湖北襄樊海创广场(购物中心)项目规划设计方案2007年3月2日1.襄樊经济概况1.1地理位置及概况1.1.1襄樊市地处湖北省西北部，居汉水中游，秦岭大巴山余脉。1.1.2襄樊交通优势突出，“一条汉江、两座机场、三条铁路、四通八达公路”是襄樊水、陆、空立体交通的写照，尤其是高速公路发展十分迅速，以我市为中心的高速公路呈“十”字形与周边城市相联，可与1000公里左右的大城市朝发夕至。1.1.3交通发达便捷1.1.4襄樊市土地面积1.97万平方公里，总人口578.8万。襄樊市城区面积3563平方公里，人口218.6万；其中建成区面积100平方公里，人口120.3万。1.襄樊经济概况1.2国内生产总值1.2.12005年襄樊国内生产总值（GDP）达602亿人民币.1.2.2该市国内生产总值每年持续平缓增长，增长幅度较小。从近5年看来，2002年至今年是襄樊国民经济生产总值提高最快的几年。备注:以上增长百分比包含物价以及通货膨胀因素在内1.襄樊宏观经济概况1.3人口概况及消费年龄结构截止2006年末，全市共有户籍人口578.8万人，比上年增加?万人。其中市区人口120.3万人，增加?万人。备注：建议对襄樊消费市场进行深入的调查，了解15—25，26-35,36-50岁消费群体在市场中所占比例，从而使本商场的定位更有目标性。1.襄樊宏观经济概况1.4居民收支1.4.1居民收支特征综述总体说来全市居民收入情况良好，呈增长趋势。2005年市区居民人均可支配收入达到8145元，比去年增长7.84%.居民储蓄存款呈几何级数增长。市区居民人均消费支出6554元，增长8。3%。全年农村居民人均纯收入3191元，增长4.27%；农村居民人均生活消费支出2047元，增长7.91%。（包括价格因素）1.襄樊宏观经济概况1.4.2居民收支特征分析：1.4.2.1收入的四个特点：(1)工薪收入稳步增加；(2)经营性净收入增幅较大；（3）转移性收入增速平稳。（4）财产性收入增长154.6%。随着襄樊市社会经济的发展壮大，城镇化水平快速增长，房产买1.4.2.1卖收益快速增长。财产性收入的增加全部来自出租房收入。消费支出变化显著，呈“五增三降”趋势：(1)食品消费结构变化明显；（2）家庭设备用品及服务支出增长47.92%；(3)医疗支出呈下降趋势；(4)社会保障支出增长10.7%；(5)居住支出增长19.23%；(6)旅游消费成为今年玉门居民消费的一大亮点；(7)杂项商品及服务同比增长47.9%；(8)衣着支出上升9.5%。消费支出所占收入总比例1.襄樊宏观经济概况1.4.2.3行业之间收入差距呈扩大趋势。2003年收入最高行业与最低行业（信息传输、计算机服务和软件业业与农林牧渔业）的工资比上升为6.9:1，与中国大多发展中的城市一样收入出现分化阶层。1.5社会消费状况1.5.1消费品零售总额2004年全年全市实现社会消费品零售总额?亿元，同比增长?%，在全国15个副省级城市中，零售额规模排名第?。其中城市消费品零售额?亿元，增长?%；县及县以下消费品零售额?亿元，增?%，城市消费优势突出。1.襄樊宏观经济概况1.5.2.1消费结构升级趋势明显。2004年全市餐饮的商品零售额302.0亿元，比上年增长13.6%；穿衣的商品零售额133.7亿元，比上年增长13.1%；用的商品零售额256.1亿元，比上年增长13.7%。1.5.2.2从下表的城镇居民恩格尔系数逐步下降可看出，居民生活水平日趋提高。1.襄樊宏观经济概况1.5.3消费价格指数1.5.3.1该市物价长期保持相对稳定，市场价格升降较平缓。到2004年上涨幅度明显，居民消费价格总水平比上年上升3.1%，食品价格上涨最明显。1.5.3.2分类价格指数六升两降。食品类价格上升4.6%，烟酒及用品类上升1.7%，衣着类上升1.7%，居住类上升5.1%，医疗保健和个人用品类上升5.4%，娱乐教育文化用品及服务类上升0.4%,家庭设备用品及维修服务类下降0.1%，交通和通信类下降1.6%市场物价指数表（设1999年物价指数为100）1.襄樊宏观经济概况1.5.4消费特征分析1.5.4.1居民有较强的消费意识。相反的零售规模虽然全国不是排名前列，但消费支出在人均收入中所占比重相对较小，进而表明百姓消费能力的潜力相对较大,据统计该市人均纤维消费量居全国中前位置.1.5.4.2居民针对房产食品家居用品的消费占主导地位,其次为服装零售百货,说明该区域消费人群区域理性化,消费潜力需要整个经济圈引导方可形成良性循环,故针对设立新业态商业地产在襄樊可行性以及可操作性较强.1.5.4.3成熟的商业氛围对周边地区的辐射和影响。在整个辐射片区，襄樊以其得天独厚的经济优势和浓厚的商业氛围以及便利的交通环境，对省内的周边其他县市和中小城市有深远的影响力，1.5.4.4旅游业日渐兴旺.2.襄樊商业概况2.1商圈概况海创广场地处襄樊市核心商圈人民广场，位于久负盛名最繁华的解放路商业一条街。解放路商业街的改造升级已经成功完成，海创广场与即将开业的拉美步行街、开放广场形成三足鼎立之势，必将成为襄樊市最具吸引力、引领时代潮流的商业中心。海创广场整体经营面积16000平方米，一楼正在招商，二楼与三楼是国际自愿连锁成员——湖北雅斯连锁超市，四楼是襄樊最大规模最豪华的KTV娱乐城——天上人间娱乐城。广场A座是商务宾馆，B座是商务写字楼。海创广场集购物、休闲、娱乐、餐饮、商住为一体，是本商圈功能最齐全、最有商业价值的商业广场。襄樊火车站地区是形成较早、知名度较高的商圈，专业市场云集，是襄樊最大的小百货、服装、小商品批发零售集散地。2.襄樊商业概况2.1商圈概况总结商业特点1、适合中底消费群体2、缺乏相应主力竞争店3、虽然客流量巨大，但消费目的大多集中休闲、餐饮、娱乐、旅游中，针对百货业态零售业来将所占比例较底4、特殊地理位置，位于省内旅游景点内，消费目的过于明确,所以在一定程度上限制商业产业在该地区的开发规模，从而影响目前现有商业地产和在建商业地产的发展规划（要么过大,要么不成规模）5、消费可选择性过于单一,可选择性不强,无稳强大稳定消费群体支撑，6、商业业态分布、组合相对合理；7、商圈相对成熟、稳定，消费潜在能力巨大；8、商业业态的组成规模较强，且均为成熟商业业态；9、客流量巨大，且商品成交额相对较高；10、商品以中档商品为主，产品附加值高，相对应产出效益高于其他商业区域；11、商业地位具有襄樊商业支柱作用。2.襄樊商业概况2.2襄樊商业市场供需情况襄樊市人民广场商圈目前商业用地已呈稀缺状态，2000年至2007年是人民广场商圈内商业地产开发的鼎盛时期，陆续建成的大型商业项目有：海创广场占地约8亩经营面积16000平米、财富广场占地约12亩经营面积约12000平米、奔泰阳光城占地约6亩经营面积约6000平米、开放广场占地约30亩经营面积约20500平米、拉美步行街一期占地约30亩经营面积约80000平米、豪门新天地占地约10亩经营面积8000平米、锦绣数码城占地约12亩经营面积约12000平米。以上为业主方提供市场信息,从当地发展商对当地商业项目的投资的热情表现该地区的整体经济状况表现良好,但是就市场需求方面是否符合市场规律还需要斟酌,单从以上商业开发项目体现面积总和为154500米,还不算全市的其他经营面积规划数量.按照襄樊城市人口120.3万人计算,城市人口人均商场经营面积占有率为每人7.766平方米,此占有率已经接近目前国内一线城市(北京每人9.112平方米;上海每人10.017平方米;哈尔滨8.047平方米),按照目前零售百货消费行业的利润平衡点以及襄樊目前2005年GDP的总额看,商业地产开发的效果应该存在一定水分.从而势必造成相对比较严重的商场空置率.整个襄樊的商业供应面积逐年都在上升，特别2002年至2004年的商业面积一下膨胀，致使2004年的市场来不及吸纳。所以在2005年市场供应进一步增长的情况下，2006年的整个商业市场要完全吸纳这个供应量将存在很大困难，市场竞争会更加激烈。在空置率走高的大趋势下，商业空置率表现尤其突出，高于省内的总体水平，供远大于求，本项目面临的竞争压力更大。3.项目SWOT分析S-Strengths(优势)地理位置优越，市中心的黄金地段使得本项目在交通以及其他基础设施上拥有很好的先天优势。目前业主方项目整体展面是襄樊所有商场中地理位置最好的。项目位于成熟商圈，拥有良好的商业环境。由于周围已经形成了良好的商业氛围定位,所以更加突显我项目功能优势。采用SHOPPINGMALL(店中店)的经营管理模式，对襄樊市场来说具有时代性。根据市场调查资料显示，服装百货消费在襄樊市场占有相当的比例.说明该地区消费群对快速零售商品的消费能力很强。W-Weaknesses(劣势)由于目前业主方商场已经处于经营状态，所以在原有经营模式下的熏陶会一定影响认可程度,同时现有经营格局也对商场改造形成一定难度.商场所处的地块存在其他业态，使得商场经营相对缺乏整体性。较为严重的影响了商场的内部格局以及外部形象。目前商场历史遗留问题所以在我商场经营范围内留有部分与我商场定位不符的业态存在。3.项目SWOT分析O-Opportunities(机遇)襄樊整体宏观经济背景发展趋势良好。目前随着国家经济的迅猛发展，已经有越来越多的外资引进襄樊，也大大的提高了襄樊的国际知名度。目前在襄樊尚没有定位为中档次的以SHOPPINGMALL为经营模式的商场,因此本项目存在较好的市场发展机遇。旅游业的进一步发展不仅提升襄樊在国内外的知名度，也推动了零售消费市场的繁荣发展。T-Threats(威