汉2.4%1.4%1.7%1.1%0.3%0.7%0.6%1.7%0.3%-1.3%-0.9%平均2.5%1.9%1.4%1.2%0.5%0.4%0.2%0.1%-0.7%-0.9%-1.8%7?数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com需求：主要城市成交量低于去年，近三个月降幅扩大图：各城市梯队代表城市住宅成交走势一线城市成交量已低于2008年低位，二三线一线城市平均成交金额(左)一线城市平均成交面积(右)月均成交面积(右)200180150城市略好于2008年。与历年水平相比，1-11月，160131119114120亿120万一线城市月均成交面积已低于2008年历史低点，平元907678方6480米较2009年历史较高水平降幅达51%；二线代表城604030市月均成交量接近一线城市水平，虽明显高于00200820092010年水平，但较年和年分别下降二线代表城市平均成交金额(左)二线代表城市平均成交面积(右)月均成交面积(右)8010022%和10%；三线代表城市与2009年和2010年738060635957相比，降幅分别为18%、8%。亿60万元40平3640方米20近三个月，各类城市成交量均明显低于去年同20期，降幅有所扩大。9月以来，一线城市延续低迷0040%注：二线代表城市包括天津、杭州、武汉、苏州、大连、厦门、长沙、无锡、沈阳态势，成交量同比降幅约；二线代表城市成三线代表城市平均成交金额(左)三线代表城市平均成交面积(右)月均成交面积(右)5070924%1160交量同比降幅从月的扩大至月的4050443939%，三线代表城市11月同比降幅较9月扩大20亿303640万元平30方2022米个百分点，达41%，降幅趋势愈加明显。20101000注：三线代表城市包括东莞、佛山、包头、唐山8数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com需求：一线城市成交量持续下行，总体低于2008年低点，北京降幅最大一线城市成交量低位运行。1-11月，一线城市成交量普遍处于历史较低水平。其中北京、上海、深圳的月均成交量分别为75万平方米、109万平方米和22万平方米，均较2008年历史低点下降15%以上，与2009年历史较高水平相比降幅超过50%。广州1-11月的月均成交量为49万平方米，与去年月均水平基本持平，较2008年月均水平略高7%，但与2009年相比，降幅仍达40%。图：2006年至今一线城市住宅月度成交量走势250北京350上海300200171250162224220万150万200178平124平方方102150米10093米13013275109100505000180广州90深圳15075591206053万万平平90824540方76方米67米34605049302746223015009数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com二线城市成交量分化：杭州、南京降幅与一线城市相当，武汉、天津降幅相对较小二线城市成交量表现分化。1-11月，二线代表城市成交量均较去年有所下降，但与2008年相比，各城市表现不尽相同。杭州、南京今年1-11月的月均成交量仅为14万平方米和33万平方米，已低于2008年低位，较2009年历史较高水平下降60%以上，受调控影响程度与一线城市相当。而武汉、天津由于受调控影响较小，其月均成交量分别为89万平方米和76万平方米，与2008年相比增幅超过80%。图：2007年至今二线代表城市住宅月度成交量走