信阳房地产市场调研报告2012年3月21日思想就是力量，行动实现价值朗道（中国）整合营销传播机构目录信阳市情概况地产市场分析重点项目监控本项目可行性分析Part宏1观市信阳场市情概况信阳：三省通衢，豫南经济、文化、教育、物流中心，鄂豫皖区域性中心城市。有“北国江南，江南北国”美誉，人杰地灵、英雄辈出，是中华文明最重要的发祥地之一。PART1信阳市情概况[城市概况城市]概况：——豫南经济、文化、教育、物流中心，鄂豫皖区域性中心城市信阳市位于河南省南部，东邻安徽，南接湖北，三省通衢，是江淮河汉间的战略要地，豫南经济、文化、教育、物流中心，也是鄂豫皖区域性中心城市。信阳山水秀丽，气候宜人，素有“北国江南，江南北国”之美誉，是中国著名的宜居之城、魅力之城、创业之城，自古以来人杰地灵、英雄辈出，是中华信阳文明最重要的发祥地之一。PART1信阳市情概况城市区位：信信阳阳北距北距郑郑州州300300公里，公里，南距武南距武汉汉200200公里，公里，东东距距合肥合肥340340公里，特殊的地公里，特殊的地理位置，使信理位置，使信阳阳成成为为三大三大城市之城市之间间最具最具区区域性中心域性中心城市城市发发展潜力的地展潜力的地区区。。1PART信阳市情概况城市概城市建经济状况设况行政规划：信阳市下辖浉河区、平桥区、羊山区、潢川县、淮滨县、息县、新县、商信阳区域地图城县、罗山县、光山县等七县三区，代管固始县，另有羊山新区、南湾湖风景区、上天梯管理区、鸡公山管理区、信阳工业城、潢川经济技术开发区6个处级行政单位。全境总面积18915平方公里。6个管理区，全市总人口610万，主城区人口约60万人；预计到2020年城区人口规模将达到l00万人左右。建设用地规模将达到100平方公里，城市结构由行政中心组团、龙山组团、老城组团、湖东组团、平桥组团、工业仓储组团、教育科研组团和南湾组团8个组团形成。1PART信阳市情概况城市概城市建经济状况设况区域概况：信阳城区规划1PART信阳市情概况城市概城市建经济状况设况交通概况：信阳北距郑州300公里，南距武汉200公里，是国家重要的综合交通通信枢纽、全国44个交通枢纽城市之一。　　民航：信阳明港机场（2009年12月11日开工建设）。　　铁路：境内京港高铁、京广铁路、京九铁路、宁西铁路四条国家级铁路大动脉。　　公路：境内京港澳高速、沪陕高速、大广高速三条国家级高速公路，过境的京珠高速公路　　水运：信阳有两大出海港口，分别是淮滨港和固始望岗港，其中淮滨饮马港是河南第一大内陆港。1PART信阳市情概况城市概城市建经济状况设况[城市建设城市]现状：??信信阳阳全市人口共全市人口共613613万万人，市人，市区区城市人口城市人口约约6060万人，城万人，城镇镇化率化率36%36%。。??城城镇镇居民家庭自有住房率居民家庭自有住房率为为89.3%89.3%，其中，其中11.2%11.2%的城的城镇镇居民家庭居民家庭拥拥有原有私房，有原有私房，40.1%40.1%的的家庭家庭拥拥有房改私房，有房改私房，38.0%38.0%的家庭的家庭拥拥有商品房。有商品房。拥拥有有单栋单栋住宅、四居室、三居室的城住宅、四居室、三居室的城镇镇居民家居民家庭比例分庭比例分别为别为4.5%4.5%、、4.3%4.3%和和32.7%32.7%。。??城市城市经济经济增增长长率率较较快，城市居民消快，城市居民消费费能力逐步能力逐步提升，同提升，同时时旅游旅游业业主主导导城市城市发发展，人均居住面展，人均居住面积积增增长长，都，都为项为项目后期提供充分目后期提供充分购买购买力。力。1PART信阳市情概况城市概城市建经济状况设况城区发展：?从从信阳市城市规划图可以看出，将信阳市的城市性质确定为：鄂豫皖交界地区的重要交通枢纽与物流中心、工贸旅游综合发展、具有山水园林风貌的区域中心城市。?信阳市城市规划图指出，建设用地规模将达到100平方公里，城市结构由行政中心组团、龙山组团、老城组团、湖东组团、平桥组团、工业仓储组团、教育科研组团和南湾组团8个组团形成。?信阳市城市规划图及其内容表明，此次规划重点加强公路交通、防洪、电力等区域基础设施建设，加强与湖北、安徽等相邻地区的经济联系。1PART信阳市情概况城市概城市建经济状况设况城市发展：??城市城市发发展展规划规划------根据根据规划规划，，20202020年，城年，城区区人口人口规规模模将达将达到到l00l00万人左右。万人左右。??向向东东：：主要布置城市行政中心、文化以及主要布置城市行政中心、文化以及工工业区业区，城市大，城市大规规模集中建模集中建设设的居住的居住区区；；发展??向北：向北：跨跨国国羊山和羊山和龙飞龙飞山，主要建山，主要建设设科科教教方园区园区及配套居住及配套居住组团组团，，发发展展教教育育产业产业；；向??向西：向西：南南湾风湾风景景区区及金牛山及金牛山风风景景区区，，发发展展成成为为旅游旅游观观光、光、娱乐娱乐休休闲闲、康体健身、康体健身为为主的主的服服务务基地。基地。??向南：向南：完善湖完善湖东区东区建建设设，保，保护护和完善和完善浉浉河河两两岸景岸景观观，作，作为为城市重要的生城市重要的生态态建建设设及特色及特色河河滨风滨风景景区区。。评析：从信阳城区发展规划可以看出，城市功能定位更加准确，未来城市发展将保持较高的发展速度，羊山新区将成为未来主要发展方向，而老城区旧城改造项目在逐一进行，升值空间有限。1PART信阳市情概况城市概城市建经济状况设况[经济状况经济]指数：?2011年信阳全市生产总值1276.83亿元，同比增长11.1%。其中，第一产业增加值330.05亿元，同比增长3.8%；第二产业增加值543.61亿元，同比增长15.5%；第三产业增加值403.17亿元，同比增长11.5%。?2011年粮食产量达115.94亿斤，连续第8年创历史新高；茶产业发展态势良好。“信阳红”宣传力度不断加大，红绿相映比翼齐飞。全年茶叶种植面积7.52万公顷，茶叶总产量达4.78万吨，分别较上年增长20.6%和16.2%。?全年工业增加值445.88亿元，较上年增长17.6%。其中，规模以上工业企业增加值350.00亿元，增长21.8%，增速居全省第6位、黄淮四市第2位。?2011年，全市社会消费品零售额511.95亿元，较上年增长18.2%，增速居全省第7位、黄淮四市第2位。分行优良的矿产资业源和交通禀看，批赋让发徐州在解零售放业后零售被重点规划为额369.12亿元，增长18.0%；住宿业零售额14.22亿元，增长19.2%；餐饮业零售额128.62亿元，增长18.8%。?2011年，全市城镇居民人均可支配收入15271元，比上年增长14.4%。经营收入成为居民收入快速增长的主要支撑。全市城镇人均消费性支出10452元，比上年增长12.3%。1PART信阳市情概况城市概城市建经济状况设况信阳经济信阳茶叶非金属矿产化工、茶叶、以鸡公山为首的旅游业、劳动力资源形成信阳经济的主要支撑。亚洲第一大非金属矿旅游业信阳经济发展较快，采用高新技术对食品、医药、冶金、建材、电力等传统产业进行技术改造，形成五大支柱产业。以信钢、羚锐、华英等企业为重点，强化资本运营，着力培育优势产品和优势企业，已初步形成了一批竞争力较强的大公司、大集团和若干对全市工业有一定支撑作用的工业企业。PART1信阳市情概况[小结]?豫、皖、鄂三省交汇处区域中心，地利优势突出；?经济水平相对滞后，第一产业占GDP较大，工业化水平低；?城镇化水平低，城区框架大，发展迅速；?居民收入水平偏低，增长迅速很快，为地产发展奠定基础；?城区规划新城向东南方向，该区域发展迅速。Part宏观2市地产场市场分析信阳房地产市场快速发展阶段，房价上涨很快。2011年，信阳全市房地产开发投资165.48亿元，较上年增长21.6%。其中，住宅投资134.43亿元，增长16.3%。居住类物价上涨4.5%。PART2地产市场分析2011年信阳房地产状况2011年信阳全市房地产开发投资165.48亿元，较上年增长21.6%。其中，住宅投资134.43亿元，增长16.3%。居住类物价上涨4.5%。2010年信阳全市完成房地产开发投资进度走势起伏较大，增速最大振幅达到29.2个百分点。在建项目和新开工项目规模继续扩大。全市在建项目投资规模1517.65亿元，增长58.3%，其中新开工项目1122.27亿元，增长65.7%。居住类物价上涨2.8%。两年数据相比，信阳全市房地产开发投资环比涨幅0.7%，居住类物价环比涨幅达2.7%。信阳市房地产开发投资连续5年位居全省第3位。PART2地产市场分析[土地市场]“十二五”规划信阳住宅用地应规划分析：按照规划，2012年将进一步放大土地投放和市场新建商品房的投放量，这将导致近期市场竞争加剧局面。PART2地产市场分析[土地市场]2011年土地成交情况——信阳房产信息网分析：2011年，信阳全年土地成交总量达到391.44万㎡，其中住宅用地总成交为142.38万㎡，占总成交的36.4%，商服用地成交量较少，占总成交的12.5%，全年工业用地成交量较大，共成交199.11万㎡，加大工业用地的投放。PART2地产市场分析2012年1月信阳土地明细2012年1月信阳各用途土地明细分析：信阳市1月共有7块土地供应，总供应量达39.9万㎡，其中羊山新区有2块土地供应，供应量2.5万㎡，占本月供应总量的6.2%。供应土地中，住宅用地面积占21.05%，商服用地面积为0，工业土地供应占总供应土地78.95%。PART2地产市场分析[小结]?城镇化起步阶段，地产投资