同仁家园“零里新生活”商业街区规划书项目概述同仁家园“零里新生活”商业街区位于厚仁路商业街与五里塘河风情街的交汇缓冲带，商业格局一荣俱荣，一损俱损。本项目旨在打造服务于周边近10个小区的邻里服务型商业，欲提供一种全新的“零里新生活”予三墩的“新市民”为己任，并努力避免与南北两大商业体构成直接的同业竞争，保护我们的商家联盟的权益，实现多方共赢。并最终使之自然成为南北两大商业体的缓冲地带、核心枢纽，核心价值得以凸现。1、三墩住宅及人口概况三墩现有居住人口约3万，预计近期将达到9.8万，中期达到20万，远期将达到40万。目前，三墩住宅区从的规划分为三墩居住片和三墩西居住片。三墩居住片规划住宅用地面积137.43平方米，规划人口57531人，相当于两个居住区规模。用地以出让为主，部分用于经济适用房开发，如大型在建的经济适用房项目都市水乡就位于三墩。经济适用房用地中还包括撤村建居的农民多层公寓安置用地36.2万平方米，其他则是商品住宅用地。三墩西居住片规划住宅用地面积31.82万平方米，规划人口12735人，相当于一个居住小区规模。已建的社区：三墩颐景园、都市水乡、信鸿花园、润达花园、同仁家园、新世纪花园、金帝花园、金厦公寓、秀月家园、新星小区、铭雅苑等10多个小区。建设中的社区：目前除80万方的亲亲家园以外，省直政苑、名都西雅城、广宇西城年华、耀江文鼎苑、天阳美林湾、南北·兰韵天城、三墩镇近90万平方米农居点改造项目以及规模巨大的四大片三墩居住区。未来即将建设的小区：白马尊邸，中海（07）26号地块，中海（07）42号地块，中天（07）24、25号地块，金地（07）41号地块、但这些在三墩整个住宅规划中仅为一小部分，三墩可供房产开发的余地还非常之大，共约有5000亩的储备房地产用地。三墩住宅区建成后，将成为杭州最大的居住中心。2、三墩商业竞争状况邻里型社区型区域型超区域型商圈半径（km）1~23~510~2030~40时间距离（分）3~55~810~1520~30商圈人口（万1~25~1050~100200+人）停车场容量50~100300~5002000~50005000~10000（辆）商业组合便利超市超市百货2家百货2~6家专业商店专业商店超市2家超市2~3家餐饮餐饮服饰服饰药店其他餐饮餐饮洗衣杂货杂货其他其他其他从上表中我们可以看出，各种类型的商业对区域的人口、到达时间和商业组成都有一定的要求。而根据三墩新城的规划，以及在建新盘的规划和旧有小区的人口，三墩人口近期会达到11万，中期达到20万，远期将达到40万，三墩勉强应该属于半区域型。目前规划及进驻的商业：装修建材市场于1999年开业才华东陶瓷品建材市场；即将搬迁三墩的新世纪装修市场；来自香港的伟量企业将建设伟量五金城；大型购物中心有世界500强顶级品牌商家、国际零售业的老大沃尔玛；投资近4亿元选址三墩附近的祥符村兴建的大型购物中心世纪联华；百货商场浙江银泰斥资上亿的SHOPPMAIL选址在与三墩相交之处；娱乐休闲商业沃尔玛旗下的华纳影城汽车商业位于杭州国际会展中心的杭州汽车城；位于登云路的浙江时代电子商城；广州本田进驻三墩，开出广本古田4S店、浙江元通开出丰田专卖、马自达专卖即将破土动工建设。社区商业坤和建设集团将重金打造出15万方的"商务航母"厚仁路商业街项目；此外，通过五里塘河江南水乡风情街和镇中路、厚仁路两个公共中心的建设，使三墩地区真正成为杭州西北部城区的区域中心。从进驻和待进驻的商家和大卖场来看，世纪联华超市已经开始营业，国际商业巨头沃尔玛、浙江银泰百货已经确定落户，而另一个世界500强企业英国最大的连锁商业机构乐购(TESCO)已经初步达成落户意向，华润万佳、易初莲花、欧尚等都到三墩进行了考察。商业项目对选址很有讲究，具体来说，大型超市选择经营地点，一般要求周边人口在10万人以上，周边地面没有高大建筑物，位于主干道的交界路口等等。区域型的商业覆盖半径在10—15公里左右，而三墩最近的两大卖场如祥符桥购物中心和已经开业的世纪联华相隔不过1000米，沃尔玛和银泰也近在咫尺，使得覆盖面重叠，商业竞争可想而知。3、项目概况本项目沿街商铺约220间，总建筑面积约11000平方米，整体租赁，另有一栋约14000平方米的整幢建筑，层高四层，有地下车库位约80个。从沿街商铺分布看，同仁路西端与公平路中心交汇处有约14000平米中型商场物业(由两座分别高为4层和3层的物业合成，内有中空，且有地下停车库），拟可将这个建筑物打造成该街区领头羊作用的主力商场，整个沿街商铺项目就能纲举目张，但是由于受多种原因限制，该商场物业目前暂不考虑。该街区商铺的特点：1.整个项目东西面共有五个端口进出，商业格局为多头向内聚合的街区商业形态，适合于各类消费、休闲、购物的业态。2.与古墩路与环镇北路形成的“丁”字路口(交通流量密集，街边建材类等商业形成已有8年多)相比，同仁家园商业街区呈“日”字形。且该商业街区是在2007年和同仁家园小区同步建成，因业主方考虑整体出租，目前没有散租，现商业网点为零，而且该街区比邻厚仁路南端的三墩老城区，有333路，303路等公交总站（是三墩镇的重要交通节点，商业网点，商家对其认知度高），因此短期（5年内）而言，本项目可以作为社区型商业进行打造，其覆盖范围包括农居安置点同仁家园、厚仁家园、慧仁家园以及三墩环镇北路一带、新建经济适用房、三盛29、30地块。4、项目竞争与威胁但是随着南面五里塘河风情街和北面坤和15万方的厚仁路商业街等同质社区商业的运营发展，本项目商圈覆盖面将受到直接的冲击和挤压，如果本项目在招商运营速度上不能做到“先发制人”的话，很有可能在未来5年之后，将从社区型商业收缩成邻里型商业，覆盖范围也只有同仁家园。从目前南北两个直接竞争对手的运营速度和效率而言，北面的坤和厚仁路项目（暂命名“坤和新天地”）更具威胁性。该项目离坤和亲亲家园仅400米左右，南端与同仁家园仅隔一条马路。总占地面积为55749㎡，建筑面积约15万平方米，全长约607米，规划为商业、小户型公寓、写字楼的综合类主题生活街，定位为三墩区域的社区商业中心。项目采用街坊式的开发模式，商业、住宅同步开发，一期工程预计2007年年底前开工，2009年6月前交付，二、三期工程具体时间未定。从亲亲家园的社区商业业态组合来看，本项目将沿袭“做楼上住户的生意”的商业定位，其业态范围包括超市、餐饮、美容美发、咖啡茶馆、影像冲印、书店、药店、花店礼品、杂货店、水果蔬菜店等等便利型生活配套商业，其宗旨就在于“足不出小区”就能实现生活上的各种需求。而南面的五里塘河风情街的定位则完全不同，根据规划五里塘河沿岸将成为一个以传统水乡建筑街区组成的步行带，以经营精品购物、餐饮、酒吧、茶室等为主。五里塘河水乡风情街的主要功能基本上分为两大区域：西侧连接厚仁路商业街，建成占地约3.18公顷、建筑面积为2.17万平方米的精品购物区，结合三墩路的商业功能形成“三墩路商业购物中心”；东侧主要为休闲文化活动区，占地约4.08公顷、建筑面积约为3.8万平方米，主要布置成餐饮酒吧等建筑。5、项目定位与策略在研究周边未来的竞争态势之后，我们可以得出两个结论，本项目商业成败与否在于两个关键因素：一是“快”，二是“专”。“快”，顾名思义，就是在南北两大竞争对手（尤其是北面的坤和新天地）进场之前，本项目即完成主力商家的招商工作。兵法有云：“兵者，贵神速”，根据坤和新天地的物业进度，本项目在2008年年底之前必须完成主力商家的招商工作。其次是“专”，指的是项目的商业定位问题。就目前而言，本项目有三种定位方案可供选择：1、打造基于“同仁家园及厚仁路南段商街”为核心的“邻里生活中心”，主要引进诸如便利购物、生鲜专门店、2、打造基于“同仁家园及周边新驻楼盘”为核心的“邻里家装中心”，这主要是基于以下三点原因做的定位：1、目前环镇北路对面新时代仓库，董家路对面“华家石材加工区”的布局有利于形成该区域家装行业的经营布局；2、目前周边有近十个新楼盘等待入住，家装商品及服务的需求十分迫切，加上今后即将入驻的坤和新天地、五里塘河风情街的营业装修需求，可见家装的市场需求量十分巨大；3、老市场部分商铺也有安置分流的需求，本项目旨在提供性价比高，物美价廉的家装产品与服务，这点与老市场部分需要安置分流商铺的定位不谋而合。3、打造基于“同仁家园及周边新驻楼盘”为核心的“邻里新生活中心”，这是将上述两种定位进行中和，主要出发点在于：1、项目本身的物业条件不允许将整个街区都做成是“家装市场”，这样对居民的生活造成影响，物业的经营档次也无法拔高，租金收入也不能有所突破；2、本项目与周边竞争对手要实现和谐竞争，共生共荣，而非“孤立”于项目群的包围当中，因此，需要引入生活配套元素，以及时尚元素，最终将本项目自然融于南北两个竞争项目之中，成为联结坤和新天地、五里塘河风情街的“时尚生活纽带”，打造厚仁路南段商业街。3、6、项目主题就上述的三个定位方向而言，融合家居装饰和时尚生活配套元素的“邻里新生活中心”定位较为可行，综合风险较低，同时也能提升商铺整体的经营品质和档次。因此以“邻里新生活中心”为发想，我们不妨将该商业街区暂命名为：“零里新生活”这个命名包含以下元素：1、“零里”——运用双关手法，首先字面意思为“零距离”，表示非常便捷，足不出院就能享受所有的生活配套；二是取自谐音“邻里”，直击我们的定位主题——这是一个邻里商业中心。2、“新生活”——直接阐述了本街区的功能服务对象以及给大众展示未来的生活场景。业主新生活场景表现在：大部分业主从原来的农居点住进了公寓小区，这是新生活的开始，他们需要入住装修，他们需要在