中国指数研究院数据信息中心中国房地产指数系统2012年6月房地产市场风险测评月报电话：010-59306983；59306946查看往期全文：http：//fdc.soufun.com2012年6月杭州房地产市场分析与预测6月杭州住宅成交面积过百万方，达到今年以来的最高位【本月导读】◆6月住宅成交面积过百万平方米，创年内新高2012年6月，整个杭州楼市呈现出“淡季不淡”的特征，销量继续攀高，全月共成交住宅9452套/101.09万平方米，环比涨幅高达48.1%和22.8%，同比则分别上涨184.36%和199.35%，达到今年年内最高峰。◆6月住宅价格指数下跌2个点，而同比跌幅有所加大2012年6月，杭州住宅价格指数继续下跌，本月指数为1898点，环比减少2个点，跌幅为0.11%，跌幅较上月收敛0.83个百分点；同比下降64个点，降幅为3.26%，同比降幅加大0.15个百分点。◆6月市场消化速度持续加快，出清周期降至12个月截至2012年6月底，杭州市（含萧山和余杭）库存总量达到可售房源677.06万平方米，环比下降3.68%。出清周期持续下滑，按照前6个月平均消化速度为55.9万平方米/月，6月杭州住宅出清周期降至12个月，比5月缩减4个月，市场消化速度持续加快。◆6月住宅供应面积达78.92万平方米，为上半年供应最高峰6月杭州市（含余杭、萧山）共计有40个住宅项目新领预售证，比5月增加7个项目，新批售商品住宅体量高达6335套/78.92万平方米，环比涨幅达2.38%/13.73%，达到今年上半年住宅供应最高峰。◆上半年出让总面积同比大幅下降94.7%，6月依旧零出让6月，杭城住宅用地市场依旧零成交。1-6月，杭州市仅出让宅地2宗，累计出让面积仅为6.68万平方米，环比去年同期（126.11万本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-5930694612012年6月房地产市场风险测评月报平方米）降幅高达94.7%，出让金也大幅缩水至12.24亿元，各项指标均为2010年以来的最低点。1、2012年6月杭州房地产市场运行现状1.1当前市场的成交及价格情况6月住宅成交面积过百万平方米，创年内新高2012年6月，整个杭州楼市呈现出“淡季不淡”的特征，销量继续攀高，日均成交高达315套，全月共成交住宅9452套/101.09万平方米，环比涨幅高达48.1%和22.8%，同比则分别上涨184.36%和199.35%，创下了2010年调控以来的最高峰。其中，主城区商品住宅共成交5217套/55.4万平方米，环比上涨51.88%/21.2%，同比涨幅高达172.14%/204.4%。2012年上半年，商品住宅成交量从年初低谷状态大幅攀升，1-6月共计成交335.42万平方米住宅房源，同比2011年上半年（203.77万平方米）涨幅明显，高达64.6%，同时与2011年全年343.03万平方米的成交总面积仅相差7.61万平方米。究其原因，一方面，上半年中央多次明确态度，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施，同时在房地产企业销售回款压力不断增大的情况下，“以价换量”成为市场共识，杭城开发商纷纷调低销售价格，带动成交量持续回升。另一方面，政府下调存款准备金率和降息，降低了开发商和购房者的资金成本，同时也改善了购房者的预期，6月恐慌性购房情绪再现，刚需和改善型需求购房者纷纷入市，促使成交持续攀升。图1：2011-2012年6月杭州商品住宅成交情况单位：万平方米120100330%250%80170%6090%4010%20-70%0-150%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011商品住宅成交面积2012商品住宅成交面积环比（备注：以上数据统计范围从8月开始不含保障性住房、经济适用房）数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com6月住宅价格指数下跌2个点，而同比跌幅有所加大2012年6本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-5930694622012年6月房地产市场风险测评月报月，杭州住宅价格指数继续下跌，本月指数为1898点，环比减少2个点，跌幅为0.11%，跌幅较上月收敛0.83个百分点；同比下降64个点，降幅为3.26%，同比降幅加大0.15个百分点。从本月监测的258个住宅样本来看，218个项目对外报价维持不变，占比84.50%，与上月基本持平；对外报价环比上涨的项目16个，为上月的2倍，其中7个项目的涨幅超过5%；对外报价环比下调的项目24个，较上月减少8个，而15个项目跌幅在5%以内。总体来看，本月杭州报价上扬的住宅项目数量增加且涨幅加大；而报价下调的项目数量减少且跌幅缩小，部分前期低开的住宅项目在销售持续走高的背景下价格出现小幅回弹。图2：2010年6月-2012年6月杭州住宅价格指数走势200019801960194019201900188018601840222222222222222222222222201010101010101010101010101010101010101010101010101000000000101011010101010101010101111112020202020206789012123456789012123456住宅价格指数数据来源：中国房地产指数系统1.2当前市场的销售速度和去化周期6月市场消化速度持续加快，出清周期降至12个月今年上半年，刚需和改善性需求逐渐释放，加上开发商继续“降价求量”，成交量快速攀升，杭州市商品住宅市场已经进入库存“负增长”阶段。截至2012年6月底，杭州市（含萧山和余杭）库存总量达到可售房源677.06万平方米，环比下降3.68%。出清周期方面，则持续下滑，按照前6个月平均消化速度为55.9万平方米/月，6月杭州住宅出清周期降至12个月，比5月缩减4个月，市场消化速度持续加快。图3：2010年6月-2012年6月杭州市场销售速度、出清周期本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-5930694632012年6月房地产市场风险测评月报80040700356003025500204001530010200510000-5222222222222222222222222201010101010101010101010101010101010101010101010101000000010101101010111101101111122020202206708090121230405067089011201234056可售面积出清周期数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-5930694642012年6月房地产市场风险测评月报6月供不应求现象持续，销供比达到1.5由于住宅新增供应增长速度略大于成交涨速，6月杭州住宅市场销供比有所下滑，为1.5，比上月减少0.4，但是依旧保持供不应求的特征。从近三年情况来看，当月供销比基本上处于历史较高水平，其中2010年同期为0.43，2011年同期则仅为0.37。图4：2010年6月-2012年6月杭州商品住宅销供比走势图2.001.000.00222222222222222222222222201010101010101010101010101010101010101010101010101000000000101011010101010101010101111112020202020206789012123456789012123456（备注：以上数据统计范围从8月开始不含保障性住房、经济适用房）数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com1.3当前商品住宅细分市场的供需特点余杭蝉联月度区域成交冠军，成交面积超33万平方米6月，杭州住宅市场成交量位居前三的区域依旧为余杭区、滨江区和萧山区，成交面积均在12万平方米以上。其中，余杭区成交面积高达33.05万平方米，环比上涨23.27%，占比32.7%，相较5月略有扩大，区域成交居首的主要原因在于本月区域新盘首开和老盘加推活动密集，直接拉动了区域整体成交热度；其次，滨江区共成交16.04万平方米，环比大幅上涨170.03%，市场份额高达15.87%，寰宇天下、天阳·半岛国际等项目的高成交量是成交急剧增长的主要因素；萧山区以12.64万平方米的成交面积位居第三位，占据12.5%的成交比重。此外，下沙区成交也较活跃，成交面积将近12万平方米，占比也超过10%。从各区域成交走势来看，除上城、下城区和江干区成交出现下滑之外，其余区域成交量均有不同程度地上涨。本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-5930694652012年6月房地产市场风险测评月报图5：2012年6月杭州商品住宅成交各区域分布情况单位：万平方米上城下城0.24,0.24%0.87,0.86%12.64,12.50%9.74,9.63%江干拱墅9.65,9.55%西湖滨江4.97,4.92%之江下沙33.05,32.69%16.04,15.87%余杭萧山1.91,1.89%11.99,11.86%数据来源：CREIS中指数据fdc.soufun.com1.4当前热销项目1.4.1住宅销售套数排行榜中海·寰宇天下卫冕6月销售套数排行榜冠军2012年6月，杭州商品住宅销售套数TOP10项目共成交3033套，