滟澜山项目营销推广方案第一部分北京别墅类高端物业市场扫描滟澜山项目销售策略方案?05年回顾2005年北京别墅市场供应情况300250.93250198.420005年150113.1804年99.18107.8410064.325043.9120.90第一季度第二季度第三季度第1-3季度2005年1-3季度，新增供应250.93万平方米,较去年同期增加26.48%。滟澜山项目销售策略方案?05年回顾2005年北京别墅市场需求情况50403027.105年23.604年20从05年1～3季度:共消化建面27.1万平方米，同比增长3.5万平方米10，增幅为14.8%。0第1-3季度?05年回顾小结：别墅市场进入了一个新的阶段，产品品质普遍升级，追求创新及细节完美，并尽可能凸显与竞争产品的差异。05年经济型别墅的走俏，是基于中产阶级的不断发展，资金积累到一定阶段，爆发出强烈的置业需求。滟澜山项目销售策略方案?06年小结?06年小结对应以上两表可以反映出:1、别墅的销售在4、5、6三个月为高峰期；2、销售量高于新供应量,说明06年消化了一定量的存量房。滟澜山项目销售策略方案?06年小结滟澜山项目销售策略方案?06年小结从别墅客户来源情况看，本市居民是主导客户群体，外省个人是重要组成部分；外来需求户型面积明显大于本地需求。1-8月，本市居民购买别墅3756套、98.49万平方米，分别占全市的71.75%和70.46%，是别墅市场需求的主导力量；外省个人购买别墅1116套、28.79万平方米，分别占全市的21.32%和20.59%；两者合计购买量占全市90%以上。从各类客户购买别墅户均面积来看，外地企业和华侨、港澳台个人、企业购买购买别墅户均面积分别为532.81平方米、437.33平方米，远远超过其它客户；本市居民购买别墅以自住为主，所以经济型户型备受亲睐，户均面积在262.23平方米；外来需求所购别墅户均面积明显大于北京本地购买面积。滟澜山项目销售策略方案第二部分滟澜山产品细况滟澜山项目销售策略方案项目位置1.项目位于顺义区后沙峪镇古城村裕民大街南侧。滟澜山1.4交通条件三京机京条顺场承连路高高接穿速速城过穿后中过沙区央中峪的别央出通墅别口道区墅三：区百可米达区域特征——国际化成熟别墅区从92年开始发展，至今已有十余年?区域价值及它所承载的产品得到众多发展商认可区域价值及它所承载的产品得到众多发展商认可?京城纯粹的国际富人区在这里形成京城纯粹的国际富人区在这里形成区域特征——国际商务经济新国展的建设将加速区域商务链的形成新国展的建设将加速区域商务链的形成新国展选址于北京市顺义区空港城内，总规划占地225公顷，总建筑面积100万平方米，总投资84亿元人民币。整个工程分三期进行建设。其中一期工程拟建展馆20个，建筑面积20万平米，计划将于今年底建成并投入使用。全部工程完成后，将成为国内最大，国际一流的综合性、现代化国际展览中心，涵盖包括会展中心、购物中心、写字楼、公寓、主题公园等多种物业类型区域特征——交通进一步便捷北清路东延段交通的改进加快了区域的城市化进程交通的改进加快了区域的城市化进程机场北线快速路京京承2006至2008年将竣工的李天路、机快顺速场第二快速路、机场北线快速路、东路路北六环路及北清路东延路段将进一步改善地块交通环境。机场快速轨道有李望2008年建成。天快速路路快速其中北清路东延与机场北线快速路将机场加强本区域与东西部区域的直接联系；机场快速路与机场第二专线将加强本区域与南北部区域的直接联系区域特征——配套的完善1500015000平米的温榆广场现已开始平米的温榆广场现已开始对外招商，提高了本区域品质。对外招商，提高了本区域品质。区域特征——国际化教育教育配套齐全，是区域的明显特征教育配套齐全，是区域的明显特征顺义国际学校力迈学校区域目前已建成顺义国际学校、京瑞典西国际学校、瑞典小学、德威学校德威小学学校、蒙台梭利幼儿园、伊顿学校等多京西国际家涉外教育机构。学校区域特征综述十年别墅历史书写了——北京最具国际化特征的别墅区北京最有影响力的别墅区交通、新国展、配套的完善增强了——区域的成熟度、生命力和持续发展的能力通过数据看市场——北京房地产信息交易网项目规模项目名称物业类型容积率绿化率规划户数（㎡）面积范围独栋/双优山美地400000拼/0.4540%224468-1537㎡联排独栋一期150户，二龙湾别墅541000.4750%地上188-232㎡期138户观唐花园75000独栋0.4370%3328280-580㎡独栋棕榈滩花园772700.3550%178315-475㎡独栋237-260㎡247栋，独栋独栋/联，联排223-245卓锦万代845000.550.2%97，联排排㎡150户独栋格拉斯小镇6000000.32000北京房地产信息交易网项目名称开盘时间入住时间最低价均价最高价优山美地03.703.72200美元1235423000一期06.6，二期450/龙湾别墅05.507.12270万/套350万/套万套一期04.9，二期一期05.10，二期观唐花园06.1108.3600万/套4000万/套棕榈滩花园06.1107.9600万/套1000万/套独栋均价联排均价卓锦万代05.1106.112000014000格拉斯小镇06.1107.12约350万/套棕榈滩花园销售卖点格拉斯小镇销售卖点北京房地产信息交易网批准销售面签约套累计销售项目名称批准销售套数签约面积成交均价积数率优山美地313173457.4208103770.791069366%龙湾别墅观唐花园281183689.6313045130.611442746%棕榈滩花园7629849.7010693.36卓锦万代19460428.14361058519%销售未格拉斯小镇8445846.99开始3、中央别墅区上半年已售产品的户型配比项目名称2系3系4系5系6系7系以上合计C区东韵-182219--59优山美地--12--3龙湾3389---50丽嘉花园-183819--75卓锦万代-9----9晴翠园-520332253财富公馆-----22观唐26----8合计5949043324259百分比2%36%35%17%1%9%-4、各项目成交均价项目名称成交均价优山美地C区10600优山美地11109龙湾9809丽嘉花园13124卓锦万代16000晴翠园13824财富公馆11496观唐花园144272、月均销售分析表1：月均销售面积及月均销售套数名称总销售面积总销售套数月均销售面积月均销售套数优山美地C区24760.16593537.178.43优山美地1627.363232.480.43龙湾17274502467.717.14丽嘉花园33224.17754746.3110.71卓锦万代2839.39405.611.29晴翠园30890.38534412.917.57财富公馆2853.332407.620.29观唐花园2816.678402.381.14合计116285.425916612.2037?滟澜山产品细况项目概述：滟澜山位于顺义后沙峪，总用地面积约24万平方米，总建筑面积19万平米,容积率0.67，绿地率32%，地下车位888个，户数436套。滟澜山项目销售策略方案交通系统1.主入口设在南侧，次入口设在东侧。2.在主次入口间形成环形车行路。3.停车主要采用集中地下车库的形式，保证每户两个地下车位；4.在停车库上形成景观绿化、13米楼间距、2层高度的住宅等设计思路最大的限度的减少了道路对景观、住宅的影响，全面增加了绿化的面积；次入口小区车行道小型集中地下车库主入口产品分布－－住宅1.全部住宅南向布置，极大的满足北京地区对朝向的要求；2.单套建筑面积控制在地上建筑面积220～300平米；地下建筑面积控制在90～160平米；3.全部建筑采用地上两层的高度控制，减少建筑的高度对视觉的冲击；4.单体地下南侧设计成下沉花园形式，使得地下室南侧全面采光，层大销售亮点；5.一层设置南向卧室，可以设置老人房。6.多厅设置，所有户型一层设置起居厅、家庭厅，饭厅（除B1户型无家庭厅）。7.地下活动室功能分区，南入口户型设置影音室。8.面宽控制在7.5～8.4米、进深控制AB型联排在17米左右；适当增加端户型的面积，提高优质景观环境下的建筑面积CD型联排比例；住宅单体－－地下车库示意1.地下部分由下沉花园、公共停车库及地下室组成；2.地下车库上进行覆土绿化；3.达到户均2部的停车数量；4.由地下车库可直接进入私家住宅；5.在北侧墙面设置条型窗，解决车库通风、采光问题；?滟澜山产品细况产品定位与规划要点1.在容积率为0.68的前提条件下，我们有两种选择：一是类似龙湾的形式上的独栋；一是高舒适度的联排别墅，地上两层，7.4-9米的大面宽，三个朝南卧室.我们选择了后者；2.入口空间：3.主要交通空间尺度：4.北部城市绿化带：5.停车：每户提供2个地下车位，考虑到北方对车辆的保养需要，设置了全地下车库，并在车库入口坡道设置了融雪装置；滟澜山项目销售策略方案?滟澜山产品细况住宅单体－－典型住宅立、剖面1.地中海风格：托斯卡纳风格\西班牙风格\意大利风格，注重功能分区，注重建立在传统文化底蕴基础上的时尚；2.层高：除客厅外均采用的层高3米，净高约2.8米；客厅为3.3米层高；3、入户方式：南入户以小桥形式连接主入口，形成有趣的入户空间；北入户用两个花钵分隔,更借助自由浪漫的绿植引导的方式入户；端户型边入户；滟澜山项目销售策略方案住宅单体－－户型面积户型指标户型地上建筑面积地下建筑面积总面积AA2