内部文件不得外传2003?2004?2005战略规划（提纲）文件编号：2003第号目录一、规划制定原则二、战略与目标三、环境分析四、开发业务[板块]五、经营业务[板块]六、资金来源七、业务流程八、人力资源九、激励机制十、企业文化二零零三.中远房地产战略规划制订第1部分规划制定原则1.1战略与组织要素一致性和有效性战略.目标环境因素：组织架构激励机制外部与流程内部朝气创新人力资源企业文化可靠1.2战略规划制定原则目标导向原则?公司中长期发展战略以公司董事会下达目标和《管理纲要》为导向和依据。?规划目标包括中远房地产总体目标和各责任单位分目标，目标通过层层层分解原则层分解落实到各单位，以目标管理的方式保证中远房地产总体规划目标的实现。?滚动修订原则每年年度发展计划和《管理纲要》作为以后各期规划制定的基础，战略规划通过按期（每年）滚动修订实现逐步的完善。要素匹配原则?制定战略规划必须考虑公司各组织要素之间的匹配和协调一致。?制定战略规划采用公司《年度发展计划》与《财务预算》编制的方式“两上两下”原则，同样在程序上采用“两上两下”的管理办法。第2部分战略与目标2.1公司愿景公司定位?公司通过对客户的深入分析理解，以客户专家注为定位，成为全国最具客户诚信度和市场竞争力的专业房地产开发商和物业服务提供商。成为行业领先者体制改革?成为股份公司开发板块?实现跨区域开发经营板块?贡献30%的利润注客户专家：能够深刻认识客户的显形和隐性需求，并公司员工?实现小康为之提供专业解决方案的产品和需求提供者。2.2发展要求经营策略：利用三年时间，狠抓主业，坚实核心竞争力，从策略决策上的成功转向竞争力的成功；建立成功的项目管理模式；开拓境外融资渠道；发展指标：到2005年，各项经营指标位居北京市房地产企业的前列；成本管理：总成本领先，建立从规划设计开始的先进成本管理体系；人力资源：人员专业化、管理市场化；公司体制：公司股份化，形成良好的公司治理结构；企业形象：成为市场广泛称誉的房地产企业，在业主和客户中具有良好的口碑；企业文化：企业发展理念和核心价值深植员工心中。2.3公司使命致力于房地产开发及房地产相关领域的经营管理及服务，通过为客户提供符合其需求的高品质的房地产物业产品及增值服务，以改善和提高人们工作生活环境的品质，取得经济效益和社会效益，为股东创造良好的投资收益，为社会发展做出贡献。2.4战略总目标公司追求长期可持续成长，力争在未来3－5年成为北京房地产市场中最具成长性、竞争性的房地产开发、服务商之一；力争在未来10年内成为全国性最具客户诚信度和市场竞争力的房地产开发、服务商之一。2.5房地产开发主业目标2003年目标2004年目标2005年目标现有土地资源400万平方米354万平方米314万平方米新增土地储备50万平方米50万平方米50万平方米开复工面积96万平方米90万平方米90万平方米竣工面积6万平方米40万平方米50万平方米销售面积18万平方米30万平方米40万平方米销售额13亿元18亿元24亿元2.6经营业务目标2003年目标2004年目标2005年目标写字楼租售酒店公寓出租住宅物业管理写字楼物业管理存量资产经营2.6财务指标2003年目标2004年目标2005年目标总资产60亿70亿80亿净资产12亿？亿24亿资产负债率79%？%70%主营收入额16亿21亿29亿利润总额1.6亿2.1亿2.9亿净资产收益率6.6%7%10%税后利润0.7亿1.3亿2.4亿注：收入利润率（除税前）10%经营板块收入分别为：2亿、3亿、5亿。第3部分环境分析第3部分提要3.1、中国经济形势3.2、加入WTO的影响3.3、中国房地产3.4、北京房地产3.5、市场分额分析3.6、竞争对手分析3.7、SWOT综合分析3.8、关键成功因素3.9、未来竞争优势3.1中国经济走势?近年来在世界经济增长乏力的背景下，2002年中国吸引外资500多亿，成为吸引外资最多的国家。经济增长稳定性强于美、日、欧等发达国家。?随着人均收入的增长，居民消费信心指数不断提升?2003年预计GDP增长7%，并有能力在较长的一段时间内保持强劲增长的势头?2003年“非典”的影响？3.2加入WTO带来深远的影响WTO的规定对市场带来的影响引发房地产业的变化?部分原材料，半成品价格下降；智?大量建材和新型材料的进口?贸易壁垒消除能化设施成本下降，汽车，交通成等将降低房地产行业的建设本下降成本，房价趋向合理化?关税降低?外资企业进入中国步伐加大?房地产需求量增大?对专业服务业的限制大部分取消?金融和保险业的创新将促使房地产?房地产咨询和物业管理的水开发和消费中的风险和资金成本下平和质量提高降?行业整体素质提高，实现?法律、会计、建筑设计、城市规划产业化现代化等方面先进的服务方式和理念引进对行业竞争带来的影响给房地产企业带来的挑战?海外资金和发展商进入大陆房地产?房地产市场竞争加剧，集中度将不断提高业的成本大大下降，有可能形成外?更多在外观、户型和小区设施等方面相对落资外商进入中国房地产市场的高潮后的积压房将面临长期积压风险?国际开发商具有强大的市场竞争力?国内房地产商面临人才竞争和考验?国际开发商必将运用雄厚的资本实?与外商合作的开发商将面临来自国际承包商力大量吸收国内的专业人才的巨大压力?具有成熟的专业知识和丰富行业经?房地产专业服务机构面临激烈的竞争压力验的房地产相关专业服务机构进入中国3.3.1中国房地产?中国房地产业一直保持了较高的增长速度，其开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。尽管央行在第三季度货币政策执行报告中提醒中国各商业银行严格审查住房贷款、警惕房地产泡沫的出现。但有数据表明，中国当前房地产开发资金来源中，国内贷款比重在下降，包括业主定金和预收款及房地产开发单位自筹资金在内的民间资本比重上升，已达到七成比例。?住宅供求结构失衡。?差距悬殊的高房价与低收入；正常来讲，一套住房售价与家庭年收入之比为３：１至６：１时，而去年我国城镇人均可支配收入按一家三口计算，房价与家庭年收入比达到7.6：１；而在房地产市场发达的北京，这个比例高达12.4：１?经济适用房不经济?地价涨幅高于房价?热点向二线城市转移3.3.2中国房地产市场分析建议形势分析预测供求结构失衡总量不足，结构失衡；1998年之后将继续保持增长，但局部会房地产最大的变化是集团采购趋近于有调整；平均价在一定时间零，而个人购房成趋势；购房者也由内将渐趋下降，但不会出现少数富裕阶层向普罗大众过渡，对住大幅调整；长期来看，房价房的需求出现变化。和性价比必定上升。房地产与金融将日益入世之后，随着国外金融机构进入，出现有金融背景或得到金融紧密结合，将决定于作为投资工具之一的房地产受到影响支持的大型房地产超级企业资本意志；土地的规范化管理，将导致部分地出现房地产企业的并购段成本加大房地产继续繁荣城镇化在30-60%时，房地产将进入热点向二线城市的转移，需高峰，中国目前是36%。房地产热要我们尽早开展跨区域发展点将成为普遍性研究和准备。仍然是国民经济发展的火车头3.4.1北京房地产?总体趋势：总体向好，不会出现大起大落2002?年市场结构：主流市场中1-11月北京房地产开发低端化是大势所趋统计资料，均价下合计降成定局；北京房地产市场结构调上年同期增整是幅(%)关键，大力发展经(济适)用房是趋势房地产开发?住宅价格投：良好资亿交元通扩大购房半径，是房价下降原因之一789.1631.924.9住宅?城区规划：城区现有建筑面积9466.7平米，未来几年规划为494.87000万平米，预计381.5将下降29.7商品房开2470复万平工米面积(万平方米)6254.94879.828.2?二级市场：政府鼓励开放二级三级市场住宅4632.83603.228.6?法规政策：…….当年新开商品房屋面积(万平方米)2101.61898.110.7住宅16591590.34.3商品房竣工面积(万平方米)1114688.961.7住宅927.2577.560.6商品房销售面积(万平方米)918.1578.858.6住宅872.7553.957.6商品房销售额(亿元)392.9277.141.8住宅356.4256.638.93.4.2对策建议一（北京房地产）预测分析对策价房价稳中有降开发逐步向郊区扩散，更多低价总成本领先格位项目入市；竞争加剧，相同区提供差异化产品和服务域的新项目多数低价入市；经济公司和产品品牌战略及适用房和危改房素；推广政土地开发等政策继02年的重要法规：《关于停止加快CBD公司发展规划策续出现重大变化经营性项目国有土地使用权协议研究；出让的有关规定》《北京市土地适度进行土地储备；一级开发管理暂行办法》等；开重新对开发流程设计，发商在土地上处于平等地位；提高反应能力；热怀柔区、海淀山后前述区域是我司今后开发的空白加强对前述区域的分析点地区以及轻轨沿线；怀柔因度假性质影响不大，但和调研；突出我司开发区域地区，将成新热点海淀山后区域和轻轨沿线地区对区域的优点；对市场加我司项目有一定影响以适当引导；3.4.3对策建议二（北京房地产）预测分析对策住宅单体优先，户型购房者越来越看重自己购买的住远洋山水和地质仪器厂品宅产品的基本品质，如户型的面项目的户型设计中要充质优先积、使用率、朝向、空间合理性分重视单体优先和户型等，而社区的整体概念与配套等优先的趋势内容相对退居次要的位置。特定区域写字楼发?03年写字楼市场仍然发展平稳加强对远洋广场定位分写展迅速，新式办公，中关村和CBD地区供应量继析；提高写字楼和商业字楼物业将得到发展续增大；其发展也将逐步向生态楼宇研究，特别是化、人性化发