9度寒冬，楼市不淡定————深圳楼市过冬的智慧版权声明：本项目是众厦实业发展有限公司研究成果。未经上述公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2011年12月　调控之下的楼市楼市，开发商越来越纠结，“看谁先跳水降价”成了他们的筹码。但是从总体来看，比以往更具有可操作性的营销策略成了本阶段决胜的法器！楼市不淡定近期播报，不淡定的楼盘有很多，不淡定的花样更多??宝宝安中心安中心区区西西乡乡碧海片碧海片区区的的圣纳圣纳威威推出推出““购购房房减压减压基金”基金”计划计划。。业业主除享受“三年无主除享受“三年无忧忧回回购购”外”外，，还还可可获获得得1818个个月的月供返月的月供返还还，最高每月，最高每月达达1200012000元。元。??港澳港澳88号号打出“打出“三年三年110%110%超超值值回回购购””的招牌的招牌??福田新洲的福田新洲的嘉嘉宝润宝润金座金座已承已承诺诺公公开开降价降价无无条条件件补补差价差价，且目前，且目前购购房房还还可申可申请请首付首付两两成，另一成成，另一成两两年之年之内还内还款即可。款即可。??龙岗龙岗中心城的中心城的八意府八意府，目前，目前购购房亦可房亦可首付首付仅仅需一成需一成，，还还有有首套首套贷贷款利率款利率9595折折（百万可省（百万可省1616万）、万）、额额外外9898折、成交即送折、成交即送Iphone4SIphone4S等等。等等。??汉汉京确京确悦办悦办理理VIPVIP登登记记冻结冻结55万元可在开盘日抵万元可在开盘日抵1010万及赠送万及赠送1010多平米优惠多平米优惠??》》》》》》》》》》》》岁末，协六七个兄弟姐妹，越鹏城三区六盘，阅得楼市一片备战寒冬的忙碌万科天誉保利上城花半里青湖花园绿景香颂嘉宝润金座彩天怡色调研概况楼市总体“不淡定”，降价信号频出调查中发现，现在的深圳市场也失去了前段时间的淡定，纷纷透出降价的信息，各自寻找着过冬的良方。调查总结如下：?整体市场都在降价，但是具体措施各有高招?嘉宝润金座——承诺若降价无条件回购；?保利上城——推出暖冬活动，购房抽奖最高万元，现场可以优惠3万元，享受2个99折，若是3天内签约可以再享受9.8折，公寓还附带2000元精装修。以38平米公寓来计算最低折扣为92折，折合单价15300元，另外还有15000特价房源推出等一系列活动?万科天域——开盘优惠2万抵10万，3天内签约减3万，所有房间带3000元每平米的精装修，以89平米户型为例折算折扣为92%?淡市产品为王守则再次被验证龙华花半里，万科天誉的产品在使用率和赠送面积上下足功夫，分别推出84平米四房和89平米大尺度三房?营销服务理念被空前提升从进门之后的各个营销阶段，营销服务的理念和服务态度与以往旺销季节相比有了较大的提成下面重点分析下几个具有代表性的项目的过冬智慧淡市之下，产品为王楼市淡市之下，产品是王道，这句话逐渐被印证成了真理，暂时的促销政策仅是解燃眉之急，真正的胜者都是以好的产品笑到最后。调查中发现：?万科天誉的如影随形的标识，完美展示项目特色?花半里的匠心户型设计，给客户最大的实惠，?还有央企大佬保利·上城，更是在这个拥挤的城市里为业主营造了个大尺度的私家花园（当然，还有些小喽啰也不甘寂寞，花样新颖的广告无不渗透着他们的不淡定）完美展示下的万科天誉经典ARTDECO风格完美展示，如影随形的项目标识，过目难忘万科天誉——龙岗中心，百万规模都市综项目概况合体一期指标?占地面积:19681平方米?建筑面积:86599平方米?容积率：4.4?推售量：240户?开盘时间：2011年12月24日?住宅售价：18000（含装修）?交房标准：带3000元精装修首期推出产品为89平米三房?代理商:合富辉煌+中原?景观设计:贝尔高林?建筑风格：ArtDeco营销营销策略策略营销特色：ARTDECO建筑风格完美展现，如影随形的项目标识万科天誉，独具匠心的工艺与甄选全球的选材，汲取ArtDeco风格的百年意韵。一层与二层采用贴近自然的里面材料，三层以上为精心拼接的驼色面砖；楼顶层层退台式造型搭配玻璃幕墙花饰，在层次叠合与落差之中，塑造出浑厚的建筑体格与雍容华贵的立面。整栋建筑的棱角与色彩，一如好莱坞制造的华美生活背景。营销营销策略策略风格展现之营销中心——ARTDECO装饰立面与融合性内部装饰漫步“万科天誉”营销中心、看楼通道、示范园林、样板房，商业街等卖场包装处处可见ArtDeco的设计手法，我们常说“细节是魔鬼”，万科是玩文化、玩品位、玩包装的高手，因此连项目logo、导示牌、垃圾桶、园林灯柱这样一些细微的细节也不放过，足以体现了设计师的功力和万科的用心。营销中心立面——经典ARTDECO立面风格，注重点线的立体感和金属色调装饰感，穿插的logo的应用也有十足的ARTDECO味道风格展现之营销中心——artdeco与万科文化相结营销营销策略策略合的内部装饰，大气奢华品味十足营销策略营销策略外场包装展示营销策略营销策略样板房展示也将项目标识融入其中营销营销策略策略风格展现之细节装饰——无处不在细节点缀，彰显浓厚的artdeco风情，惊喜之后过目不忘垃圾筒灯箱栏杆……附：其余常规营销展示策略营销营销策略策略品牌优势强化——品牌项目围墙广告展示?万科集团首个百万平米都市综合体，?深圳首席HOPSCA全景式都市豪宅，万科·天誉集合了住宅、办公、购物、酒店、公园等都市综合体业态,并享有优越的地理位置以及完善的市政、交通、教育配套，也是龙岗中心首个都市核心豪宅项目营销策略营销策略展示策略——园林景观?项目外围极具品位的景观铺垫，让客户提前感受社区氛围?局部精致景，营造品质生活氛围营销策略营销策略展示策略——欧式经典装饰3000元/平的欧式精装，厨房（包括电器：抽油烟机、煤气炉和消毒柜）、卫生间、衣柜、鞋柜）展示策略——产品为王，户型功能完善，大尺度公共营销营销策略策略空间设计?第一批推出产品以89平米三房，150平米4房和160平米5房为主，?户型设计秉承万科一贯作风设计紧凑，公共空间开阔（89平米户型，客厅开间，大道4.2米），功能齐全，利用率高。?赠送部分较为常规，以阳台和落地窗为主的半面积赠送?室内装饰注重实用性（双开衣柜，可伸缩式橱柜空间等）营销策略营销策略展示策略——商业街区展示?作为住宅的必要配套，品质商业重在展示便利性和品质感营销策略二营销策略二展示策略——数字模拟展示（洗脑房）项目未来三维动画展示，将项目配套，项目卖点，未来生活环境以逼真的动画形式展示给客户（弧形荧幕更具有影视效果），重在给客户植入项目印象营销营销策略策略多渠道的营销执行推广渠道客户活动短信万客会活动电媒看房团户外三级市场带客网络网络团购看房团活动营销营销策略策略开盘优惠特色万科是国内最具实力的开发商，但是同时也是业内最著名的降价先锋，万科天誉，最为万科2012年的收官之作，优惠举措却也不甚了了!?开盘优惠：缴纳2万抵10万元，当日最高优惠13万，由总房款内减除?开盘后优惠：诚意客户3天内签约立刻减3万总房款?享受3000元欧式精装修交房?开盘有大奖抽奖（奖品包括IPAD、GUCCI钱包、TCL空调、美的微波炉、冬日电暖气、CK香水、宜庭三合一毯）?万科万团卡及万科护照等各种购房资料和优惠凭证（团购）实际折算销售均价约为：14000-15000，折算最低折扣约为92折极致空间演绎龙华花半里龙华花半里，以其独特的户型设计和完美的产品诠释，将小户型做到极致，户户通透，房房透光，阔绰78平三房，经典84平四房，利用多变赠送手法经户型空间配置到极致。项项目目概况概况中心轴线，经典多变空间小户型社区?开发商：深圳市花半里投资控股股份有限公司?物业位置：深圳市龙华镇清湖村，大和路与华清大道交汇处?物业管理：深圳市盛世嘉物业管理有限公司?占地面积：63733.29平方米?建筑面积：290110.22平方米?容积率：3.2?由8栋高层住宅楼、4栋多层住宅、1栋高层、1栋多层商业及1栋多层幼儿园、1栋多层配套综合楼组成。是以精品小户型为主的住宅小区，住宅总套数为2010户，配建机动车位2000个。立立面面设计设计立面设计采用简约典雅的新现代主义风格，以阳台、凸窗等空间元素编织竖向韵律户型特色：空间利用佳，布局紧凑。赠送户户型型设计设计多，78.33平方米两房变三房，86.24平方米两房变四房独特入户空间，没入户已经感受到了阔绰空间双卫四房，功能齐备，厅房空间适度78.33平米2房变3房86.24平4房园林展示：立体多层次园林景观营造优质视觉体验，创意设计中心水景结合多层连体住宅，形成开阔内部景观内部景观的共享空间大尺度园林成就保利上城保利上城5万平米中心花园，以30余处大景点、100多处小景点精工打造的龙岗首屈一指的ARTDECO装饰艺术风情园林。项目概况保利上城——配套完善的城市中心豪宅?占地面积:69991平方米?建筑面积:36万平方米?容积率：3.85?推售产品：商住公寓?开盘时间：2011年12月24日?平均售价：16000（公寓售价含装修）?公寓标准：2000元精装交房?代理商:中原?面积区间：公寓38-80?住宅120-217项目分析交通、配套相对完善?交通优势：主干道旁，双地铁支撑物业，交通便利。项目位于深惠大道与怡翠路的交汇处，是龙岗区核心地段，临近深惠路和地铁3号线的爱联站?配套优势：位居龙岗中心城核心位置，医疗、教育、商业、休闲俱全。营销营销亮点亮点近200米的楼间距，布局5万平米，artdeco多层次园林200米营销营销亮点亮点Artdeco风情园林园林景观与楼体采用“点、线、面”布景，力